דרשו 1.7 מיליון שקל על דירת 3 חדרים בגבעתיים, כמה קיבלו?

והיכן נמכרה דירת 3 חדרים ב-330 אלף שקל? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף
לירן סהר | (3)

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים הבולטים בשבוע האחרון:

רמת גן

דירת 2.5 חדרים  ברחוב אהרונסון, 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.15 מיליון שקל

דירת 4 חדרים, במעלה הצופים, 110 מ"ר, קומה 1 מתוך 2 , ללא מעלית , עם חניה, נמכרה ב-2.025 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב הירדן, 100 מ"ר,  קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה משותפת, נמכרה ב- 1.43 מיליון שקל

דירת 2 חדרים ברחוב מוריה, 60 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.15 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב כבאים, 90 מ"ר, קומה 1 מתוך  4 , עם מעלית, וחניה, נמכרה ב- 1.625 מיליון שקל

אנגלו סכסון רמת גן

 

גבעתיים

דירת 3 חדרים בקומה החמישית בבניין עם מעלית ברחוב סירקין, 70 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה ב-1,670,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,670,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב רוטברג, 95 מ"ר, נמכרה ב-1,650,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,700,000 שקל.

רי/מקס 100%

  

חולון

דירת 3.5 חדרים בקומה הרביעית בבניין עם מעלית ברחוב מפרץ שלמה, 70 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה ב-1,190,000 שקל.

רי/מקס אבניו

 

כפר סבא

דירת 5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב אנגל, 127 מ"ר, כוללת מרפסת שמש, שני מקומות חניה ומחסן, נמכרה ב-2,108,000 שקל. מחיר מבוקש: 2,170,000 שקל.

רי/מקס ONE

 

הרצלייה

דירת 4 חדרים ברחוב אהרונסון,115 מ"ר מרפסת שמש 18 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.03 מיליון שקל

אנגלו סכסון הרצליה

 

ירושלים

וילה 6 חדרים ברחוב רקפת בצור הדסה, 198 מ"ר בנוי על מגרש של 550 מ"ר עם מחסן 10 מ"ר, וחניה , נמכרה ב- 3.45 מיליון שקל

בית פרטי 4 חדרים במושב מבוא ביתר, 110 מ"ר בנוי על מגרש של 650 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.85 מיליון שקל

דירת גן 4 חדרים ברחוב אליהו בית צורי בארמון הנציב, 101 מ"ר מרפסת 8 מ"ר, קומה 4  מתוך 7, עם מעלית, ללא חניה, עם מחסן, משופצת, נמכרה ב1.58 מיליון שקל

דירת   3 חדרים ברחוב שלום יהודה, בתלפיות הישנה, 72 מ"ר מרפסת 6 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.69 מיליון שקל

דירת גן 4 חדרים, ברחוב הבושם במבשרת, 100 מ"ר גינה בשטח 209 מ"ר, קומה 1  מתוך 2, ללא מעלית וחניה, עם מחסן, נמכרה ב-2 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים, ברחוב אבא אבן בקרית הלאום, 90 מ"ר מרפסת 8 מ"ר, קומה 5  מתוך 8, עם מעלית ו- 2 חניות, בבניין חדר כושר, נמכרה ב- 2.61 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב משה קול ברמת בית הכרם, 101 מ"ר מרפסת 8 מ"ר, קומת קרקע מתוך 5, עם מחסן , ו-2 חניות, נמכרה ב 2.51 מיליון שקל

אנגלו סכסון ירושלים

 

חיפה

דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בודנהיימר, שכונת כרמל צרפתי, 60 מ"ר, נמכרה ב-660,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השביעית בבניין ברחוב המגינים, שכונת קריית אליהו, 84 מ"ר, נמכרה ב-875,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב יוחנן הקדוש, שכונת ואדי ניסנס, 71 מ"ר, כוללת ריהוט, נמכרה ב-470,000 שקל.

רי/מקס סיטי

 

דימונה

דירת 3 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב כלנית, 90 מ"ר בנוי על שטח של 420 מ"ר, נמכרה ב-765,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב יוסף קארו, 86 מ"ר, נמכרה ב-330,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב יוסף קארו, 75 מ"ר, נמכרה ב-445,000 שקל.

רי/מקס נובה

 

שכירות

 

ירושלים

דירה 4 חדרים ברחוב אצ"ל בגבעה הצרפתית, 98 מ"ר, בקומה 6 מתוך 6,  עם מעלית ללא חניה, עם מחסן, הושכרה ב- 5,000 שקל לחודש

אנגלו סכסון ירושלים

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    הרגשתי חובה לקרוא את הכתבה הייתי במתח נוראי :( (ל"ת)
    HAKY1 30/05/2015 18:25
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    קליפ 30/05/2015 14:01
    הגב לתגובה זו
    או תביא הון עצמי 500,000 ותקנה דירת 2 ח' במרכז מעגל 2 הפריפרייה בחינם. מטומטמים מתקשים לצאת מהקופסא הדפוקה שבגוגולת
  • 1.
    ויתרתי כבר מזמן, על קניית דירה . (ל"ת)
    ירון 30/05/2015 11:12
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.