לראשונה מאז 2015: שפל במכירת דירות ברבעון הראשון; עליה קלה במרץ
ירידה נוספת במחירי הדירות. לפי נתוני הלמ"ס ברבעון הראשון של שנת 2023 נמכרו 7,960 דירות חדשות - הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 2015 ויותר נמוך אפילו משיא הקורונה - הרבעון הראשון של 2020 בו נמכרו כמעט 9,300 דירות.
ירידת המחירים מורגשת היטב בהשפעת הריבית: היא מכבידה על נוטלי המשכנתאות ומרחיקה אותם מחלום הידרה מצד אחד, אבל אמורה להוריד את המחירים בטווח הארוך. גם הקבלנים נפגעים. עלויות המימון גבוהות, הם צריכים להציג לבנקים דוח אפס כדי שיבין שהפרוייקט כלכלי ולכן חלקם ממהרים לצאת במבצעים אטרקטיביים.
יחד עם זאת, ראוי להדגיש כי לפי הנתונים, בחודש מרץ השנה נרשמה התאוששות קלה בקצב מכירת הבתים. בסך הכל, נמכרו 2,790 דירות חדשות. זאת עלייה של 9.4% לעומת החודש הקודם - פברואר.
תל אביב רק עשירית במכירת דירות. היא מכרה 235 דירות, זאת ירידה של 15.2% לעומת הרבעון הקודם. אם משווים את המצב לזה שהיה כאן לפני שנה, אז זו צניחה של 75%. במקום הראשון נמצאת העיר ירושלים, שמכרה 865 דירות. העיר נתיבות נמצאת במקום השני אחרי שמכרה 818 דירות - פי 3 דירות מלפני שנה. במקום השלישי - אשקלון, בה נמכרו 425 דירות. חלק מהם, כפי שפרסמנו כבר, הם תושבי אשדוד שמעתיקים את מגוריהם דרומה. ברביעי פתח תקוה עם 404 דירות ובחמישי - רמת גן עם 319.
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- דירה חדשה בלוד חצתה את רף ה-2.5 מיליון שקל - לאן זה יגיע?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאמור, בשלושת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 7,960 דירות חדשות, שזה די דומה למה שקרה כאן באוקטובר-דצמבר 2022 (7,920). אגב, כרבע (23.7%) מהדירות החדשות שנמכרו במרץ היו בסבסוד ממשלתי, עלייה של 35.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. כ-29.1% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז הדרום וכ-19.3% במחוז המרכז.
בסוף מרץ 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-54,500 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 21 חודשים. למעלה ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל-אביב (29.6%) והמרכז (23.8%).
- 5.אזרח 15/05/2023 15:36הגב לתגובה זולא מוכנים לקנות כמה בלוקים עם צינורות וחוטי חשמל במיליונים תתחילו לחתוך במחיר
- 4.מאיר 14/05/2023 14:39הגב לתגובה זוהורדת מחירי הדירות איננה אינטרס של הממשלה. הממשלה משרתת את הקבלנים והיא רוצה כמה שיותר מיסים לגבות. רק אנו הציבור נצליח להוריד מחירים. די לחזירות של הממשלה ושל הקבלנים. לא קונים והמחירים ירדו
- 3.אבי 13/05/2023 10:12הגב לתגובה זואיזה שפל אתה חי בעננים כי על כל דירה שהקבלנים מציעים יש 10 קופצים וזה עוד לפני שהסינים שאמורים לבוא ולקנות פה המשקיעים חוץ בגלל שהתעשרו ואיך אומרים אצלינו יאללה ביתר יאללה
- 2.מחירי הדירות מתרסקים 12/05/2023 18:56הגב לתגובה זוחזירי הנדלנ בהיסטריה - החגיגה הסתימה. תוך 5 שנים מחירי הדירות בגוש דן יירדו בחמישים אחוז.
- 1.רננה 11/05/2023 20:25הגב לתגובה זוכל יום מעדכנים את המחירים בשלטים. ירידה של 12%במחירי דירות מיד שניה
- כולם מחכים לחודש יולי, אז ייחתכו העסקאות (ל"ת)מחפשת המציאות 14/05/2023 22:11הגב לתגובה זו
מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
הריבית גבוהה, המכירות צונחות, הבנק המרכזי עשוי להוריד ריבית - שוק הדיור בארה"ב מזכיר את השוק המקומי
מחירי הדירות מחירי הדירות בישראל בירידה ומסתבר שגם בארה"ב נרשמה ירידה מתחילת השנה. הסיבות קרובות. הריבית והמחירים הגבוהים. בממוצע ירדו המחירים בארה"ב מתחילת השנה ב-2%-3%, אבל יש מקומות שהרבה יותר.
