
כשמציעים לכם הנחה של 35% ברכישת דירה - למה באמת מתכוונים?
כשמציעים לכם דירה ב-49 אלף שקל למטר לעומת מחיר שוק של 80 אלף שקל למטר - כנראה שמדובר בגימיק שיווקי; המלחמה בשדה דב - גינדי מנסה למכור ככל יכולתה - מה הסיבה?
חברת גינדי החזקות השיקה השבוע את פרויקט המגורים הגדול שלה בשדה דב, תחת השם VOGUE, עם הצהרה שנשמעת מרעישה: דירות במחיר התחלתי של כ-49 אלף שקל למ"ר. בעשרות
אחוזים פחות מהמחירים הרשמיים שנרשמו עד כה בפרויקט שדה דב, שעמדו סביב 80-100 אלף שקל למ"ר ואף יותר.בעוד החברות שכבר החלו את ההליך בפועל כמו ישראל קנדה, חג'ג', אלקטרה ואקרו וביססו את מיקומן בפרויקט בשנים האחרונות - גינדי מציגה הצעה מפתיעה, שלכאורה שוברת את השוק.
אבל מתחת למבצע, יש גם אותיות קטנות. על פי החברה, פרויקט VOGUE כולל 708 דירות בשלושה מגדלים בגבהים של 9, 20 ו־44 קומות.
אבל, מה שמעניין באמת זה שגינדי החזקות נדרשת לשלם כ-30% מתשלום המכרז כבר בקרוב מאוד. מה שגורם לכך שהיא צריכה מזומנים, ומהר. בכך
למעשה היא מנסה ליצור את התזרים כדי שימש אותה לתשלום לרשות מקרקעי ישראל - עבור הקרקע. היא צריכה למכור כ:150 - 200 דירות בשלב הראשוני ולאחר מכן המחירים יטפסו וככל הנראה יגיעו למחירים שאנחנו מכירים באזור זה - עוד מגינדי נמסר: "יש תקופה של כמה חודשים, שאנו באמת
מעריכים שנמכור את כל הדירות. לאחר מכן - המחירים יוכלו להיות כמו שהיו".
אז האם מדובר בגימיק שיווקי, נראה שכן. אבל את זה עוד נגלה בהמשך - כרגע, אנחנו רואים את המצב בפועל והוא שהחברה עדיין לא קיבלה היתר, וככל הנראה תקבל בעוד שנה במקרה הטוב. המשמעות,
הפרויקט המדובר יאוכלס בעוד כ: 7 - 8 שנים במקרה הטוב. אם הכול ילך חלק. חשוב לציין - הפרויקט של גינדי נחשב למרוחק יותר. אמנם הוא קרוב לרכבת הקלה. אבל מדובר במגרשים שזכו במיקומים שהם לא הנחשקים באזור שדה דב. כנראה שים לא תראו. בקומות הנמוכות בוודאות.
באופן כללי, ייתכן שאכן החברה תמכור כמות כדולה במחירים נמוכים אבל הבסיס לזה הוא שיווקי.
לא כל הנחה היא הזדמנות
מומחים בענף הנדל"ן מביעים ספק גדול לגבי משמעות ההנחה. לדבריהם, ייתכן שהמחיר הנמוך פשוט משקף את הסיכון, ולאו דווקא
מבטא מהפכה במחירי השוק. "גינדי נמצאת 3–4 שנים מאחורי ישראל קנדה בפרויקט. אם אני צריך לחכות עוד 7 שנים, ולהתמודד עם סיכונים של מימון, תכנון, והיעדר ודאות, אז הנחה של 30-35% לא נשמעת חריגה".
מגורם נוסף נמסר: "כשאומרים שבע שנים - זה יכול להיות גם יותר".
