אחרי האיתות שסיפק אתמול הכלכלן הראשי באוצר: השמאי ארז כהן מתייחס - האם מחירי הדירות באמת בדרך למטה?
הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם אתמול את סקירתו השבועית, ובה התמקדות בשוק הנדל"ן. בסקירה הייתה התייחסות ספציפית לכך שהמשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים מוכרים דירות בקצב הולך ועולה, זאת במקביל לירידה הניכרת ב'מלאי הדירות בהמתנה'. בשל נתונים אלו, הכלכלן הראשי באוצר כתב בסקירה כי נראה שיש שינוי בציפיות המשקיעים ביחס לרווח ההון הגלום בהמשך החזקת הנכס. במילים אחרות, נראה שהמשקיעים כבר לא רואים המשך עליית מחירי הדירות. השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, רואה את הדברים אחרת. לדבריו, הנתונים הללו אינם מצביעים על ירידת מחירים שצפויה לבוא, אלא על התחלה של האטה:
"מניתוח המחלקה הכלכלית במשרדי, אין שום סימוכין לכך שהירידה באחוז המשקיעים בשוק הדיור בשנה האחרונה, מ-27% במרץ 2015, לכ-20% בלבד במרץ 2016, אכן מבשרת על תחילת ירידת מחירי הדיור. הרי המצב בשטח הוא הפוך. דווקא בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור בממוצע בכ-8%, זאת למרות הערכות האוצר, משרד השיכון וגורמים ממלכתיים נוספים, שמחירי הדיור השנה ייעצרו ואף אולי יירדו במקצת".
כהן הוסיף כי "להערכתנו מדובר בשני תהליכים שונים בתכלית שאין כלל קשר ביניהם: מצד אחד המשקיעים אכן התייאשו בעקבות הכפלת מס הרכישה ביוני 2015, והחלו למכור דירות ולצאת בהמוניהם מהשוק. זהו, לכשעצמו, תהליך בעייתי ביותר, זאת משום שהמשקיעים היוו מאז ומתמיד את הקטר המוביל של שוק הדיור, ויציאתם החוצה, למרבה הצער, עלולה לבשר על האטה בשוק, בלי שום קשר לעובדה שרמות המחירים ימשיכו לעלות".
"מצד שני, ובעיקר בעקבות תכנית מחיר למשתכן, התחלות הבנייה בפועל בשוק הדיור התמעטו, מלאי הדירות המשווקת לציבור הכללי קטן ביותר, והלחצים הכבושים הגורמים ולעליות המחירים לא רק שנותרו על כנם, אלא כבר עלו. לכן מפתיע בעיני הכיצד הכלכלן הראשי באוצר מצא לנכון לחבר את שני הפקטורים השונים הללו לנוסחה אחת".
- "שכר הדירה במרכז יישאר יציב, בפריפריה הוא יירד"
- שכר הדירה בדרך לעלות? "ככל שהמלחמה מתארכת כך הביקוש לדירות להשכרה גדל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כהן אף מייעץ לאוצר כיצד להוביל לשינוי מגמה במחירי הדיור: "עצתי לאוצר ולמקבלי ההחלטות: אחת, לשקול שוב את מחיר למשתכן כפתרון כולל. שתיים, לשקול שוב את מס הרכישה הלא פרופורציונאלי שהוטל על משקיעים, כי בסופו של דבר מי שייפגעו הכי הרבה הינם שוכרי הדירות, כשמלאי הדירות הפנויות להשכרה יצטמטצם, גם מחירי השכירות יעלו!"
