האם צריך להגביל את תמ"א 38 ליד המטרו ומה עם כל התוכניות הקיימות?
החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מהזמן האחרון שלא להכריע לעת עתה לגבי המלצת מינהל התכנון לאסור על בניית מיזמי תמ"א 38 ברדיוס של כמה מאות מטרים סביב תחנות המטרו המתוכננות, במסגרתה של תוכנית המתאר הארצית לאזור תחנות המטרו (תמ"א 70), השאירה את כל הצדדים המעורבים לא מרוצים.
מי שתמך באיסור, בנימוק הסביר שבקרבת תחנות המטרו יש לנצל באופן מיטבי את הקרקע, לא קיבל את מבוקשו. וגם מי שהתנגד לאיסור – בעיקר יזמים, עורכי דין ודיירים המעוניינים בקידום מיזמי תמ"א, נותרו גם הם בתחושת חוסר ודאות שמונעת קידום של פרויקט.
אך האם המלצת מינהל התכנון למועצה הארצית היא אכן מוצדקת אל מול הקיפאון שהיא יוצרת? האם באמת יש לאסור קידום מיזמי תמ"א 38 באזורים שבעתיד ישכנו בסמיכות לתחנות המטרו? השאלה הזו מזכירה את הבדיחה הידועה על הילד שביקש מאביו להסביר לו את ההבדל בין תיאוריה לפרקטיקה.
בתיאוריה, אין כל ספק שהצדק נמצא עם מינהל התכנון. מבחינה תכנונית - מיזמי תמ"א 38 לא מביאים לסוג הציפוף הרצוי בקרבת תחנות מטרו. באזורים אלה, שבהם יוכלו הדיירים להתנהל ללא רכב פרטי, ניתן ורצוי להוסיף אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר. גם בחינה כלכלית של הנושא, בעיניהם של בעלי הקרקע, דיירים ויזמים, מעלה כי עדיף לפתח את הקרקע באמצעות מיזמי פינוי בינוי. אלה ייצרו השבחה גדולה משמעותית, שממנה ירוויחו כולם כולל קופת העיריות והמדינה, יותר מאשר בפרויקט תמ"א. כלומר, בתיאוריה צריך לרוץ ולפתח את האזורים האלו.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך מה בפרקטיקה? בעולם המציאותי אנחנו מדברים על בניינים שחלקם הגדול ישן שייתכן שהיו יכולים לקבל היתר בניה לפרויקט תמ"א 38 בעוד מספר חודשים מהיום, ואשר במקום זאת ייאלצו להמתין כעת מספר רב של שנים עד לאישור התב"ע הנדרשת. הם ימתינו עד שתוכנית פינוי בינוי תצא לפועל באזור מגוריהם וזה יכול להימשך תקופה ארוכה - מדובר בדחיית הליך ההתחדשות בחמש שנים במקרה הטוב, ובקרוב לעשר שנים במקרה הסביר יותר.
אין מדובר רק בדחייה מטרידה בשדרוג רמת החיים ותנאי המחייה של דיירי אותם בניינים, כי אם בסכנת חיים של ממש. הבניינים שבהם מדובר, שנבנו בשנות באמצע המאה הקודמת ועומדים על תילם 60 או 70 שנה, עשו את שלהם. אלפים מהם, לפי דוח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה, כבר מוגדרים כמבנים מסוכנים.
דוגמאות לכך לא חסר. רק לפני שלושה שבועות התרחש אירוע "כמעט קריסה" ברמת גן, במסגרתו פונה בבהילות בניין אשר היה חלק ממתחם פינוי בינוי שקודם במשך למעלה מעשור, מבלי שהפרויקט יצא לפועל. האם אין באיסור קידומה של תמ"א 38 על פני שטחים כה נרחבים בגוש דן משום הגדלה משמעותית של רמת הסיכון שבה יהיו נתונים אלפי משקי בית נוספים?
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
בין הצעת מינהל התכנון הנכונה מבחינה תיאורטית, ובין הפרקטיקה שמוליכה אותנו למסקנה שונה, אני מציע דרך ביניים. ראשית, לא כל מיזם תמ"א 38 שיקודם כיום באזורי תחנות המטרו מונע התחדשות בקנה מידה רחב יותר. למשל, במגרשים אשר כלואים בין שני בניינים שכבר עברו הליך תמ"א, האפשרות לקדם התחדשות עירונית על פני המתחם כולו אינה קיימת.
