משבר הסאבפריים שפקד את העולם ב-2008 היה עמוק והצריך את הנגידים מסביב לעולם להפחית את הריבית, על מנת לאושש את הכלכלות ולעודד צמיחה. בשעתו, ריבית של 3%-4% נראתה לכולם נורמלית לחלוטין וכלכלן שדיבר על ריבית אפסית, היה נדרש כנראה, ללכת להסתכלות.

כ-15 שנים עברו והנה, סוף סוף שמנו את משבר הסאבפריים מאחורינו, כאשר הריביות חוזרות ל"נורמל". בכלכלה מהלכי מאקרו הינם דבר מורכב, כאשר כל שינוי שניזום צפוי להביא איתו מספר השפעות חיוביות ורצויות, אך הוא מגיע עם מספר השפעות שליליות בלתי נמנעות.

אחת ההשפעות השליליות של ריבית אפסית, כידוע, היא התנפחות שוק הנדל"ן. ההיגיון ברור, כאשר הפיקדון חסר הסיכון בבנק, נותן שברירי אחוז, אז רכישת דירה המגלמת תשואה של 3% נראית הגיונית. כמובן שגם תשואה של 2.5% יכולה להספיק וככה מחירי הדירות מרקיעים שחקים.

נגיד בנק ישראל בתפקיד המבוגר האחראי

ככל שמחירי הדירות עלו, הפך בנק ישראל למודאג יותר לגבי התנהגות רוכשי הדירות. היה נדמה שכולם שכחו שהריבית האפסית היא תופעה חדשה ותופעה שתיעלם ברגע שהנגידים יגיעו לשעת כושר להחזירה לנורמליות. בעיניים של נוטלי המשכנתאות, התקבל קלף מנצח, בדמות תנאי מימון חלומיים. מבין סוגי ההלוואות הנהוגים במשכנתא, קסם במיוחד מסלול הפריים שגילם בצורה הטובה ביותר את הריבית האפסית. נסביר בקצרה מהו מסלול הפריים, למי שלא קנה דירה לאחרונה. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל, הנקבעת ע"י הנגיד בתוספת 1.5%. בכל החלטת ריבית, בה מכריז הנגיד על שינוי בריבית, משתנה גם ריבית הפריים בהתאם. השינוי הזה משתרשר מיידית לריבית שמשלם נוטל המשכנתא בפועל.

• בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
• בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ריבית בנק ישראל עמדה לאורך זמן רב על 0.1% וריבית הפריים על 1.6% בהתאמה. מאחר שמסלול הפריים שאך לא מזמן גילם ריבית של 1.6% בלבד, נראה אטרקטיבי ביחס למסלולי ריבית שקלית קבועה (קל"צ), שגילמה ריביות של 2.5%-3.5%, הוא הועדף ע"י רבים.

בנק ישראל המודאג, החל בשנת 2011, להוציא תקנות המכוונות ומגבילות את נוטלי המשכנתאות, כדי למנוע מצב של חוסר יכולת עתידי להחזיר את משכנתא. לפעמים כוונה טובה, לא מספיקה...

טעות בדיעבד

כאמור, ב-2011 התקין בנק ישראל תקנה שיש לקחת בתמהיל המשכנתא, לא יותר משליש, בריבית משתנה. בפועל נוטלי המשכנתאות לקחו בשליש הזה, בעיקר את מסלול הפריים. היו אלו שנים בהן, בדיעבד, הריבית ירדה לכיוון האפס והתקנה הזו, מנעה מהציבור להעדיף תמהילים משתנים, שהיו מטיבים עימם. לאחר שנים של ריבית נמוכה ורגע לפני הזינוקים שחווינו לאחרונה בשיעור הריבית, החליט בנק ישראל ב 2020,  על שינוי של התקנה הזו, כך שניתן יהיה לקחת עד שני שליש מהתמהיל, באפיקים בריבית משתנה. מיותר לציין שנוטלי משכנתאות רבים, שהסתכלו על הריבית האפסית ששררה כאן עשור, התעלמו מענני עליית הריבית ועכשיו הם חווים טראומה מהגידול המשמעותי בהחזר החודשי, שנגרם מהאפיקים המשתנים הללו. כנראה שלא ניתן היה לתזמן גרוע יותר את התקנות הללו.

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

נציין שחריגה מהשיעורים של שליש בזמנו ושל שני שליש כיום אפשרית, אך מצריכה ריתוק הון גבוה יותר מצד הבנק. דבר שהפך את ההצעות בתמהילים כאלו ללא כדאיות, מאחר שהבנקים מציעים ריביות גבוהות בתמהילים שכאלו.

תפקיד בנק ישראל

נזכיר שאחד מתפקידיו המוצהרים של בנק ישראל הוא לשמור על המערכת הבנקאית. על כן, כאשר בנק ישראל מטיל מגבלות על נוטלי משכנתאות, הוא לא בהכרח דואג להם. הוא רק דואג להם בעקיפין, מאחר שקריסת בנק או חוסר אמון בבנקים, יגרור נזקים אדירים הרבה יותר לכל האזרחים (וביניהם גם כאלו שנטלו משכנתא). במילים אחרות, בנק ישראל לא דאג לנוטלי המשכנתאות, הוא חשש שהבנקים יכוונו את הציבור לתמהילים משתנים וכאשר הריבית תעלה, הבנקים יעמדו מול קשיי גביה.

קול קורא

נסכם ונאמר שההתערבויות של בנק ישראל גרמו בדיעבד לנזק. למעלה מעשור שנמנע מלוקחי המשכנתאות ליהנות בחופשיות, מהריבית האפסית במשק. שינוי התנאים - שוב בזמן הלא נכון (תחילת 2021) - יצר נזק נוסף. אך מה כעת? התקנות הנוכחיות מחייבות את נוטלי המשכנתאות לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (קל"צ או צמוד קבוע). הנה אזהרה שנכתבה כאן באתר ביזפורטל באותם ימים:

כולנו מבינים שתהליך העלאת הריבית נמצא לקראת מיצויו. מדוע עם כך, להכריח את נוטלי המשכנתאות החדשים, לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה, דווקא כשהיא נמצאת בשיא, נראה שבנק ישראל נרדם בשמירה, תקנות שתוקנו שהריבית הייתה בשפל היסטורי, לא רק שאינן נכונות כעת, אלא גורמות נזק, בדומה לנזק שיצר בנק ישראל ב 2010 שהשית על נוטלי המשכנתאות הוצאות מימון מיותרות.

אנחנו קוראים לבנק ישראל לשים לב, לאור ההאטה הצפויה במשק, גדל באופן כללי, הסיכון של בעיות גביה עתידיות. קיומו של אפיק משמעותי במשכנתא של ריבית קבועה גבוהה, מעצים את האפשרות לבעיות החזר של כל תא משפחתי. אנחנו ממליצים להסיר את המגבלות הללו ולתת ליועצי המשכנתאות, יד חופשית לכוון את הציבור לאפיקים הנכונים. נוטלי המשכנתאות יחסכו כסף, במקביל להקטנת איום אפשרי, מהמערכת הבנקאית.

הכותב הוא שותף מנהל בבית ההשקעות אקורד.