- 33.בקרוב, שכ"ד יוכפל 04/06/2016 18:19הגב לתגובה זו7,000,000,000 שקל עברו ברבעון הראשון של השנה להשקעות בדירות להשכרה בחו"ל ... כיום, הממשלה מעודדת זוגות צעירים לרכוש דירות במחיר למשתכן בפריפריה, דירות שיושכרו ובכסף הזוגות הצעירים ישכירו דירה למגורים במרכז .... באותו זמן, הממשלה רודפת את המשקיעים וגורמת לצימצום מספר הדירות להשכרה באזור המרכז ... שהביקושים לדירות להשכרה באזור המרכז, יפגשו את ההיצע הדל, יוכפל שכ"ד באזור המרכז
- 32.יוסף מנפץ החלמות 31/05/2016 08:07הגב לתגובה זובועה זה כמו ערמת חול תוסיף עוד גרגיר ועוד גרגיר בסוף איזה גרגיר יפיל את הערמה אבל אף אחד לא יכול לדעת איזה גרגיר חול יפיל אותו ומתי -אבל בסוף היא תיפול
- השאלה תוך כמה זמן היא תתפוצץ אולי עוד 120 שנה (ל"ת)shafik 31/05/2016 10:29הגב לתגובה זו
- 31.חושף אינטרסנטים 30/05/2016 22:57הגב לתגובה זוהאיש אשר מדבר מפוזיציה, מטעה את הציבור בנתונים שקריים ומגמתיים. שיתבייש לו
- 30.' 30/05/2016 19:30הגב לתגובה זומנפנפים אבל שהאוצר מוציא נתונים אחרים מהשטח אז זה לא בסדר...מדוע שלא כל פרשן שמתראיין בנושא יחשוף את היקף נכסיו ויתן גילוי נאות ? לא יתכן שבטלוויזיה ישנם אנשים בעלי אינטרס שיושבים ומפמפמים בלי חשבון .
- 29.אולי ארז מחזיק כמה דירות והוא בעל עניין..מקום לחקירה (ל"ת)מנחם 30/05/2016 18:30הגב לתגובה זו
- סתם שנאת חינם ולשון הרע יש בתגובה הזו!!! (ל"ת)shafik 31/05/2016 10:30הגב לתגובה זו
- 28.אבי כהן 30/05/2016 16:32הגב לתגובה זואם המשקיעים מוכרים המחירים חייבים לרדת. יש יותר דירות בשוק לרכישה כאשר הביקוש קבוע ואף יורד מצד המשקעים. המשקעים הם אלה שגרמו לעלית המחירים המטורפת ב-7 השנים האחרונות כתוצאה מריבית אפסית. עם כניסתם העלתה את המחירים, יציאתם תוריד אותם.
- זהו שבשטח קורה ההפך - המשקיעים יוצאים במחירים גבוהים (ל"ת)משה ראשל"צ 31/05/2016 07:25הגב לתגובה זו
- 27.אפרת 30/05/2016 16:19הגב לתגובה זוהיחצני של משרד האוצר.... ולמגיב האובססיבי פה, אתה באמת מאמין שעשרות תגובות בשמות שונים יורידו את המחירים??? אם אתה רק משחרר קיטור, אז סבבה, תמשיך לשחרר במרץ.
- 26.העובדות 30/05/2016 16:05הגב לתגובה זורק היום פרסם בנק ישראל מחקר שמראה שלמס הרכישה לא היה כמעט שום אפקט ואנחנו גם רואים שמחירי השכירות כמעט ולא זזים. ומה מספר לנו ה"אובייקטיבי" ?
- 25.נדלניסטים דמיקולו 30/05/2016 14:12הגב לתגובה זונדלניסטים, קבלנים, פוליטיקאים מרובי דירות שהם חברים שלהם, ולפעמים גם שמאים חסרי הבנה כלכלית- כולם מנסים לטעון שוב ושוב שבלי משקיעים שכר הדירה יעלה. בפועל, אם רק תדאגו לבנות דירות בקצב גבוה מהריבוי הטבעי, שכר הדירה יוזל גם ללא אף משקיע בשוק! אנשים שהיום שוכרים ירכשו את המוני הדירות המיוצרות, ויפנו את הדירה שהם שוכרים לאחרים. כך הקטנו את מספר הנזקקים למגורים בשכירות בישראל! כן רבותי האינטרסנטים- בכלכלה לא חשוב רק ההיצע, אלא היצע מול ביקוש! שיעור א' שנה א'....
- סטטיסטיקאי 30/05/2016 16:54הגב לתגובה זוזאת על פי נתוני הלמס: "מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי" כולל בערים כמו תל אביב! בשנים הבאות נגלה מה יעשה לשכר הדירה כמות סיומי בניה של 50,000 בשנה!
