הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

ד"ר מיכאל שראל על חוק שכירות הוגנת: "מצטער להרוס את החגיגה" - צפו בקטע

ד"ר מיכאל שראל מתייחס לחוק שכירות הוגנת. "המדינה רוצה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולעשות רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שזה לא ישפיע על המחיר"
ענת דניאלי | (12)
נושאים בכתבה הצעת חוק מיכאל שראל סתיו שפיר שכירות הוגנת

חוק שכירות הוגנת ממשיך לייצר מחלוקות, עמדות מנוגדות וביקורות במיוחד מצידם של הכלכלנים הטוענים כי לא רצוי להתערב בשוק החופשי. נזכיר כי ח"כית סתיו שפיר וח"כ רועי פולקמן (כולנו) הגישו את הצעת חוק השכירות ההוגנת שאושרה בוועדת השרים לחקיקה ביולי האחרון, והובילה להרבה ביקורות (לכתבה המלאה). כתוצאה מכך, ביקש שר האוצר, משה כחלון לדחות את ההצבעה במליאה בכדי שאגף התקציבים באוצר יגיש המלצות לדרך הנכונה לפקח ולתמרץ שכירות ארוכת טווח. ד"ר מיכאל שראל התייחס לדברים בתכנית 'עושים סדר' של החינוכית:

ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה והכלכלן הראשי במשרד האוצר לשעבר פותח את הדיון בבעייתיות בהתניות של חוזים ואופציות קדימה ככאלה שיובילו לעליית מחירי השכירויות: "אם מכריחים את המשכיר לתת אופציה שהוא לא נותן היום, פחות כדאי לו להשכיר. זה לא אומר שלא ישכיר אלא שישכיר במחיר גבוה יותר. אם מכריחים את השוכר לקבל אופציה שלא קיימת היום יהיה לו יותר כדאי לשכור ויהיה מוכן לשלם יותר עבור חוזה השכירות. כתוצאה מכך, המחיר בשיווי המשקל של חוזה השכירות – יעלה. השוכרים יצטרכו לשלם יותר והמשכירים יקבלו יותר, בתמורה לזה הם יתנו אופציה שחלק מהאנשים רוצים אותה וחלקם מקבלים אותה היום וחלקם לא רוצים אותה או גם אם רוצים אותה לא בהכרח רוצים לשלם בעבורה את המחיר המלא שייגבה".

 שראל על שוק השכירויות וכשלי השוק בו: "אומרים ששוק השכירות הוא ג'ונגל ואולי זה טוב שהוא כך. יש 200 אלף משכירים ו-800 אלף שוכרים, יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול ושהממשלה תגיד "אין תחרות וחייבים להתערב כי המונופול מנצל את המסכנים שאין להם ברירה". למעשה, אין פה מונופול, יש 200 אלף משכירים המתחרים על 800 אלף שוכרים. חלק מהתופעות שאנו רואים היום למשל היא דרישה לערבות גבוהה או העובדה שלפעמים משכירים לא רוצים להשכיר ליותר משנה בחוזה מראש. התופעות האלה מתרחשות בגלל כשלי שוק וצריך לפתור אותם נקודתית ולא צריך לבוא עם רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה לפתור אותם".

"כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה וכתוצאה מכך המשכירים לא רוצים לקחת סיכום ולהתחייב ליותר משנה. הפתרון הוא לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים שפוגעים במשכיר ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת"

שראל מסביר - תהיה עליית מחירים בעקבות החוק

"אני מצטער להרוס את החגיגה, אבל כל הרעיונות האלה מנוגדים לצורה שבה השוק עובד. בוא נניח שמגבילים חוזי השכירויות, נניח אי אפשר לעלות בכלל את שכ"ד או עד 2% בשנה וחייבים לחתום על חוזים ל-3 שנים – אז מה יקרה? מחיר השיווי משקל של השלוש שנים בממוצע יהיה בערך כמו שקורה עכשיו כל שנה וכתוצאה מכך, המחיר ההתחלתי בו אתה מתחיל את שלושת השנים, יצטרך להיות גבוה יותר, ותיווצר עליית מחירים".

 "הרי אין עודף היצע בשוק, לא עומדות דירות ריקות שלא מצליחים להשכיר אותן, מה שזה אומר זה שהמחיר היום פחות או יותר משקף את המפגש שבין ההיצע לביקוש. אם נותנים לאדם אופציה בחינם אם להשאר או לא באותו מחיר בחוזה, אזי האופציה הזו לא תהיה חינם ויהיה לה עלות בשכ"ד גבוה יותר".