לעומת זאת, חברות שכבר נמצאות בשלבים מתקדמים עם היתר, סטיית התקן שם הרבה יותר נמוכה: "גם מיקומי המגרשים עשויים להסביר את הפער, צריך להשוות תפוחים לתפוחים.המיקום והקרבה לים משחקים תפקיד משמעותי".
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן: "מחירי השיווק נובעים ממספר
גורמים עיקריים שמאפשרים לחברה להוריד מחירים ביחס למחירי המכירה שראינו עד כה בשדה דב שעמדו על כ-80 אלף שקל למ"ר, ראשית, מדובר בפרויקט שמרוחק יותר מקו הים מאשר פרויקטים אחרים סמוכים. שנית, כדי לממן את הפרויקט, על החברה למכור סדר גודל של כ-30% מהדירות בשלב הפריסייל
כדי לקבל ליווי בנקאי, ולכן היא בחרה לשווק במחירים אטרקטיביים מאוד בשלב הפריסייל, כך שתוכל למכור את הדירות באופן מהיר יחסית"
עוד הוסיף כהן: "בהסתכלות על כלל השוק, צריך להתחשב גם בהאטה הכללית בשוק הדיור בחודשים האחרונים, אשר משפיעה באופן הדרמטי ביותר
על סגמנט היוקרה. כך שקשה יותר היום למכור דירות במחירים של 70-80 אלף שקל למ"ר במיקום הנוכחי".
באזז תקשורתי?
המהלך של גינדי בשדה דב מצית שיח מחודש על שאלות של תמחור, תחרות וסוגיה שיווקית.
ככל הנראה לא מדובר על מלחמת מחירים אמיתית בשכונה.אלא במהלך ממוקד שנועד לייצר באזז תקשורתי, לגייס רוכשים ראשונים, ולבסס בסיס מימון לפרויקט שעדיין רחוק מהיתר.
בגינדי אומרים כי מדובר בהצעת השקה, ולא במחיר שצפוי להישמר לאורך זמן והמשמעות ברורה, מדובר
במחיר זמני בלבד, שמיועד לרוכשים הראשונים ולאה שירכשו את הדירות הסטנדרטיות בקומה הראשונה ולשלב הפריסל. מי שייכנס עכשיו אולי יקבל הטבה משמעותית על הנייר, אבל גם יישא בחוסר הוודאות: תכנון שטרם הבשיל, היתר שצפוי רק בעוד כשנה, ואכלוס שלא לפני 2032.
במבט
כולל, פרויקט VOGUE מציע מחיר שובר שוק, אך לאו דווקא הזדמנות. ההנחה של כ־35% לעומת מחירי השוק משקפת גם שורה של סיכונים: פרויקט בחיתולים, מיקום שהוא פחות מרכזי יחסית למתחמים אחרים בשכונה, רגישות גבוהה לשינויים בדרך, ומצב של לחץ תזרימי מצד רמ"י. לכן, מי שרואה
במחיר הנוכחי הזדמנות, צריך לקחת בחשבון את התמונה המלאה: המחיר המוזל הוא נכון להיום בלבד, ומגלם לא רק הנחה, אלא גם סיכון.
בנוסף, צריך לזכור שכמו שנאמר כאן - צריך להשוות תפוחים לתפוחים. ככה שברגע ששומעים את הבשורה על 'מלחמת מחירים בשדה דב'
בהתחלה זה נראה אמין מאוד וכדבר שבאמת יכול להוביל לשינוי במחירים ולהנגיש אותם לשאר הציבור. אבל כשנכנסים לפרטים מגלים שלא מדובר בבשורה אלא בטריק שיווקי. שמי שלא קורא נכון את האותיות הקטנות. יכול להצטער על כך - ובגדול.
מצד שני - חשוב לזכור שאם וכאשר
הכל ילך חלק לחברת גינדי - ייתכן שהרוכשים שיקנו היום אכן יקבלו איזושהיא הטבה. כי בכל זאת יש כאן מבצע קבלן. אבל גם במבצעי קבלן ראינו לאחרונה שלא כל מה שנראה כמבצע, הוא לא בהכרח כזה.
