4,000 דירות שווקו בקריית אתא, אבל עתירה תעכב את פתיחת המעטפות
ברמ"י ממשיכים להגביר את הקצב בנוגע להוצאת מכרזים. ביום ראשון תסתיים השנה האזרחית ואז צפויה הרשות לסגור מספר מכרזים לבניית אלפי יחידות דיור בקריית אתא, אבל גם בערים אחרות. הבעיה: גורמים ברמ"י מספרים כי הוגשה עתירה שבשלב זה דוחה את פתיחת תיבת ההצעות, מה שאומר שהמכרז יתעכב. על פי מסמכי הפרויקט, הוגשה אתמול עתירה מינהלית ובמסגרתה ניתן שלשום צו ארעי, במעמד צד אחד האוסר על פתיחת תיבת ההצעות במכרז, ולקידומו של המכרז אל מעבר להשלמת הגשת הצעות מצד מציעים, עד למתן החלטה אחרת. כלומר, במקום שהמעטפות ייפתחו עד תחילת השבוע, הסיפור יתעכב. מתברר כי רק הדיון בבקשה למתן צו הביניים נקבע ל-15 בינואר בבית המשפט המחוזי בחיפה. מה יקרה עד אז? המציעים שהגישו הצעות יוכלו להמתין לתשובה. בשל העובדה כי הוגשה עתירה, יש להניח כי קיימות הצעות למתחמים האלה. מדובר בשלושה מכרזים למגורים ועוד אחד לבית אבות. לגבי הדירות למגורים: מדובר בשלושה מכרזים שסך הדירות בהם עומד על כמעט 4,000 דירות. מי שהגישה את העתירה היא המועצה האזורית זבולון, שטוענת כי רמ"י מפרה פסק דין של העליון לגבי התכנית. לטענת המועצה, המכרז פורסם ללא תיקונים עליהם הורה שופט בית המשפט העליון במסגרת דיונים קודמים ונראה כי הוותמ"ל לא יוכל להכניס עד אז את השינויים בתכנית. יש לציין כי טרם הוגשה תגובת רמ"י או העירייה בנושא. במועצת זבולון טוענים כי אישור המכרז יפגע בהליך התכנוני. אז מה עוד צפוי לנו בארבעת הימים הקרובים? בשכונת הפארק בבאר שבע, שם לא מפסיקים לבנות, ייסגר פרויקט לבניית 47 דירות בבניין. מחיר המינימום נקבע על 340 אלף שקל, אבל הוצאות הפיתוח יעמדו על 12.7 מיליון שקל. עוד ישווקו: קרקע לבניית 100 דירות בירושלים, 250 יחידות דיור ברכסים בצפון ועוד 456 יחידות דיור בצור הדסה, שכונה ב' 2, שליד ירושלים. היום הודיעה רמ"י כי החלה בשיווק מכרז במסלול "דיור במחיר מטרה" לבניית 337 יח"ד ב-2 מתחמים בבנייה רוויה ומסחר בחיפה. המגרשים המשווקים במכרז זה מיועדים לבנייה רוויה למגורים ומסחר כחלק מתוכנית "המבואות הדרומיים (חלק ב')" המתפרשת על כ-748 דונם, מדרום ל"קרית הספורט", ממערב לכביש 11, ממזרח לכביש 4 ומצפון לטירת הכרמל. מדובר בשיווק אחרון של קרקעות בשכונה בכניסה הדרומית של חיפה השכונה כוללת 5,072 יח"ד, מתוכן 1,250 דירות קטנות ו-200 יח"ד של מלונאות. המועד האחרון להגשת הצעות הוא ב-29 בינואר.
- 1.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)מירה 28/12/2023 05:49הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