שוק הנדל"ן האמריקאי, שמהווה כ-20% מהתוצר המקומי הגולמי של ארה"ב, נמצא במצוקה. הריבית הקבועה במשכנתא לל-30 שנה נושקת ל-7%, רמה שלא נראתה מזה שני עשורים, והמשמעות ברורה: משקי בית רבים פשוט אינם יכולים להרשות לעצמם רכישת נכס. המכירות של בתים חדשים ירדו ב-8.7% באוגוסט 2024 לעומת החודש הקודם, ההתחלות של בנייה חדשות התכווצו ב-5.2%, והקבלנים מדווחים על האטה דרמטית בביקושים.
מאז תחילת השנה אפשר לראות מגמות ירידה ברורות בערים הגדולות. בניו יורק המחיר החציוני של דירת מגורים ירד בכ-4% והוא נע סביב 750 אלף דולר. בסן פרנסיסקו נרשמה ירידה חדה יותר – כ-7%, למחיר חציוני של 1.25 מיליון דולר, מה שמסמן קושי מתמשך בעיר שבה שיעור הריבית הגבוה פוגע במיוחד ברוכשים ממונפים. במיאמי, לעומת זאת, השוק עוד החזיק מעמד בחודשים הראשונים של השנה, אבל מאז מאי נרשמה ירידה של כ-3% במחיר החציוני שעומד על כ-600 אלף דולר. גם בערים פרבריות כמו דאלאס והיוסטון, שהיו עד לא מזמן סיפור הצלחה, ניכרת ירידה של 2%-3% במחירי הבתים.
נתונים ארציים מצביעים על ירידה מתונה יחסית במחירים – סביב 2% מתחילת השנה – אבל המשקיעים מזהירים כי זו רק תחילתה של מגמה. הירידה החדה במכירות והקיפאון בשוק המשכנתאות מצביעים על כך שהלחץ על המחירים יגבר ככל שהריבית תישאר ברמות הנוכחיות. מדד Case-Shiller למחירי הבתים הראה האטה משמעותית בקצב העלייה השנתי, מ-6.5% בתחילת השנה ל-2.1% בלבד ביולי 2024.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עלויות הבנייה
המצב מורכב עוד יותר לנוכח עלויות הבנייה שממשיכות לעלות. מחירי חומרי הגלם נותרו גבוהים ב-15% מרמתם הטרום-קורונה, עלויות הביטוח זינקו ב-20% בשנה האחרונה, ועלויות העבודה עלו ב-8%. קבלנים רבים מעכבים פרויקטים חדשים או מבטלים אותם לגמרי. כך נוצר מלכוד: מצד אחד ביקוש שנחנק בשל ריביות גבוהות, ומצד שני היצע שנעצר בגלל עלויות.
81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?
81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת
תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות
לאחרונה פורסמו מספר נתונים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל והמגמה נראית די ברורה: הקיפאון נמשך, המחירים יורדים, וההיצע מצטבר. לפי נתוני הלמ"ס, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע למספר אסטרונומי של 80.86 אלף דירות! נכון לסוף חודש מאי. מדובר על עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים בלבד, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית באפריל 2022.
במקביל, מדד
מחירי הדירות רשם ירידה של 0.3% לחודשים אפריל-מאי, והשלים בכך שלושה חודשים רצופים של ירידות במדד מחירי הדיור. במקביל, מנתוני המשכנתאות שנלקחו, חל גידול של 15% בהיקף
המשכנתאות שנלקחו ביוני, שהסתכמו בכמעט 9 מיליארד שקל. חשוב לציין - לא פורסם עדיין כמה מתוך ה-9 מיליארד זה בעצם מיחזורים של משכנתאות שנלקחו בעבר, אבל עדיין - מדובר בסכום גדול יחסית, במיוחד לאור העובדה שאנחנו רואים כבר תקופה די ארוכה קיפאון בעסקאות.