- 32.אנונימי 11/06/2025 14:46הגב לתגובה זובמקום 8מיליון ש תורידו גם 46%...שווי הדירה במקסימום 1.65מ שקל
- 31.אנונימי 11/06/2025 08:24הגב לתגובה זוללא קליינטים העסק יהיה רסק ישראל הפכה למדינה היקרה בעולם ביי פהר מכל מדינה בעולם עד כאן רבותיי
- 30.אנונימי 08/06/2025 12:07הגב לתגובה זואין היתר בניהאין ליווי בנקאיאין התחייבות חוק מכראין תאריך מסירהבהצלחה לכל הפתאים ונהגי המוניות שמשחקים בנדלן
- 29.אחד שיודע 07/06/2025 17:50הגב לתגובה זומי שקונה דירה בשדה דבהוא משקיע עם ניסיון שיש לו לפחות שתי דירות ומעלה להשקעהאף משקיע רציני לא יקנה אופציה לדירהרק עוד שנה ומשהו יהיה היתרשתיהיה מוכנה עוד 7 שנים במיקום הזההרבה פחות טוב מהמתחרים במחיר של 49000 למר.ואל תבלבלוזה שגינדי הולכים לדווח על עסקאות במחיר הזההם לא יספרו לכם שהם נתנו לרוכשים הטבות שמגלמות שווי הנחה של עוד 10%.
- 28.ד.ד 06/06/2025 19:02הגב לתגובה זורואים שהכתב לא מבין נדלן . גינדי לא יכולים להשתמש בכסף הרוכשים למימון הקרקע כיוון שהכסף הולך לצד ג נאמנות עורכי דין לפחות עד קבלת היתר בניה.אבל בלי קשר .דניה סיבוס חברה בינונית שתבצע להם הביצוע בסטנדרט בנוני .הפרוייקט נמצא על אבן גברילו וכמעט כולו חסום בנוף.וזו הסיבה שקבלנים נתנו למגרשים אלו הצעה נמוכה .כיוון שהמגרש נחות
- 27.Anonymous 06/06/2025 14:05הגב לתגובה זוHe doesnt even try to hide is interest of involvement in his objective report
- 26.הקבלנים הזוכים לא ישנו אתמול (ל"ת)חיים 06/06/2025 09:50הגב לתגובה זו
- 25.לעולם תבקשו לחמוד את הקונים (ל"ת)חיים 06/06/2025 09:49הגב לתגובה זו
- 24.אנונימי 05/06/2025 15:52הגב לתגובה זומי משלם על הכתבה כדי שתציג את ההנחה בצורה שלילית
- אפנדי 09/06/2025 14:40הגב לתגובה זווכם היא משקפת את המיקום הנחות של המגרש.
- 23.אנונימי 05/06/2025 07:36הגב לתגובה זורק 5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים קטנה בקומה הראשונה. 22K בחודש משכנתא ל 30 שנה. וזה אחרי ששמתי יותר ממיליון שקל הון עצמי. איפה חותמים
- 22.חיים 05/06/2025 01:22הגב לתגובה זועד מתי
- 21.אנונימי 04/06/2025 21:43הגב לתגובה זוהכתבה מבישה. נראית כאילו המתחרים בפאניקה ומפציצים כתבות להכפשת גינדי וכל יזם אחר שיוריד מחיר וימנע רווח מופקע
- 20.אנונימי 04/06/2025 19:47הגב לתגובה זוככה זה בכל הארץ !!! מה שעולה גם יורד !!!
