צילום: גפן רזניק

ראיון

"אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"

בעלי חברת הבניה דונה, איש הנדל"ן שלום שי, מחזיק ב-5% ממניות כלל. את משבר הנדל"ן הנוכחי הוא ידע איך לעבור. עכשיו הוא חושב גם על העתיד: "קניתי קרקע ב-700 אלף שקל והיום היא שווה 400 אלף שקל, אבל יש לי רזרבות. להגדיל אחזקה בכלל? לא פוסל, אולי בעתיד"

איציק יצחקי | 05/12/2023 13:11 (28)

נושאים בכתבה דונה מחירי הדירות שלום שי

איש הנדל"ן שלום שי מחזיק כיום ב-5.07% מכלל ביטוח. רבים הרימו גבה לנוכח המהלך שעשה ב-2020, אבל זה השתלם לו ובגדול. תוך שנתיים הוא רשם רווח של כמעט 200 מיליון שקל (ככה זה כשאתה קונה בשפל של הקורונה) והתיק שלו הלך וגדל. היום, שי מכוון גבוה עם חברת הנדל"ן שלו. הוא בונה על דיור להשכרה וגם על עליית המחירים, שתמחק חלק מההפסדים שרשם בעקבות העלייה המטורפת בעלויות המימון. בראיון ל"ביזפורטל" הוא מדבר על הכל: החל ממחירי הדירות, דרך ההשקעה בכלל ועד הנפילה של חנן מור.

"איך מגדירים פריפריה?". שי (גפן רזניק)

שי נולד בגיאורגיה, עלה ארצה בגיל 24, והפך במהלך השנים לאחד האנשים המוכרים בתחום הנדל"ן בישראל. הוא סיים לימודי הנדסה לפני שעלה ארצה עם רעייתו ושני ילדיו. התחיל כקבלן שיפוצים, התקדם והפך במהלך השנים לבעלים של דונה - חברה יזמית וקבלנים שבנתה כבר אלפי יחידות למגורים. בעיקר בפריפריה.

"פריפריה? תלוי איך אתה מגדיר את קריית גת, אשדוד וחריש", הוא פותח את הראיון איתנו. "הכל שאלה של מה זה אזורי ביקוש. אשדוד וקריית גת מבוקשות, מודיעין מאוד מבוקשת. הכל בסוף זה עניין של מחיר. אני לא בטוח שערים אחרות מוכרות יותר מאלה. המחירים שם גבוהים. מה זה אזור ביקוש? הביקוש הוא גם נגזרת של המחיר. אני לא קבלן שבונה מגדלי יוקרה, זה נכון, אבל במקומות מבוקשים כן. אשקלון מכרה הכי הרבה דירות בשנים האחרונות - יש לי שם 700 דירות, 800 באשדוד. ואני לא מצטער לרגע".

מה מצב המכירות כרגע?

"אתה תופס אותי לראיון בדיוק בימים שבהם נרשמת התעוררות. לפני שבוע היינו מוכרים בקושי דירה או שתיים בשבוע, עכשיו אנחנו מוכרים לפחות 5 דירות. אני לא יודע מה המגמה הארצית, אבל אני מוכר. שלא תטעה, ההתעוררות מזערית, יש בחריש ומודיעין התעוררות. גם בקרית גת. התחלתי להיות מעודד כי אני מקבל טלפונים ופניות רבות".

אבל גם המצב לפני המלחמה לא היה פשוט. הריבית נעלה לכם את משרדי המכירות.

"אף אחד לא הכין אותי למצב כזה, שבו הוצאתי 30-40 מיליון שקל בשנה כהוצאות מימון, והיום אני מוציא 160-170 מיליון שקל בשנה. לא לכולם יש 4,000 קרקעות, אנשים קנו וקנו לפני עליית הריבית והמצב הפך קשה. בזמנו חישבנו עלות קרקע לפי פריים מינוס 0.2, 0.3, היינו משלמים 1.8% ריבית. היו דורשים 7.5%. מי שקנה קרקעות ב-3 מיליארד שקל, שילם על זה הרבה מאוד כסף. צריך לזכור שבסוף 2021 תחילת 2022 רכישת הקרקעות הייתה בשיאה, אף אחד לא חשב שמה שקרה יכול לקרות, גם אני לצערי. היינו באופוריה ושילמנו מחירי קרקע מאוד גבוהים".