"אם המדינה רוצה לסבסד שוכרים היא יכולה לעשות זאת בצורות שונות, פה לא מדובר במס או סבסוד, המדינה רוצה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולעשות רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שלא ישפיע על המחיר. יש כאן עלויות נוספות שכולם יישאו בהם, כמו בירוקרטיה אדירה של רשם שכירויות שרוצים להקים -  עוד משרד ממשלתי שיצטרך לעסוק בכל הבירוקרטיה". 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    התשואה בעולם 6% - 8% 16/03/2016 22:26
    הגב לתגובה זו
    לאחרונה המדינה הטילה 8% מס רכישה על הרוכשים להשכרה + מס שבח בעת המכירה ... הישראלים העבירו ב- 3 החודשים האחרונים 7,0000,000,000 שקל להשקעה בדירות להשכרה בברלין, במדריד וברצלונה ולארה"ב ... המדינה הופכת את הזוגות הצעירים למשקיעי נדל"ן בפריפריה, שהזוגות מקווים להשכיר את הדירה ולשכור דירה במרכז ... בהקרוב, יהיו פחות דירות להשכרה במרכז ויהיו הרבה מאד אזרחים שיבקשו לשכור במרכז ... להערכתי השוכרים יופתעו מעליות מחירי השכירות ... בקיצור, יהיה בלאגן גדול
  • 9.
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 16/03/2016 18:32
    הגב לתגובה זו
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90%= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות=פישר ברח+ עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
  • 8.
    שני 16/03/2016 13:41
    הגב לתגובה זו
    אלפי יחידות דיור מושכרות בבתים פרטיים שחילקו את הדירה ל8 יחידות דיור ועוד 5 בחצר??? ואולי הם כן יודעים ומגוננים על המקורבים שלהם שמרוויחים עשרות אלפי שקלים לחודש בלי לדווח על שקל. העיקר נטפלים לגברת כהן ובעלה מחדרה שמשכירים 3 דירות 2 חדרים וחיים בקושי.
  • 7.
    החוק הכי מיותר בכנסת 16/03/2016 11:41
    הגב לתגובה זו
    להתחמק והשוכרים יסבלו. וממש למשטרה ולבתי המשפט אין מה לעשות אלא להתעסק עם מפירי חוק כזה. את עלות תוספת התקנים שתחסך יכולים לקחת לתמיכה בחלשים. חוק כזה מתאים אולי והדגש אולי למדינות כמו גרמניה ששם כמות הדירות להשכרה הרבה יותר גבוהה מדירות בבעלות ולכן המחיר זה לא האישו העיקרי.מכל בחינה זה חוק שמדכא את החופש ולכן דינו להיגנז וששסתיו שפיר תמצא סוס אחר לרכב עליו.
  • 6.
    עינת 16/03/2016 09:20
    הגב לתגובה זו
    החוק מיותר מכיוון שהיכן שנכנסת הממשלה יש כשלים .השוק עובד מצויין וכמו שהשוכר זקוק לדירה כך בעל הדירה זקוק לשוכר .הממשלה יכולה לבנות דירות להשכרה או לאפשר לריט לקנות ולהשכיר דירות ולא רק משרדים ושטחי מסחר.חוק מיותר של גברת מפונקת .
  • 5.
    פה טעית 16/03/2016 00:35
    הגב לתגובה זו
    "הרי אין עודף היצע בשוק, לא עומדות דירות ריקות שלא מצליחים להשכיר אותן" ביססת את טענותיך על קביעה לא נכונה. מכירים אותך ואת עמדותיך לא מהיום. מן הסתם אם לא היו ברשותך דירות שאתה משכיר לא היית מדבר כל כך הרבה שטויות. אתה מראש מתייחס לשוכרים כאילו הם נטל על בעלי דירות ומבטל מראש כל מערכת שיכולה להסדיר שוק פרוץ זה לטובת שני הצדדים. אני מניח ש-80 אחוז מהשוכרים בישראל היו מעדיפים לקנות דירות במחירים שפויים ולא להיות שפוטים של בעלי דירות. החזירות היהודית במיטבה. שראל עדיף שתשתוק כבר. לא ברור איך קבלת תואר דוקטורט.
  • מה קורה כאן 16/03/2016 22:43
    הגב לתגובה זו
    הזוגות הצעירים הפכו למשקיעי נדל"ן הרוכשים דירות בפריפריה במטרה להשכיר אותם ולשכור דירה למגורים באזור המרכז ... המדינה הטילה 8% מס רכישה על רוכשי דירה להשכרה + מס שבח בעת המכירה, ולכן הישראלים השקיעו ב- 3 החודשים האחרונים כ- 7,000,000,0000 שקל ברכישת דירות להשכרה בעולם ... המדינה עושה הכל כדי לצמצם את מלאי הדירות להשכרה באזור המרכז, ויוצרת ביקושים מטורפים לדירות להשכרה במרכז .... התוצאה תהיה עלייה תלולה במחירי השכירות באזור המרכז ... אם המדנה תחוקק פיקוח מחירים .... כמו במנהטן השוכרים ישלמו שרות אלפי שקלים כדמי פינוי לדירות המושכרות
  • 4.
    גיא 15/03/2016 23:09
    הגב לתגובה זו
    הביקוש עולה בהרבה על ההיצע ולא נראה כי הפער ייסגר בקרוב, נוצר כשל שוק, השתן עלה לראשם של משכירי הדירות ולכן יש צורך בהתערבות של הרגולטור!!!
  • שראל איש חכם המומחה בכלכלה בתחום הנדל"ן (ל"ת)
    אל תזלזל האיש הזה 16/03/2016 22:45
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שליו 15/03/2016 23:05
    הגב לתגובה זו
    ולא רוצים בכלל להתחייב. לפעמים צריכים לשנה עד שהדירה שלהם תתפנה או תיבנה. מה השטויות הללו של כחלון שנגרר אחרי ילדה הזויה, בדיחה.
  • 2.
    אריאל שרון 15/03/2016 21:49
    הגב לתגובה זו
    אלה יביאו עלינו את הקללהרק כוחות השוק יכתיבו.במקום להתערב שיבנו דירות זה מה שיוריד את המחירים
  • 1.
    סתיו שפיר 15/03/2016 19:53
    הגב לתגובה זו
    הצבור . כל יום גזירה חדשה על הצבור וכל זה כדי לכסות על כשל ממשלתי. אם יהיה רשם שכירויות ובירוקרטיה והתערבות בשוק השכירות בחוק דבילי .לאנשים ימאס והם ימכרו או יתנו לבני משפחה לגור שם וזהו. רשם שכירויות זה עוד פיקוח על האזרח למה שלא יהיה רשם מחירים לביגוד ולהנעלה ?
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיות

האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב: ״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״

רן קידר |
נושאים בכתבה בית שמש

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.  

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Yהדמיה של פרויקט LOV LOD, קרדיט: STUDIO Y

פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל

רוטשטיין וציפחה ימכרו 133 דירות חדשות בלוד, עם פטור ממשכנתא לתקופה של עד 5 שנים לרוכשי הדירות מחיר דירת 3 חדרים החל מ- 2.05 מיליון שקל

רן קידר |
נושאים בכתבה רוטשטיין לוד

החברות רוטשטיין רוטשטיין -4.81%   וציפחה משיקות את השלב השני בפרויקט ההתחדשות העירונית LOV LOD. לקראת ההשקה, יצאו החברות במבצע מימון יוצא דופן, המעניק לרוכשי דירות בפרויקט חופש מהמשכנתא לתקופה של עד חמש שנים מרגע הרכישה.

פרויקט LOV LOD הינו פרויקט התחדשות עירונית ברחוב איינשטיין בעיר שהקמתו החלה לפני מספר חודשים ובמסגרתו נבנות 488 יחידות דיור חדשות בשני שלבים. עד כה, נמכרו בפרויקט למעלה מ-40 דירות. כעת כאמור מתחילה החברה בשיווק השלב השני של הפרויקט שכולל 133 דירות במגדל בן 23 קומות. בין הדירות שמוצעות למכירה, כיום, דירות בנות 2 חדרים בשטח של כ 68 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר, המוצעות למכירה במחיר של 1.72 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בפרויקט בשטח של 106 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר מוצעות למכירה במחיר של החל מ-2.53 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט צפוי להיות במחצית השניה של 2029.

הפרויקט ממוקם בלב העיר, במרחק הליכה מתחנת הרכבת, צירי תנועה ראשיים, מוסדות חינוך, פארקים וגינות ציבוריות, מרכזי תרבות ועוד. בלב המתחם תוקם חצר פנימית ירוקה וקומת מסחר לרווחת קהילת המגורים החדשה. כמו כן יכלול הפרויקט שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה לטובת דיירי המתחם, השכונה ותושבי העיר כולה.

המהלך נועד לתת פתרון ממשי לאתגרי המימון של משפחות צעירות ורוכשי דירות ראשונות ולהקל על הנטל הכלכלי בתקופת הבנייה והאכלוס. כמו כן, יאפשר למשפרי הדיור גמישות מירבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה ללא לחץ. במסגרת המבצע, יינתן לרוכשים בפרויקט מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה ברכישה, וכן פתרון מימוני המאפשר לשלם רק 15% בחתימת החוזה, קבלת הלוואת קבלן ל 5 שנים. ההלוואה בתנאים ייחודיים לתקופה ארוכה מהמקובל בשוק. 

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרות החברות דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וציפחה כך שהרוכשים נהנים מתקופת שקט כלכלי, ללא תשלומים כפולים. היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור.

להמשך הכתבה לחץ כאן