"פרוייקטים לשכירות ארוכת טווח יורידו את מחירי הדיור"
מחירי השכירות בשנה האחרונה לא מפסיקים לעלות. לפני נתוני החודש האחרון העלייה בשכר הדירה היתה אמנם צנועה בחודש יוני - 0.5%, אך עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של 3.9% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 9.8%. אפשר לומר בסבירות גבוהה שעליית מחירי השכירות תימשך - חלק מהמשכירים מגלגלים את עליית הריבית על השוכרים והם רוצים להשיג תשואה שקרובה לתשואה באפיקים הסולידים. הם דוחפים להעלאה כשמנגד, הביקושים לשכירות גדלים ונענים להעלאות.
למדינה אין פתרון אמיתי לצינון מחירי השכירות. ההיצע עדיין נמוך, למרות שפרוייקט אחד בגבעתיים מהווה נקודת אור - מגדל סיטי שייבנה במיקום מצוין צמוד לאיילון ורכבת צפון יכלול 500 דירות שמיועדות להשכרה בלבד. מחירי השכירות בגבעתיים זולים בכ-25% מתל אביב. דירת 2 חדרים מושכרת בלמעלה מ-5,000 שקל, דירת 3 חדרים מושכרת במעל 7,000 שקל. אלה מחירים לא זולים, ועדיין - הביקוש צפוי להיות גבוה בעקבות ההיצע הנמוך במרכז.
"זה לא הולך לפתור את המשבר, אבל מדובר בפרוייקט מבורך. בסוף, אנחנו רוצים פרוייקטים לדיור להשכרה, בטח אלה שמאפשרים לאנשים לשכור דירה לשנים רבות. זה סוג של חלף רכישת דירה - האם זה יוריד את המחירים? לא. האם זה ייתן פתרון לאנשים שלא מסוגלים לרכוש דירה? כן", אומר שמאי המקרקעין סער פלד.
לא למשפחות.
"כי הפרוייקט הזה הוא פרוייקט לדירות קטנות, בעיקר לרווקים וגם אנשים מבוגרים, שיכולים להסתפק בדירת 2 חדרים קטנה, אבל זה צעד נכון".
איך זה ישפיע על מחירי השכירות בגבעתיים?
"הנתונים האחרונים של הלמ"ס הראו איך עולם הנדל"ן השתנה מ-2013 - יותר אנשים עוברים מעולם הרכישה לעולם השכירות. זה נובע מכך שהמחירים גבוהים, בפרט בתקופה שבה קשה מאוד לרכוש נכס. בסוף, אין להם ברירה. זה או לשכור או לקנות. לקנות דירה היום זה בלתי אפשרי. איך זה ישפיע על שוק השכירות? זה רק 500 דירות, ייקח זמן עד שייבנו, בטווח הקצר זה לא ישפיע ולא ידוע מה יקרה עם הריבית. אבל זה אומר משהו אחר - שחייבים למצוא פתרונות אחרים ולייצר עוד כאלה".
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מצד שני, עד שיבנו - יכול להיות שהריבית תרד, מה שאמור לכאורה להוריד את מחירי השכירות - להחזיר את המשקיעים ולהגדיל את צד ההיצע.
"אי אפשר לדעת מה יקרה, אבל מה שידוע הוא שאנחנו רוצים שיהיו פתרונות אחרים, שיעבירו ביקושים מרכישה לשכירות. הפרוייקט בגבעתיים הוא בניה באזור ביקוש. אלה אנשים שרוצים קרבה לתל אביב, בטח צעירים, שקשה להם לשכור דירה בתל אביב, והם פונים למעגל השני".
זה יחסוך לחסוך בקלות 2,000 שקל בחודש למי שעובר. מצד שני, צריך לקזז עלויות נסיעה וחניה שמאוד גבוהות בתל אביב.