- 19.אנונימי 04/06/2025 19:46הגב לתגובה זובתור אדריכל לא הבנתי למה הכתבה נגד הורדת המחיר.אם היזם קנה את הקרקע במחיר יותר זול למה שלא ימכור ביותר זול זה הגיוני
- 18.תל אביבי 2 04/06/2025 19:45הגב לתגובה זומציע לברר באלו דירו מדובר. אלה הדירות הפחות אטרקטיביות בבניין קומה נמוכה בלי חניה ועם פחות כיווני אויר.ועדיין למי שחשוב לו לגור דווקא בדירה חדשה בתא זו הצעה מעניינת.
- הנחתי שזה מה שיהיה (ל"ת)טל 08/06/2025 10:47הגב לתגובה זו
- 17.עי איזה קבלן מתחרה הכתבה הזאת ממומנת (ל"ת)אנונימי 04/06/2025 16:25הגב לתגובה זו
- 16.אנונימי 04/06/2025 16:21הגב לתגובה זולידיעת השמאי בכתבה. סיגמנט היוקרה מושפע הכי פחות !! מהאטה כללית בשוק. הפוך בדיוק ממה שכתבת. זה סיגמנט ש 10k לכאן או לשם לא מזיזים לו יותר מידי
- 15.הרצי נגד הוזלת מחירי הדיור 04/06/2025 15:26הגב לתגובה זונדמה שהאתר והכתב עושים הכל באופן חריג מאוד מאוד להגן על הפוזיציה של ישראל קנדה דמרי אביסרור מדה ובניו וקלוד נחמיאס אשר קנו קרקעות במחירי שיא וכעת מסרבים לעדכן אתא. ערך הקרקעות שלהם ב. את דוחות המכירה העתידיים לדעתי האישית מדובר על הונאה של ציבור המשקיעים בחברות הציבוריות!.
- טל 08/06/2025 10:48הגב לתגובה זועל מה הם שומרים כאילו יש להם כסף לקנות שם
- אולי זו כתבה מטעם ואולי לא... (ל"ת)אנונימי 06/06/2025 08:49הגב לתגובה זו
- תל אביבי 2 05/06/2025 15:14הגב לתגובה זוגם אם היא פחות נוחה לך. לא נורא תתגבר.ב 49 אלף למטר אתה יכול לקנות דירה נחותה בגינדי שדה דב כניסה עוד כמה שנים בלי חניה או דירה בגינדי שוק סיטונאי כניסה מיידית ועם חניה.לבחירתך.
- 14.המחשבון 04/06/2025 15:24הגב לתגובה זו35% הוזלה כתוצאה מירידת המחיר התלולה בערך הקרקע אבל את הנתון הזה הכתב שכח לדווח למה בחיי לא ראיתי באתר כלכלי הרבה זמן הגנה כזאת על ישראל קנדה. זה נראה לי חשוד נאמר יותר נגד הורדת המחיר!
- You caught them on the spot journalist in the name off (ל"ת)אנונימי 06/06/2025 14:01הגב לתגובה זו
- 13.אנונימי 04/06/2025 15:11הגב לתגובה זו2 מיליארד 200250 דירות בלבד אם להאמין צריך לספר משהו לבנק המלווה אין שום סיכוי שיש 30004000 משפחות בעלי יכולת לקנות דירה ב10 מיליון חוץ מזה זה לא כל כך נעים לגור קרוב לים וגם התקנים המיוחדים לא כל כך עוזרים אני מקווה מאד ששדה דב לא יהיה בית קברות לקבלנים שלא ישווקו במחירים שפויים
- כל השנים אמרו אותו הדבר ואפילו יותר גרוע (ל"ת)אנונימי 04/06/2025 16:23הגב לתגובה זו
- המחירים כבר יורדים (ל"ת)הרצי הכתב 04/06/2025 15:26הגב לתגובה זו
