"נכון שעד עכשיו בנינו באזורים כמו יהודה ושומרון, במסה גבוהה - מאות יחידות דיור, אבל זה רק עזר לנו, כי אנחנו יש לנו ניסיון באזורים שהם לא מרכזיים. אתה יודע מה קרה כאשר התחלנו לשווק צמודי קרקע ביהודה ושומרון? זה היה ב-40%-30% מהמחיר של היום", כך אומר עו"ד מיכאל בנאין, מנהל תחום ההתחדשות העירונית בקבוצת R.E.L.

"חלק מהיזמים לא מסתפקים ב-16% רווח". התחדשות עירונית (עמוס לוזון צלמים)

קבוצת R.E.L הודיעה לאחרונה כי תבנה 2,600 דירות בפריפריה (1400 יח"ד בקריית שמונה ועוד 1200 יח"ד בצפת). החברה הזאת מוכרת בעיקר בבניה באזור יהודה ושומרון, והכניסה לפריפריה הצפונית מפתיעה. מצד שני, כשמסתכלים על המספרים קשה להיות מופתעים.

בכניסה לפרויקט של התחדשות עירונית היזם עושה תחשיב פשוט: כמה יחידות דיור הוא מקבל על כל יחידה שהוא מוסר לדיירים? במרכז, הוא יכול לקבל יחס של 1:3 (כלומר, על כל דירה שהוא בונה לקבל 3. אם תרצו - אם במתחם 100 דירות, הוא צריך לבנות 400), בעוד שבפריפריה, הרווח על כל דירה נמוך יותר, ולכן הוא צריך לקבל 6 דירות לפחות על כל דירה שהוא מוסר לדייר (אם יש במתחם 100 דירות, הוא צריך לבנות 700 דירות).

• רוטשטיין תקדם פרויקט פינוי בינוי במערב נתניה
• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יזמים רבים הרימו גבה כאשר נכנסתם להתחדשות עירונית בפריפריה. למה היזמים בורחים מהפריפריה?

"כי יכול להיות שיש כאלה לא רוצים לעבוד על 16%-15% רווח ברף הנמוך, אלא על 35% רווח. אם התחלת פרוייקט לפני 5 שנים ובדו"חות האפס רשמת נתונים מסוימים, היום כשהמחירים הכפילו את עצמם אתה כן מגיע לשם. שולי הרווח בצפון נעים בין 17% ל-18%, יש גם פחות, אבל יש כאלה שלא רוצים. לנו זה שווה. אנחנו רואים מוכנים לעבוד בשולי רווח מקובלים וסטנדטים".

"המדינה חייבת לעזור". בנאין (נמרוד קפילוטו)

חלק מהקבלנים טוענים שיש פרוייקטים שלא רווחיים. למשל, קבלן שסיפר כי הרווח שלו עומד על 2%. זה אפשרי?

"אני לא יכול לעבוד ב-2%, כי לא אקבל ליווי בנקאי בפרוייקט של פחות מ-17%. אם משווים את המרכז לצפון, אז בוא נגיד שאם יתנו לפריפריה יחס של 1:2.8, כמו במרכז, לא יהיה בחיים פרוייקט, אלא אם המדינה תשלים את השווי, אבל זה לא קורה. לא רק אצלנו - מינימום 6 יחידות על כל דירה שמחזירים. בבאר שבע יש קבלנים שבונים ביחס של 1:5 ויותר. ככה זה צריך להיות".

• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

חלק מראשי הרשויות מטרפדים התחדשות עירונית, בטענה שזה מעמיס על התשתיות. נתקלתם במקרים כאלו?

"יש ערים שעומדות על הרגליים האחוריות ומטרפדות. בחיים לא ניכנס לעיר שלא רוצה התחדשות עירונית, לא אנחנו ולא אף יזם בישראל. בצפון, אגב, לא נתקלתי ברשות מקומית שעושה את זה. כולן רוצות אותנו".

"אתמול סיימתי כנס בנוגע לבניית 72 יחידות בחצור הגלילית, פינוי בינוי. ואתה יודע מה? יש עוד יזמים שהתחילו לפעול באזור הזה. נכון, מחירי הקרקע שם נמוכים משמעותית מתל אביב, רמת גן או הרצליה, אבל יחס הבניה או סביב 1:6-1:7. היזמים מבינים היום שבכל האזורים האלה, בין אם זה צפת או חצור הגלילית - או טבריה, במקומות כאלה ערכי הקרקע נמוכים והרשויות רוצות לקדם תהליכים של התחדשות עירונית. חברות גדולות מאוד משקיעות בצפת, בטבריה, באזור הקרובים לאגם כנרת. הרשויות משתפות פעולה".

נחזור לאזור יהודה ושומרון - ממנו אתם באים. מה המניע לבנות שם, ציוני?

"אנחנו קונים אטסרטגית באזור הזה, המניע לא ציוני, אנחנו פשוט מבינים שהקרקעות שם משביחות את עצמן. ברגע שהבנו לאן זה הולך, החליטו לרכוש, לפתח ולהשביח אותן. זה רק יילך ויגדל".

כמה עולה צמוד קרקע באיו"ש?

"ב-3 שנים, המחיר עלה מ-1.6 מיליון שקל, לצמוד קרקע של 150-200 מטר בנוי בשטח של 300 מטר, ל-4 מיליון שקל לפחות. אלו המחירים בעלי זהב".

למה שאנשים יקנו צמוד קרקע ב-4 מיליון שקל באיו"ש?

"מתוך הבנה שמחירי צמודי הקרקע יעלו. אנחנו מאמינים במקומות שלכאורה אף אחד לא מאמין בהם".

כמה דירות שלכם היום בבניה?