- 24.שוכר 30/05/2016 13:54הגב לתגובה זוכל מי שקונה דירה יוצא ממצבת השוכרים ... למה מבלבלים את האנשים
- 23.אלי תל אביב 30/05/2016 13:30הגב לתגובה זוכבר תקופה רואים שקשה למכור דירה במחירי העבר ולכן פרסום הדירה נמשך זמן רב! המוכרים לא מוכנים לקבל שיש האטה וירידת מחירים מסויימת!!
- 22.יריב 30/05/2016 13:29הגב לתגובה זומחירי הדירות לא ירדו כמו שאנשים חושבים,, מה שהיה לא יהיה ,,מקסימום ירידה של 10% ולמי שמשקיע ומשכיר לא מעניין הירידה כי הוא מרוויח הכנסה פסיבית לגיטימית,, וצריך לבטל את מס הרכישה ההזוי הזה
- אחד 30/05/2016 22:52הגב לתגובה זוהמחיר של הדירה נגזר כיום לא מתשואת השכירות שלה שנמצאת בשפל היסטורי ( השכ"ד לא מדביק את מחיר הדירה ולכן התשואה ממנו דלה) אלא מציפייה לעלייה במחירה. ברגע שיטפטפו למשקיעים כי המחירים ירדו קצת בשנים הבאות אז אף אחד לא ירצה להשאר עם תשואת השכירות (2-3 אחוז) וינתב כספו למקור אחר - אז המחירים גם ירדן יותר ותתחיל מכירת חיסול שתקריס מחירן לחלוטין (ראה מקרה אירלנד) .
- י'חביבי מה שהיה הוא שיהיה.. תמשיך לקנות דירות זה טוב :) (ל"ת)שלמה 30/05/2016 15:46הגב לתגובה זו
- 21.koko 30/05/2016 13:02הגב לתגובה זומחירי הדירות ירדו רק אם יהיה למשקיעים מסלול השקעה אטרקטיבי שיוכלו להרוויח כתחליף לרכישת דירה להשקעה, כמו קופת גמל מהסוג שהיה לפני 2008.
- שימי זורזור 30/05/2016 13:31הגב לתגובה זוהמחירים יעצרו וימשיכו לעלות בצורה מתונה 5 אחוז בשנה
- פששש ממש נביא. אתה גם אחראי לזה אני מבין (ל"ת)אליהו 30/05/2016 15:48
- 20.אנטרסנט שקוף 30/05/2016 13:00הגב לתגובה זואל תפסיקו לקנות כי אני רוצה להמשיך להרוויח
- 19.משה 30/05/2016 12:54הגב לתגובה זוכל משקיע שימכור, למי תמכר הדירה ? או למשקיע חדש או לאדם שגר בשכירות כך שזה הזוי לאמר שמחירי השכירות יעלו.
- 18.מחירי השמאות נגזרים מערך הנכסים? (ל"ת)החתול והשמנת 30/05/2016 12:49הגב לתגובה זו
- 17.א 30/05/2016 12:21הגב לתגובה זוחלילן מהמלין אולי
- 16.דנידין 30/05/2016 12:08הגב לתגובה זו"והחלו למכור דירות ולצאת בהמוניהם מהשוק" ברח לו, הוא לא שם לב מה הוא אומר.
- 15.אדם 30/05/2016 12:05הגב לתגובה זונדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכישת דירה חציונית. זו לא בועה , זה אמא של הבועות!!! השמאי שנהנה ממחירי הנדל"ן הגבוהים תמיד יגיע לאותה מסקנה אינטרסנטית שהדירות תמיד עולות למרות שההיסטוריה מלמדת שכל בועה מתפוצצת (יפן, ספרד , אירלנד ארצות הברית , הונג קונג סינגפור ועוד....
