היכן נמכרה דירת 2.5 חדרים ב-360 אלף שקל?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:
תל אביב
דירת 3.5 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב מעפילי אגוז, שכונת נווה חן, 76 מ"ר בנוי 9 מ"ר מרפסת, נמכרה ב-1,510,000 שקל.
רי/מקס אושן
חולון
דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב ההסתדרות, שכונת נאות שושנים, 65 מ"ר, נמכרה ב-860,000 שקל.
רי/מקס אבניו
בת ים
קוטג' 5 חדרים ברחוב יקינטון, 120 מ"ר בנוי על מגרש של 250 מ"ר, כולל חניה, נמכר ב-2,050,000 שקל.
רי/מקס אבניו
דירת 4 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית עם חניה , נמכרה ב- 1.34 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב יוספטל, 80 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.05 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב יוספטל, 70 מ"ר, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.01 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב ירושלים, 68 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.13 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב אלי כהן, 90 מ"ר, קומה 5 מתוך 9, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 1.1255 מיליון שקל
אנגלו סכסון בת ים
כפר סבא
דו-משפחתי 6 חדרים ברחוב חולדה הנביאה, שכונת קפלן, 195 מ"ר בנוי על מגרש של 300 מ"ר, כולל חצר מטופחת, נמכר בתוך חמישה חודשים ב-2,565,000. מחיר מבוקש: 2,695,000 שקל.
קוטג' 3 חדרים ברחוב ירמיהו, 115 מ"ר בנוי על מגרש של 450 מ"ר, נמכר בתוך ארבעה חודשים ב-1,850,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,890,000 שקל.
רי/מקס ONE
רעננה
דירת גן 4 חדרים ברחוב הגלבוע, שכונת לב הפארק, 104 מ"ר בנוי 75 מ"ר גינה, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-2,020,000 שקל. מחיר מבוקש: 2,080,000 שקל.
רי/מקס ONE
ירושלים
דירת 2 חדרים (במקור 3) בקומת הקרקע בבניין ברחוב מעמדות ישראל, הרובע היהודי, 74 מ"ר, נמכרה ב-2,395,000 שקל.
רי/מקס חזון
דירת 3 חדרים ברחוב תשבץ, 97 מ"ר, קומת קרקע, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.9 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב הנשיא השישי בקרית הלאום, 73 מ"ר מרפסת 15 מ"ר, קומה 4 מתוך 10, עם מחסן, מעלית וחניה, נמכרה ב-2.18 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב משה סנה בנווה יעקב, 45 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 710,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב הארבעה בפסגת זאב, 90 מ"ר מרפסת סוכה 7 מ"ר, קומה 1.5 מתוך 4, ללא חניה ומעלית, נמכר ב-1.48 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב אברהם גרנות בניות, 72 מ"ר מרפסת 7 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.58 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב מבוא הפרטיזנים בגבעה הצרפתית, 57 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.13 מיליון שקל
אנגלו סכסון ירושלים
חיפה
דירת 4 חדרים בקומה החמישית בבניין ברחוב זמיר, שכונת נהריה, 113 מ"ר, נמכרה ב-950,000 שקל.
רי/מקס סיטי
דימונה
דירת 4.5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב השקמה, 120 מ"ר, כוללת חדר ממ"ד, נמכרה ב-830,000 שקל.
דירת 2.5 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב הרצל, שכונת הניצחון, 50 מ"ר, כוללת ריהוט חלקי, נמכרה ב-360,000 שקל.
רי/מקס נובה
שכירות
ירושלים
דירת 4 חדרים ברחוב החייל בגבעה הצרפתית, 120 מ"ר מרפסת 30 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, עם מעלית, מחסן וחניה, הושכרה ב-5,400 שקל לחודש
אנגלו סכסון ירושלים
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