לראות את מכרזי רמ"י היום ולבכות.

"זה קצת עוקץ, כן. קניתי קרקע ב-700 אלף שקל לדירה והיום אני יכול לקנות אותו ב-400 אלף שקל לדירה. זאת אותה קרקע. 'אכלנו אותה' ב-50% מעלות הקרקע. זה לא קל, אבל לבנות בניין זה לא למכור פלאפל. אתה צריך קודם כל להיות בעל יכולת גדולה כלכלית, נחושה וגם מקצועית וגם להיות יעיל ביחס למצבים שבהם חברה יכולה ליפול. אורח חיים של פרוייקט הוא 5-6 שנים. מיום הקרקע עד יום האכלוס הרישוי לוקח לך שנתיים שלוש, עוד 3 שנים לבנות, ואם רשמת הקלות, זה עוד שנה שנתיים בלי בעיות. יש לי פרויקטים שזכיתי בהם ב-2017 ואמסור ב-2024 או 2025. שמונה שנים על פרויקט. אז בוא ניקח מצב שאתה ממלא מכרז ויודע שיש לך 8 שנים לעבוד, אתה יודע מה יקרה מחר?".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז מה הפתרון?

"שאתה כיזם יכול להניח שאתה הולך ל-4 פרויקטים שכולם יצליחו. אבל בסוף, סטטיסטית, אחד מתוכם ייכשל. למה? כי לא יהיו מכירות, כי קבלן יברח, משהו יקרה. היום הייצור של הדירות הוא במצב שאין לך אפשרות לקבוע את המחיר. אתה ניגש לשטח, מנהל פרויקט לא קיים, מהנדס מגויס, קבלנים מתמודדים עם חוסר בפועלים כי היו תלויים בפלסטינים. ומה עם העובדים הזרים? המחירים קפצו משקל לשניים ולך תתמודד עם זה. קבלנים יודעים מה יקרה בעוד 6-7 שנים? רק אז הם יידעו אם המחיר ששילמו היום היה נכון. המצבים האלה לא חד פעמיים. יש את המשבר ב-2008, את 2020 בעידן הקורונה ועכשיו - מלחמה. בעשור האחרון רואים דברים שקורים בתדירות לא מעטה וזה מכביד על העלויות".

דונה בחריש (איציק יצחקי)

"אתה לא מצפה שהמחיר יישאר". דונה בחריש (איציק יצחקי)

תן לי רק לנחש מי ישלם את זה בסוף.

"ברור. תראה, אנחנו עובדים עם מחיר למשתכן, 3,000 דירות החברה מוכרת ומוסרת, שם אין אפשרות לשחק עם המחיר. אבל יש בכמה פרויקטים 70 אחוז מחיר משתכן, אז 30% אפשר לתקן. יש לי פרויקט עם מחיר מטרה בירושלים, גם שם אני לא יכול לעלות אלא רק בחלק של השוק החופשי. אני משלם 130 מיליון שקל יותר, אתה לא מצפה שהמחיר יישאר".

המחירים יעלו בוודאות אחרי המלחמה?

"למה אחרי? המחירים יעלו עכשיו. הייצור שלי מתייקר. אני לא מגדיר את עצמי כאיש נדל"ן אלא כבעל מפעל לייצור ולמכירת דירות. הקוטג' מתייקר, גם המלט מתייקר. אנחנו חיים רק ממחירי דירות. תבין, בסוף אני לא יכול לבוא לבנק ולומר לו שאני רוצה למכור בזול דירות, כי הוא לא יסכים. הוא רוצה דוח אפס, אחרת לא ייתן ליווי".

מה חנן מור עשה לא נכון?

"הוא בחור טוב שנפל בתקופה לא טובה. גם חנן, גם שלום שי וכל חברה אחרת צריכים לאמוד יכולות. נניח שיש לך 100 מיליון שקל, לקחתי 4 פרויקטים עם הון עצמי של 25 מיליון שקל ובכל פרויקט ויש לך 4 פרויקטים ועסק שעובד. פתאום אחד מהם נכשל והבנק רוצה שתביא עוד השלמת הון עצמי. אין לך? אתה בבעיה. לא היו לו רזרבות, זה מה שקרה. אם הוא היה קבלן שמרן שמבין שמתוך 4 פרויקטים אחד נכשל, זה לא היה קורה לו. הוא היה צריך לשים רזרבות, לא לקחת מינוף כזה".