בנוסף לכך, ניתן במסגרת תמ"א 70 לקבוע הוראות מעבר אשר יאפשרו להעצים זכויות בניה למיזמי תמ"א שיקודמו באזור התחנות. באופן שיאפשר את הגדלת הציפוף תוך הוספה של עשרות דירות למגרש ויצירת מפלס מסחרי, ותוך מתן אפשרות להקצות שטחי ציבור לרשות. מדובר למעשה במתן אפשרות לשימוש באלמנטים מתוך חלופת שקד, במסורת הליך תמ"א המקודם בהליך של היתר באזורים אלה.
מסלול זה, לצד הכוונה מצד ועדות התכנון של בניינים ומתחמים המתאימים לכך למיזמי פינוי בינוי, יספקו איזון בין הצורך של המדינה לצופף בניה באזורים אלה, אך ימנעו דחיה מסכנת חיים בקידום הפרויקטים.
- 2.אנונימי 13/08/2022 20:21הגב לתגובה זופתאום כשרוצים מפנים אנשים בזריזות . מצד שני בניינים מסוכנים עומדים להם.. כאילו שהם שונים מהבניינים שקרסו ושלחנו מהם דיירים.היו רק 3 עד עכשין לפי מה שנאמר בתשקורת .מה הבעיה להגדיל את הזכויות במיזמי תמ״א 38 באזור המטרו ולשלב עם זה במיזם פינוי בינוי ?? למה צריך לחכות 5 שנים? אפשר מקסימום להאריך את זה בשנה .מה עם הוצאות ששילמו יזמים בגין החתמות, בעלי מקצוע וכו? מדוע כל דבר מסבכים? כי יש עניין….. זה הכל הסדר עולמי החדש ואג׳נדה 21
- 1.החלטה נכונה (ל"ת)אסף 13/08/2022 13:11הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.79% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
שר האוצר בצלאל סמוטריץ' דוחה את היועץ המשפטי לאוצר שטוען שלא ניתן להקצות קרקעות רק למילואימניקים בשל חוסר שוויון ואומר - "מודה באשמה. מקדם מתן העדפה של 100% לחיילי המילואים"; אבל אולי הוא רק מנסה להשיג קולות, ויודע שיש בעיה משפטית קשה?
מכתב ששלח עו"ד דודי קופל, היועץ המשפטי של משרד האוצר, מעלה טענות נגד מדיניות הקרקעות שמוביל שר האוצר בצלאל סמוטריץ'. קופל מתריע מפני שורה של החלטות לא חוקיות אשר אושרו לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, ולפיהן יוענקו הטבות בקרקעות באופן בלעדי למילואימניקים, נכי צה"ל ובני העדה הדרוזית, תוך הדרת אוכלוסיות אחרות.
במכתב, שנשלח לעו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לעניינים אזרחיים, דורש קופל להקפיא את שיווק הקרקעות שנקבע בהחלטות אלה, עד לבחינה מעמיקה של החוקיות שלהם. לדבריו, ההחלטות התקבלו ללא חוות דעת משפטית וללא עמדת הדרגים המקצועיים באגף התקציבים ובמשרד החשב הכללי, מה שמעלה חשש לפגם מהותי בהליך.
החלטות שפוגעות בשוויון ובכבוד האדם
כאמור, קופל מתריע כי ההחלטות אינן חוקיות, פוגעות בשוויון ובצדק החלוקתי, ומנוגדות לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הוא כותב: "ההחלטות פוגעות בעקרון השוויון, בצדק החלוקתי ובכבוד האדם במידה העולה על הנדרש", ומדגיש כי הן "מעוררות קשיים של ממש במתחם הסבירות".
חוות הדעת המשפטית המעודכנת שפורסמה ביום חמישי מתייחסת להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מחודש יולי להקצות 100% מהמגרשים במכרזי הרשמה והגרלה לחיילי מילואים ולנכי צה"ל. סמוטריץ' פרסם את ההחלטה ברשתות החברתיות עם הכרזה: "100% מהמגרשים - למילואימניקים!", והוסיף כי זהו חלק ממדיניות ממשלתית לחיזוק החוסן הלאומי והחברתי של המדינה בעקבות מלחמת חרבות ברזל.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- ועדת המינויים בלמה את מינוי פרוזנפר לראשות אגף התקציבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אך קופל מזהיר: "דרך הסיוע שנבחרה במסגרת החלטות המועצה מעוררת קשיים של ממש... מובן כי אין בכך כדי לפגוע באפשרות לקדם אופני סיוע אחרים שאינם מעלים את הקשיים האמורים". הוא מציין כי הוא לא חולק על החשיבות של הסיוע לחיילי מילואים ולבני העדות הדרוזית והצ'רקסית, אך קובע כי יש דרכים אחרות לתמוך בהם מבלי לפגוע בזכויות חוקתיות.