אז מה בעצם הסיבה לנתון הגבוה של המשכנתאות שנלקחו? קיימת בעיה מובנית במדידה של נתוני הנדל"ן בבכלל ושל המשכנתאות בפרט. צריך לזכור שבעצם מה שהמשיך להניע את המכירות של היזמים/קבלנים זה בעיקר מבצעי המימון האגרסיביים שלהם - 20% עכשיו ועוד 80% באכלוס, 90/10 וכו'.
ומה שקורה במצב כזה הוא שרוכש פלוני לוקח את המשכנתא רק כאשר הוא נדרש להשלים את העסקה ובעצם לשלם ליזם את הסכום הגדול בעסקה - 80%.
כך נוצר מצב שבו רואים נתוני משכנתאות שמפורסמים כביכול ליוני 25, אבל בפועל מדובר על עסקאות שנעשו הרבה קודם לכן.
81 אלף דירות לא מכורות?! "מדובר על היתרי בנייה"
כאמור, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על מספר שנשמע כאילו הגיע מעולם מקביל. מדובר על מספר שיכול להספיק לעוד כשנתיים וחצי בלי שהקבלנים יבנו כלום עד אז. וזה יספיק. אבל הטענה המרכזית של היזמים והקבלנים
היא ש"הנתון מעוות" וכששואלים עוד ומנסים לקבל תשובות אז - "זה כולל היתרי בנייה, ולא מדובר על דירות גמורות ומוכנות לאיכלוס".
זה נכון - באמת נכללות בדירות אלה גם דירות שרק כעת קיבלו היתר בנייה ועוד לא נבנו בפועל. אבל מה זה שייך בכלל? מספר הדירות
הלא מכורות עלה בכ-50% בשנתיים בלבד! אז מה זה משנה אם זה דירות שנבנו כבר או שהן עוד לא קיבלו טופס 4 (מסמך המקנה איכלוס לדיירים בפועל וחיבור לחשמל). מדובר על היתרי בנייה. ועוד דבר - הרי לאורך העשור האחרון נמכרו כאן דירות עוד לפני שהיה היתר בנייה בכלל. אז איך
מוסבר הגידול הענק הזה בדירות שלא נמכרו?
ואיך זה קשור ל'מחיר למשתכן'?
וכעת, לגודל ההיצע המצטבר מצטרפת תופעה נוספת שמתחילה לתת את אותותיה: גל של דירות 'יד שנייה חדשות' ממחיר למשתכן שצפוי להציף עוד יותר דירות בשוק. מדובר באלפי דירות שהוגרלו ונרכשו לפני כחמש-שש שנים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ושעכשיו, עם סיום תקופת החסימה - הופכות לזמינות בשוק החופשי.
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפועל, מדובר בדירות חדשות כמעט לגמרי, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, וממוקמות באזורים אטרקטיביים:
כמו שכונת גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד.
המשמעות ברורה: לצדן של הדירות שמציעים הקבלנים בפרויקטים חדשים, עם מפרט זהה ולעיתים אף מיקום זהה - מופיעות כעת דירות דומות, שמוצעות למכירה על ידי זוכים פרטיים.
לרוב, הדירות הללו נמכרות במחיר תחרותי יותר, ובמקרים רבים גם זמינות לכניסה מיידית. מדובר על יתרון משמעותי בעיני רוכשים שלא מעוניינים להמתין שלוש או ארבע שנים לאכלוס.
מבחינת הקבלנים, מדובר בתחרות ישירה, כזו
שקשה מאוד להתחרות בה, משום שהמוכר הפרטי אינו כפוף לעלויות מימון כבדות, ואינו צריך לשמור על רווח יזמי. במילים פשוטות: גם הדירות הללו מצטרפות למאגר ההיצע - רק שהן "נולדות" כשוק יד שנייה, ולכן לא נספרות בסטטיסטיקת המלאי הלא מכור.
אבל בפועל הן חלק בלתי נפרד מהמשוואה – והן משפיעות על קצב המכירות, על גובה ההנחות ועל הלחץ שמופעל על השוק כולו. ככל שגל הדירות הזה יתפשט לעוד ערים ושכונות, כך ילך ויגבר האתגר של הקבלנים להמשיך ולתת הנחות בצורות שונות. אם כיום מדובר על 'קנה דירה
ואנחנו נשלם את המשכנתא שלך ל-15 שנים', או 'קנה דירה ותקבל ריהוט בחצי מיליון שקל', הם יצטרכו לחשוב על מודלים אחרים לשיטה הנרקמת - והעיקר, לא לומר את צמד המילים 'ירידת מחירים'.