"אני לא בטוח שזה פתרון עבור מי שרוצה לבלות בתל אביב באופן קבוע. מי שרוצה לגור ב'הארד קור' לא מחפש את זה, אבל מי שעובד בתל אביב, זה פתרון טוב עבורו. זה נותן להם אפשרות, לא פתרון קסם, לא 'גיים-צ'נגר' בעולם הנדל"ן הישראלי, אבל זה מוצר אחר שאין מספיק. רוב שוק השכירות היום, בניגוד למה שקורה בעולם, שם השוק יותר מוסדי עם חברות נדל"ן גדולות שמחזיקות ומשכירות, בנוי על אנשים פרטיים - אדם שקיבל דירה בירושה ורוצה להשכיר לשנה או שנתיים. אבל מי שבא לשכור ממנו, אין לו ביטחון. פרוייקטים כאלה מבטיחים את הטווח הארוך. אדם יכול לחיות בדירה במשך 25 שנה בשקט. זה המון וזה חוסך עלויות מעבר - עלות כבדה עבור השוכר".
מה יקרה בסוף בשוק השכירות? האם נראה בעוד 5-10 שנים את מספר השוכרים עולה לשליש, כמו באירופה?
"זאת שאלת מליון הדולר, מסיבה מאוד פשוטה: אנחנו תלויים בריבית ובעלויות המימון. אם מחירי הדיור יירדו אנשים יחזרו לשוק וירכשו דירות. רוב האנשים רוצים דירה משלהם, זה קטע של תרבות כאן בארץ".
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
מה יקרה למחירי הדיור אם יבנו עוד פרוייקטים כאלה?
"קודם כל, זה יוריד את מחירי השכירות. זה נותן פתרונות דיור לאלה שלא יכולים או לא רוצים לרכוש דירה. מצד שני, זה יכול להוריד את מחירי הדיור. הרבה דירות להשכרה יעשו את זה, כי זה יהווה תחליף. מה הבעיה בדירות להשכרה? שאין לך ביטחון. אתה לוקח את המשפחה וחותם לשנה פלוס אופציה, איך זה עוזר? זה לא. אבל בחוזה ל-5+5, אתה מסתכל על זה אחרת ומקבל ביטחון. השיקול של לרכוש או לשכור משתנה, יש לך אלטרנטיבה. אנשים לא רוצים להעביר את הילדים לגנים ובתי ספר אחרים שנה אחר שנה".
הממשלה עושה מספיק?
- 7.עכשיו 12/08/2023 09:22הגב לתגובה זועכשיו האג'נדה של האתר ברורה. לא לאפשר לאף אחד להיות בעל נכס חוץ מאלה ששווים יותר.
- 6.צבי 10/08/2023 10:49הגב לתגובה זולא קשור לרמת מחירי הנדל"ן שאיך שלא נסתכל מחיר הדירות ירד בערך לחצי. אבל המון אנשים רוצים שכירות שפויה ויציבה כמו בכל מקום בעולם ולא להתמודד עם "משקיעי נדלן"
- 5.ביבי וחבורתו דאגו שהמחירים לא ירדו, יושבים על נדל"ן (ל"ת)אפק 10/08/2023 10:28הגב לתגובה זו
- 4.המגיב 10/08/2023 10:19הגב לתגובה זוהמחזיקים בקרקעות, בדירות, ובבתים, ומעמד של עבדים נרצעים, שאין להם אפשרות להחזיק בבעלות על קורת הגג שלהם, זה מה שיגרום לירידת מחירי השכירות. ברור.
- 3.מחירי הנדל״ן בצניחה חופשית (ל"ת)כל השאר זה הסחות דעת 10/08/2023 09:41הגב לתגובה זו
- 2.עוד בשנת 2014 אמר שזה הפתרון היחידי ! (ל"ת)יאיר לפיד 10/08/2023 09:40הגב לתגובה זו
- 1.במקום לבטל מייד את מס הרכישה, ולעלות את גובה המשכנ 10/08/2023 08:33הגב לתגובה זובמקום לבטל מייד את מס הרכישה, ולעלות את גובה המשכנתא ל75% עבור דירת השקעה ובכך גם להציל את תחום הנדלן וגם לסייע לזוגות הצעירים לשכור דירה, מה המדינה עושה? כמה הזוי העניין הזה. העיקר להגיד שהמחירים ירדו, אבל כל הכפר נשרף בנתיים. אין לתאר
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
