הדבר הגדול הבא: אושרה תכנית פינוי בינוי בת"א - הנה הפרטים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב שבמנהל התכנון בראשות דלית זילבר, החליטה לאשר תכנית להתחדשות המשלבת מגורים, תעסוקה ומסחר בלה-גוארדיה בתל אביב. מדובר בתכנית התחדשות עירונית, שתוביל להריסת מבנים ישנים ובניית 450 דירות במקומם. סך הכל ברחוב לה גוארדיה אושרו תכניות התחדשות עירונית שיאפשרו בניית 1,140 דירות חדשות.
ממנהל התכנון מסבירים כי התכנית שאושרה, מאפשרת הריסת 5 בנייני מגורים ותיקים הכוללים 130 דירות, ובמקומם בניית 3 מגדלים בני 28 קומות, ו-3 מבני מגורים בני 8 קומות שיכללו כ-450 יח"ד. חזית מבני המגורים תהיה לכיוון רחוב לה גוארדיה מעל קומת מסחר וחזית מגדלי המגורים תהיה לכיוון רחוב וינגייט. בנוסף ייבנה מגדל תעסוקה בגובה 25 קומות לכיוון נתיבי איילון.
התכנית ממוקמת בין הרחובות לה גוארדיה, וינגייט, שדרות המעפילים ונתיבי איילון בשטח של כ-25 דונם, ומייעדת את המתחם להתחדשות עירונית,של רחוב לה גוארדיה ושכונת יד אליהו. "התכנית שמה דגש על צרכי הציבור הנדרשים, תמהיל דירות מגוון והפיכת רחוב לה גוארדיה לרחוב עירוני המשולב במסחר", נמסר ממנהל התכנון.
במסגרת התכנית, 950 מ"ר עבור שטחי ציבור שיועדו לגני ילדים ושירותים ציבוריים אחרים לתושבי הסביבה. רחובות לה גוארדיה ושדרות המעפילים יורחבו לטובת הרחבת נתיבי התנועה והמדרכות בהם.
- אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב בן גוריון בגבעתיים
- יקנעם, נוף הגליל, נצרת ועפולה - בקרוב לא תוכלו לבנות לגובה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ממנהל התכנון הוסיפו כי תכנית זו, הממוקמת בחלקו המערבי ביותר של רחוב לה גוארדיה, מצטרפת לשורה של פרויקטים של פינוי בינוי המקודמים לאורך הרחוב. בחלקו המזרחי של הרחוב אושרו תכנית שכללה פינויים של 3 מבנים טוריים והקמת כ-270 יח"ד חדשות ותכנית "בין השדרות" שכללה פינויים של 4 מבנים טוריים וקביעת בנייתן של כ-420 יח"ד חדשות. בחלקו המרכזי של הרחוב מקודמת תכנית המאפשרת עיבוי מבנים קיימים או הכנת תכניות פינוי בינוי. כמו כן, התכנית נערכה ע"י אדריכל דורון צפריר והוגשה ע"י הועדה המקומית ת"א-יפו.
החברות שפועלות בפרויקט, הנן מגדל טופ נדל"ן, שתפנה 44 יח"ד ישנות ותבנה במקומם 167 יח"ד, וחברת ענב היא היזמית השנייה והיא תפנה 84 יח"ד ותבנה 283 יח"ד.
אריה בר, מנכ"ל מגדל טופ נדל"ן ולשעבר מנכ"ל משרד הבינוי, הפנים והתחבורה מסר: "בעיר תל אביב יש חשיבות רבה לשינוי המרקם העירוני באמצעות התחדשות עירונית. תל אביב גם סובלת מניגודים ופערים גדולים בין צפון העיר לדרום העיר והתחדשות עירונית היא הכלי ליצירת איזון בין חלקי העיר הן בפן הפיזי של המבנים, הן בפן הכלכלי והן בפן החברתי. שכונת יד אליהו בנויה בצפיפות נמוכה יחסית ויש בה היום מספיק מבני ציבור וחינוך שיכולים לקלוט אוכלוסייה צעירה במסגרת פרויקט פינוי בינוי, ולכן יש חשיבות בתכנית הפינוי בינוי שמיועדת לחדש מתחם שלם".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מפת מיקום התכנית:
- 7.זאת הפעם ה-100 שמאשרים את התוכנית הזו שוב ושוב (ל"ת)נו באמת 22/02/2017 18:18הגב לתגובה זו
- 6.יוסף האוסף 20/02/2017 22:55הגב לתגובה זולפני פרוייקט פינוי בינוי עושים סדר בתכולת הדירה ומרווחים כסף על הפריטים שאין בהם עוד צורך. רוב האנשים לא יודעים אבל בחלק גדול מהמקרים חלק מתכולת הדירה שנשאר מאחור כולל פריטי אספנות בעלי ערך כספי משמעותי. הדבר נכון בעיקר כשמדובר על מעבר של אנשים מבוגרים לדירות קטנות יותר או בתי אבות. אם בתכולת הדירה יש ספרים ישנים, תקליטים, מסמכים עתיקים, פריטי יודאיקה או כל פריט משנות החמישים, יש מצב שהם שווים לא מעט כסף. חפשו בגוגל "פינוי דירה יוסף האוסף" וקבלו מאמר שיסביר לכם איך להעריך באופן עצמאי את תכולת הדירה שלכם.
- 5.אני תל אביב 20/02/2017 18:14הגב לתגובה זופרועה, מכוערת, צפופה, ללא שטחים ירוקים מתחת לבית, ללא חניה, תנועה איומה כל היום וכל הלילה, חוסר איזון ואמפתיה. מי שמסכים לתכנית, זה רק מי שירש דירה ולא חי שם בפועל, ומקווה להרוויח, והקבלנים והעירייה יעשו מליונים רבים במכירת כל דירה במחיר דירת יוקרה. בעצם, האיזור הזה שקרוב לנתיבי איילון לא יכול להיות גרוע יותר, זה האיזור הרועש ביותר, ועוד מעט שהעשירים מצפון יצליחו לקרות את נתיבי איילון כדי לעשות שם לעצמם פארק, את כל העשן מהמנהרה יזרימו לשם, ליד אליהו. מה חשבתם? שיזרימו אותו לצפון?...
- 4.איזה כיף רכשתי לפני עשור דירה ב400,000 שקל (ל"ת)עמי 20/02/2017 16:35הגב לתגובה זו
- 3.אמיר 20/02/2017 15:09הגב לתגובה זומה עם חניה שכונה שלא צפופה עם חניה סבירה לתושבים תהפוך לשכונה צפופה עם בעיות קשות של חניה ישר כוח
- 2.יד אליהו בהחלט השוס הבא. (ל"ת)אבי 20/02/2017 14:01הגב לתגובה זו
- 1.רוב השטח בבעלות העירייה (ל"ת)שוקי 20/02/2017 12:58הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