- 12.אנונימי 04/06/2025 14:48הגב לתגובה זותקנה 55 דירות!! בתאבון!!! תקנו 898 דירות!!!! בהצלחה!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 11.20 שנה של ביבי וחבורת האפסים שמלקקת לו וקיבלנו יוקר מחייה בשחקים. ימין שמאל כולם גושי חרא (ל"ת)אנונימי 04/06/2025 14:28הגב לתגובה זו
- אנונימיגוגו 04/06/2025 21:34הגב לתגובה זוהמחירים של הפירות וירקות ב13 תמצא בשווקים של רמלה ולוד ועוד כמה מקומות שאני מכיר היוקר המטורף הטא בעיקר בתל אביב
- בועת נדלן תתפוצץ כבר השנה 04/06/2025 14:33הגב לתגובה זושכר בשמיים.ביקוש לעובדים בשמייםהסופרים מלאים כאילו אין מחרשכר גבוה מפצה על הכל.כעת הדירות ירדו חצי ואז בכלל גן עדן
- 10.זו מדינה של נוכליםאם עדיין לא קלטתם. (ל"ת)הירון 04/06/2025 14:24הגב לתגובה זו
- 9.לא עברה יממה וקבלנים ובנקים בפניקה מתחילים להיתגונן חחחח לא יעזור להם כלום אנחנו כבר עמוק (ל"ת)גבי 04/06/2025 14:22הגב לתגובה זו
- 8.נביא 04/06/2025 14:14הגב לתגובה זוממתין עם פופקורן וקולה.תעדכנו שהגענו לסוף.תודה
- 7.פליק פלאק מילולי שנועד להכחיש מגמה ברורה של ירידת מחירים (ל"ת)ברצינות עלבון לאינטיליגנציה 04/06/2025 13:57הגב לתגובה זו
- תפסת אותי על חם (ל"ת)תפסת את הרצי 04/06/2025 15:27הגב לתגובה זו
- 6.רועי 04/06/2025 13:55הגב לתגובה זוברגע שתהיה ירידת מחירים ידועה בציבור של 20 אחוז תהיה קריסה של 80 אחוז הבנקים לא יוכלו לחלק משכנתאות והאבטלה טטוס סופר סבבבבבב פריים לפנינו
- 5.אנונימי 04/06/2025 13:49הגב לתגובה זו80kבאמת מחיר לכל נפש.ממש חינם בואו בהמוניכם
- תל אביבי 2 05/06/2025 15:15הגב לתגובה זואתה לא באמת חייב לגור במערב תא קרוב לטיילת וחוף הים. יש לך את כל שאר תא וגוש דן לגור בו ויותר בזול.
- 4.דר דום 04/06/2025 13:44הגב לתגובה זוהקרקע עבור דירה שנמכרת היום נרכשה כבר לפני 3 שנים ויותר אז היתה הריבית אפס. היום הריבית 4.5 אז מחיר הקרקע נפל ב40 אחוז ולכן מחיר הדירה על הקרקע החדשה יהיה נמוך ב40 אחוזים. בקיצור צפו מפולת בשוק הנדלן עם קריסת יזמים זוגות צעירים ובנקים מלווים והצפת שוק מכונס נכסים מעבר ל79000 יחידות שיש היום על המדף
- 3.לידעת הלמס הפושע ים המחירים בדרך לירידה של 80 לא להילהב (ל"ת)רועי 04/06/2025 13:34הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 04/06/2025 13:23הגב לתגובה זוחברה תנו להם להתייבש עם החובות. מי שלא ממונף זה יומו הגדול.
- 1.זאת רק ההתחלה סופר סבבבבבב פריים לפנינו לצערי (ל"ת)רועי 04/06/2025 13:08הגב לתגובה זו
- מה זה יוקר הזה דירה של 80 מטר בקושי 3 חדרים נמכרת ב6.5 מיליון...פשוט ביזיון... (ל"ת)אנונימי 04/06/2025 13:18הגב לתגובה זו
- יש חברות שדיווחו לבורסה שהמחירים יהיו 95000 שח למר (ל"ת)הרצי הכתב 04/06/2025 15:28