- 14.אנונימי 30/05/2016 11:46הגב לתגובה זו"כי בסופו של דבר מי שייפגעו הכי הרבה הינם שוכרי הדירות, כשמלאי הדירות הפנויות להשכרה יצטמטצם, גם מחירי השכירות יעלו!"" יש כמה בעיות המשפט הזה: 1) יש קשר בין מחירי הדירות למחירי השכירות עולים ויורדים בהתאמה. 2) אם רוב המשקיעים ימכרו את הדירות שלהם וכמעט ולא ישארו דירות להשכרה לפי המשפט זה אומר שהשוק יהיה מוצף בדירות למכירה -> המחירים ירדו -> השכירות תרד\ לא כדאית. 3) אם המשקיעים ימכרו את דירותיהם לשוכרים אז גם הביקוש לשכירות ירד כי עכשיו השוכרים קנו בית. האם השמאי בפוזיציה? :O
- 13.גם בארה"ב חשבו שהמחירים יעלו למצח (ל"ת)סמי וסוסו 30/05/2016 11:35הגב לתגובה זו
- 12.שלומי 30/05/2016 11:35הגב לתגובה זוולא חושב על לקנות דירה בארץ, צברתי הון עצמי מכובד אך לדעתי חייב ללמוד את זה (ולא באונברסיטה), אני אישית למדתי ממנטור תותח שבזכותו אני מצליח לחסוך 5200 שח בחודש והגעתי להון עצמי מכובד מאוד! goo.gl/O5aZ0k מומלץ מאוד!
- 11.סאבפריים ישראלי תוצרת כחול לבן בפתח (ל"ת)קובי 30/05/2016 11:34הגב לתגובה זו
- 10.מה שעולה נופל ומה שעולה חזק נופל חזק (ל"ת)היכונו לירידות 30/05/2016 11:34הגב לתגובה זו
- 9.האמת 30/05/2016 11:34הגב לתגובה זואמרנו את זה כל הזמן וגם "בסופו של דבר מי שייפגעו הכי הרבה הינם שוכרי הדירות" רבאק מילה במילה, סתם קרעו את המשקיעים במיסוי נוסף ומי ששילם היו השוכרים, אחרי מסע פרסום נגד המשקיעים שכביכול גורמים לעליית המחירים.
- אחד 30/05/2016 23:28הגב לתגובה זומה מייצרים המשקיעים בדיוק?! מדובר בכלכלת אויר פארק סלאנס שום תוצר. בדיוק כמו שהעלאת מחיר הבלונים היא לא קטר כי הבלון נשאטר אותו בלון וכשמתפוצץ חוזר לגודל הטבעי שלו כך גם משקיעי הנדל"ן. כאשר הבועה תתפוצץ המחירים יצנחו ואז גם המשק יכנס למיתון. לא קטר נגרר מקרטע.
- 8.המרפסות מלאות בשלטי למכירה אז על מי אתה בא לעבוד (ל"ת)אבי 30/05/2016 11:34הגב לתגובה זו
- 7.מי שיקנה עכשיו דירה יפסיד את התחתונים (ל"ת)שוקי 30/05/2016 11:33הגב לתגובה זו
- 6.אחרי כל עליות באות ירידות (ל"ת)ארז ברז 30/05/2016 11:33הגב לתגובה זו
- 5.אז קדימה ארז...לך תקנה כמה דירות ותדפוק קופה חחחחחחחחחח (ל"ת)שונא שקרנים 30/05/2016 11:32הגב לתגובה זו
- 4.הליצן הזה חושב שהמחירים יעלו לנצח פחחחחחחחחחח (ל"ת)משתגע מטמבלים 30/05/2016 11:31הגב לתגובה זו
- 3.אמיר 30/05/2016 11:29הגב לתגובה זוכל אחד מפרש נתונים לפי מה שנוח לו , האמת קשה לדעת . לפי דעתי - פני דיור כפני המשק : כניסה למתון וגידול אבטלה - נדלן ירד , שיפור בצמיחה - ימשיך לתפס .
- 2.ארז כהן - המחירים בדרך למטה על אפך ועל חמתך (ל"ת)כלכלן 30/05/2016 11:25הגב לתגובה זו
- 1.אדון שמאי בעל אינטרס.לא יעזור לך בועת הדירות תתפוצץ. (ל"ת)מני 30/05/2016 11:22הגב לתגובה זו
- עצה מחכם 30/05/2016 14:00הגב לתגובה זומקווה שתצליח למצוא לבד את הסרטון הזה באינטרנט. ככה תלמד מה צפוי לנו.. ואין קשר למשכנתאות סאבפריים... ואגב שמענו על התחזיות שלך- בתחילת 2010 אמרת שפתח תקווה צפויה לרדת במחיר לאחר שעלתה יותר מדי במהלך 2009... ממש הבנה כלכלית יש לך, שהרי כל 2010 היא המשיכה לעלות ובעצם עד היום.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
