אושרו להפקדה שתי תכניות פינוי בינוי גדולות בלב אזור הביקוש
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א החליטה להפקיד שתי תכניות פינוי בינוי משמעותיות באזור המרכז בהיקף כולל של 1,464 יחידות דיור באזור המרכז.
ברמת השרון הופקדה תכנית פינוי בינוי ב"מתחם אילת". מדובר בתכנית רביעית לפינוי בינוי בשכונת "מורשה" ברמת השרון, הממוקמת בתחום הרחובות שבטי ישראל מצפון, בית גוברין במרכז התכנית ואילת מדרום בשטח של כ- 40 דונם, ומהווה את המשך המגמה של התחדשות פני האזור, על ידי פינוי מבנים ישנים בני 3-4 קומות ובניית מגדלי מגורים, יחד עם פיתוח שטחי הציבור לרווחת התושבים.
20% דירות קטנות
התכנית מציעה פינוי של 180 יח"ד ובינוי של 720 יח"ד חדשות מתוכן 20% דירות קטנות וזאת על ידי הקמת שישה מבני מגורים בגובה 22 קומות מעל קומות הקרקע, כשבצמוד לצמד בניינים יוקם מבנה מרקמי בן 6 קומות קומה מסחרית אשר תייצר חזית מסחרית לאורך רחוב אילת. בנוסף, בקומות הקרקע של מבני המגורים יותרו שטחים לצרכי ציבור לשימוש גני ילדים ומעונות יום.
לאורך רחוב אילת התכנית מייצרת חזית מסחרית שדרה מרכזית להולכי רגל ורוכבי אופניים ברוחב של 10 מטר המלווה בנטיעות משני צידיה אשר ממשיכה את רשת השטחים הירוקים העירונית הקיימת. בנוסף מייצרת התכנית בחלקה המזרחי שטח ציבורי פתוח שיפותח כפארק לרווחת התושבים אשר יהווה חיץ בין הבינוי הקיים לבינוי החדש. בחלקה הצפון מערבי מייעדת התכנית מתחם בשטח של כ- 8 דונם בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בגובה של עד 5 קומות.
בנוסף התכנית מציעה שיפור וחיזוק מערך התנועה בשכונה על ידי הארכת רחוב אילת צפונה והוספת קטע רחוב חדש המקשר בין רחוב שבטי ישראל לבין רחוב בית גוברין. צורת הבינוי של בנייה גבוהה ומבנה מרקמי לצידה, תאפשר ניצול יעיל של השטח והגדלת מספר יחידות הדיור, לצד החייאת העירוניות וחיי הרחוב בזכות החזית המסחרית הפונה לרחוב והשדרה שלצידה.
- כמה עולה לגור באור יהודה - ואיך היא ביחס לשכנותיה
- דמרי החלה בהריסת הבניינים בפרויקט פינוי בינוי באור יהודה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בינוי פינוי באור יהודה
באור יהודה הופקדה תכנית להתחדשות עירונית במתחם רחוב העצמאות, בין סמטת המעלה מצפון ושדרות משה דיין בדרום מערב. התכנית בשטח של כ- 60 דונם ומציעה לפנות 16 בנייני מגורים בכל אחד כ-8 דירות, סה"כ כ- 130 דירות קיימות ומבנה מסחרי, לטובת הקמת מתחם מגורים חדש הכולל 744 יח"ד ב-12 מבני מגורים בני 17 קומות. זכויות בניה של כ- 75,000 מ"ר. התכנית מחייבת 20% דירות קטנות בשטח עיקרי של 68 מ"ר (גודל הדירה כולל ממ"ד – 80 מ"ר) אשר יפוזרו בין הבניינים החדשים.
זוהי "תכנית הדגל" בעיר אור יהודה להתחדשות עירונית, הראשונה מסוגה שמטפלת בהתחדשות מתחם שלם על ידי "בינוי פינוי". יתרונה הגדול בזה שאין היא מפנה את תושבי המקום הוותיקים למקומות חלופים עד תום בניית המגורים החדשים, אלא מאפשרת שילובם מידית, וללא תקופת המתנה, במבנים החדשים שיבנו, וחיים רצופים בשכונה.
התכנית מקצה שטחים למבני ציבור שכונתיים ועירוניים, המשולבים בחלקם בחזית מסחרית כחלק מהשתלבות אורבאנית באזור. במקביל לשטחים הציבוריים הללו, מקצה התכנית רצועות ירוקות, אשר יהוו אזורי נוי ומשחק לרווחת התושבים ואשר יקשרו בין רחוב העצמאות והרחובות הפנימיים באזור. הכוונה היא לבצע נטיעות נרחבות באזורי הגנים הציבוריים, הרצועות והשבילים, לצל ולנוחות השוהים במרחב הציבורי.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
לצורך מתן מענה במקומות חניה, התכנית מספקת חניות תת קרקעיות הן עבור בנייני המגורים והן עבור בנייני הציבור בתחומה, וקובעת כי החניות העיליות עבור אורחי המקום תהיינה חניות נטועות ומוצלות. כמו כן, במסגרת התכנית המדרכה לאורך רחוב העצמאות תורחב, תינתן לאורכה רצועה ירוקה רצופה ושבילי אופניים וכן ישולבו בה עצי צל ליצירת ממרחב ציבורי נעים בדגש על תנועת הולכי רגל וסביבת מגורים בעלת איכות חיים גבוהה.
- 1.כל הכבוד לממשלה החדשה, כבר רואים משהו טוב לטובת האזרחים (ל"ת)שמעון מהצפון 24/03/2015 16:41הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