ביוני 2020 רכשת 4.99% ממניות כלל ביטוח. השקעה של 100 מיליון שהפכה למעל 200 מיליון שקל. למה עשית את זה?

"אדם צריך לעשות חשבון פשוט ואצלי הוא היה כזה - יש לי חברה מצליחה ומספיק כסף, אני יכול להתפתח ולגדול, לקנות קרקעות ולבנות 10-15 אלף דירות. אבל עשיתי חושבים, קצת פיזרתי סיכונים. אני 'ספץ' במקצוע שלי, אני מהנדס עם ניסיון של 40 שנה בענף. חשבתי לפזר סיכונים וזה מה שעשיתי. השקעתי במקום שחשבתי שבו אני אצליח. אלוהים היה איתי. מעבר לכך - היה לי תיק מניות של 800 מיליון שקל. קניתי מניות פועלים, לאומי, חלק כבר הפכתי לדיבידנד וחלק עדיין בחברה".

תגדיל אחזקות בכלל?

"אני לא פוסל את הרעיון, אבל גם לא מתוכנן לקנות ברגע זה, אולי בעתיד".

תשנה את התמהיל בעקבות משבר הנדל"ן?

"כמובן שנפגעתי, קניתי קרקעות להשכרה. קרקע שקניתי ב-700 אלף שווה היום 30-40 אחוז פחות. הבנק נותן לך היום 70% מערך הקרקע והערך יורד. את ההבדל בין חדש לישן, הייתי צריך להביא מהבית. זה השינוי, הכסף שאני מביא מהבית. מצד שני, בסוף זה הציל אותי - הרזרבות. אני שמרן, השם שלי חשוב לי".

אתה מושקע גם בנדל"ן מסחרי ומשרדים. מה קורה בתחום הזה?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(28):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

