המדינה רוצה להגדיל מלאי הקרקעות, אבל תוקעת אלפי יחידות בגלל המטרו
בזמן שמדינת ישראל רוצה להגדיל את היצע הדירות באמצעות פרוייקטים של התחדשות עירונית, יש מה שתוקע את זה. במהלך השנה החליטה ולנט"ע להקפיא את ההיתרים לתכניות התחדשות עירונית קרובות לתוואי המטרו, אולם אז הושגה פשרה להקפיא רק חלק מהם.
המשמעות של הקפאת פרוייקטים להתחדשות עירונית היא פשוטה - כשאלה נתקעים, היצע הדירות קטן, וכשזה קורה - מחירי הדירות לא יכולים לרדת בקצב מהיר. מה שתוקע פרוייקטים כאלה הוא לא רק היעדר קרקעות, אלא גם ביורוקרטיה מסורבלת שמקשה על קבלת היתרים.
בינתיים, מדובר על כך שייעצרו כל ההיתרים של הפרוייקטים ברדיוס של 100 מטר מהתחנות. בשלב השני, יצטרכו הפרוייקטים שממוקמים עד 300 מטר משם, אישור של וועדה מחוזית. אתם יכולים לתאר לעצמכם כמה זמן זה ייקח. לפי עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כיום קיימות כ-12 אלף בקשות להיתר באזורים האמורים.
- 2.שגית 22/03/2023 06:52הגב לתגובה זוקבלנים ממונפים חייבים למכור דירות - אבל אין קונים. ההייטק במשבר, הריבית על המשכנתאות בשמיים ומחירי הדירות יירדו בשלושים אחוז בשנתיים הקרובות. ניתו היום לקבל ארבעה אחוז ריבית בהפקדות שקליות במקום להחזיק בנדלנ שיירד חמישים אחוז בחמש שנים הקרובות.
- קדימה, נתוני דירות שנמכרו בירידת מיחירים. פרטים! (ל"ת)נתונים 22/03/2023 08:53הגב לתגובה זו
- יעלי 22/03/2023 19:03זו לא ירידת מחירים, זו קריסת מחירים של ממש. קבלנים מורידים במשא ומתן עשרים אחוז ממחיר המחירון. הקבלנים בהיסטריה מוחלטת, רובם לא ישרדו בשנתיים הקרובות ויפשטו רגל בגלל המינוף. מי שקנה קרקעות לאלפי יחדות דיור בשדה דב יפשוט רגל.
- 1.מנש 21/03/2023 15:17הגב לתגובה זו1 להוציא מכרזים דחוף.לאלפי בתים צמודי קרקע במרכז ובמקביל מכרזי בניה רוויה ולא במתחמים אלה לקבותות רכישה עם התניה לבניה תוך 3 שנים וזה בטוח יעורר את הכלכלה אגב בהנחה של 30 אחוז. 2. תכניות בניין עיר שתקועות להכין צוות מיידי שיגיש תוכניות חלופיות במקביל כך שם הרדות לא סיימה אז תכנס לתוקף התוכנית המזורזת של הממשלה.
- ירח 22/03/2023 11:29הגב לתגובה זומדינת ישראל צפופה, יש מעט שטח והרבה אנשים (עם גידול הזוי במקום הראשון במדינות המערב) אסור לעודד בניית ביניינים נמוכים, חייבים מערכות תחבורה מסילתיות שיוכלו להתמודד עם מגדלים של 50 קומות.
- בתים צמודי קרקע במרכז? איפה? (ל"ת)אביאל 22/03/2023 10:19הגב לתגובה זו
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