17.
קבלן 08/12/2023 10:34
הגב לתגובה זו
יותר מכל השמות הנוצצים שמוכרים יותר
16.
אורן 05/12/2023 23:28
הגב לתגובה זו
"אתה תופס אותי לראיון בדיוק בימים שבהם נרשמת התעוררות. לפני שבוע היינו מוכרים בקושי דירה או שתיים בשבוע, עכשיו אנחנו מוכרים לפחות 5 דירות." בקיצור עוד כתבות הנדסת תודעה ובלבולי שכל. גם הוא מזומן לפשוט רגל בשמחה וצהלה.
15.
דנה 05/12/2023 19:51
הגב לתגובה זו
כדי למכור דירות צריך להוריד 30 אחוז במחיר.
14.
איש משכמו ומעלה (ל"ת)
עדי 05/12/2023 18:58
הגב לתגובה זו
13.
בנקאי 05/12/2023 17:01
הגב לתגובה זו
כנראה רוצה שהבנקאי שלו יקרא את זה לפני הפגישה שבה הוא מסביר לבנקאי למה הוא הולך לפרוס את החוב למאה שנה או למחוק חלק ממנו
ייתכן שחלק מהביטחונות זה תיק המניות שלו-הבנק ודע הכל (ל"ת)
אלכס 05/12/2023 19:57
הגב לתגובה זו
תפרגן... בינתיים הוא בעשייה ואתה יושב וקורא כתבה :) (ל"ת)
בנץ 05/12/2023 17:41
הגב לתגובה זו
12.
רק ואך ורק הורדת מחירים רצינית (ל"ת)
כל השאר- יפלו בענק 05/12/2023 16:21
הגב לתגובה זו
11.
נחמה 05/12/2023 15:53
הגב לתגובה זו
שהצרכן בישראל לא ממש פיקח "עובדה" ולכן המיליונים נזרקים לאוויר !!! באו כמה טמ... העלות הוחזרה,כל השאר רווח במליוני מיליונים לכיסם
10.
eyal 05/12/2023 15:05
הגב לתגובה זו
Please Mr president give as American Id ,we dont want Israel anymore , We can not pay 5 milion shekels for sheet apartment , and than to be kidnapped or killed by palestines , please give as all the Israelis Amrican Passport , and release as from this bad and wors place that is called Israel . Thank You Mr President for reading ...
who holds you here??? you can always leave (ל"ת)
ענייני 08/12/2023 23:37
הגב לתגובה זו
9.
עמית 05/12/2023 14:42
הגב לתגובה זו
"שנים נהניתי מהוצאות מימון בגובה 40 מליון לשנה, במקום 170, ולא גלגלתי את זה לצרכנים. ועכשיו שזה חוזר לרמה הקודמת אני מתבכיין..."
דן 10/12/2023 14:36
הגב לתגובה זו
הבעיה היא שהחזיקו את הריבית האפסית יותר מידי זמן....היום יש דור שלם שלא מבין למה הוא צריך לשלם כל כך הרבה ריבית
8.
אופיר 05/12/2023 14:34
הגב לתגובה זו
בפרויקטים בראש העין. החברה אינה קיימת, מנהלי העבודה אינם עונים לאלה שקיבלו את הדירות. איכות העבודה בינונית ומטה
7.
נסיון 05/12/2023 14:32
הגב לתגובה זו
מאות אלפים במילואים. והשחרור שלהם לא נראה באופק. כל יום עשרות עסקים נסגרים או קורסים, והבנאדם מדבר על עלית מחירי הדירות. הבנאדם לוקח חומר טוב.
6.
חחחח 05/12/2023 14:30
הגב לתגובה זו
אף אחד לא מכין אותך לרווחים אסטרונומיים כאשר ריבית 0))) רק שכחת להגיד...
5.
עוד כולירע 05/12/2023 14:25
הגב לתגובה זו
חנן מור 'בחור טוב שנפל בתקופה לא טובה'? בחור טוב שרצה למכור דירה בזיליון ולהתעשר בטרוף על חשבון זה שמוכר זבל במחיר של זהב. לא בחור טוב וטוב שנפל. המחירים יעלו? שמענו, בינתיים אתה זה שמשלם פי 4 הוצאות מימון. מקצוע של חמדנים טינופות
מה כואב לך? איזו עין צרה... מגעיל (ל"ת)
בנץ 05/12/2023 17:42
הגב לתגובה זו
יש רא לי 05/12/2023 16:18
הגב לתגובה זו
הם לוקחים סיכונים ומותר להם להרוויח. חלקם פושט רגל.
4.
עוד קבלן שבדיוק תפסנו אותו בשבוע שכולם מתקשרים אליו (ל"ת)
ניהיה בדיחה 05/12/2023 14:25
הגב לתגובה זו
3.
מוטי 05/12/2023 14:14
הגב לתגובה זו
עריית תל אביב החמדנית הרווחה!עיריית תל אביב לקחה 25 אחוז מהרווח מראש.מקווה שיפסידו, שחולדאי יחזור לשדות איפה שהשועלים. עירית תל אביב רק רואה כסך מול העיניים לא שום דבר אחר. הם ימכרו את התושבים אם ישלמו להם.אין גבול לחמדנות שלהם.הם לא עובדים בשביל התושבים, העיר לא שייכת לתושבים. העיר היא עסק פרטי של חולדאי!!!!
2.
המסקנה: הנדל"ן תמיד עולה..... (ל"ת)
אדם 05/12/2023 14:03
הגב לתגובה זו
רק בכתבות באתרי הכלכלה, במציאות הירידות בעיצומן (ל"ת)
שדגכ 05/12/2023 14:53
הגב לתגובה זו
1.
אורן 05/12/2023 13:53
הגב לתגובה זו
המחירים פשוט גבוהים מדי. יש אפס ביקוש ו 6 אחוז ריבית על המשכנתא. התשואה בפחות מ 3 אחוז אז משקיעים מוכרים ולא קונים. וזה לפני המלחמה שיוצרת קשיים כלכליים ועוד ירידה בביקוש. המחירים ימשיכו לרדת ואתה תמשיך לשלם ריבית גבוהה
יש רא לי 05/12/2023 16:16
הגב לתגובה זו
ואז המחיר יעלה.
גג'' 06/12/2023 05:30
ואז קבוצות רכישה למשל יוכלו לקנות אותם, ולבנות.
הנדל"ן גמור 05/12/2023 21:49
ואתה כנראה נפלת בבלוק בדיוק בשיא:)
נכון מאוד (ל"ת)
בנץ 05/12/2023 17:43

צילום: בוכמן הוקמן אדריכלים

מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?

צלי אהרון | 14/10/2025 13:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן

מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.

ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).