כרמיאל - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות
העיר הצפונית מציגה עליית מחירים גבוהה בתקופה יחסית קצרה - האם היא תמשיך לככב גם בזכות התחדשות עירונית ולמה היא מעניינת את המשקיעים?
כרמיאל נחשבת בעיני משקיעים לאחת הערים המעניינות להשקעה וזאת משתי סיבות עיקריות - ראשית, כי אפשר לומר שמחייר הדירות בעיר עדיין נמוכים באופן יחסי ויש מגוון דירות שמחירן נמוך ממיליון שקל.
שנית, גם כאשר המחירים גבוהים יותר ונמכרים במעל מיליון שקל -יש לא מעט עסקאות באזורים של 1.3-1.6 מיליון שקל (מחיר ממוצע כ-1.4 מיליון שקל)אז התשואה למשקיעים היא עדיין גבוהה מהממוצע הארצי ובמקביל יש גם עליות ערך של הדירות.
המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-14.5-15.5 אלף שקל למטר, וזה נמוך בהשוואה לעיר המרכזית באזור הצפון שנחשבת ל'כוכב העולה' של משקיעי הנדלן בישראל - הלא היא חיפה, שם עומד המחיר הממוצע למטר על כ-19 אלף שקל ועדיין נחשב למחיר סביר יחסית.
המחירים בעיר עלו בשנתיים האחרונות בממוצע במעל 15%. בדירות קטנות העלייה גבוהה משמעותית. זו עלייה חדה, הרבה יותר מהממוצע בשנתיים האחרונות שעומד על מתחת ל-10%. המחירים האלו נובעים גם מכניסה של התחדשות עירונית לעיר. זו רק ההתחלה, אבל המשקיעים כבר מבינים שכרמיאל עשויה להיות על המפה והיא הופכת לאטרקטיבית יותר למשקיעים כשבמקיל גם המוכרים מבינים את הפוטנציאל ומעלים מחירים.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קצת על העיר - האוכלוסייה בכרמיאל מונה כ-50 אלף תושבים שמגיעים מכל קצות האוכלוסייה: חילוניים וחרדים, עולי שנות ה-90 מברית המועצות וגם יוצאי צבא דרום לבנון שהגיעו אליה לאחר מלחמת לבנון השנייה.
סיפורה של דירה ברחוב אילנות
בשכונת טנא שבעיר - ברחוב אילנות 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.24 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בקומה 2/4 בשטח של כ-60 מ"ר ומבטא מחיר של- 20.6 אלף שקל למטר, מה שנכון לגבי כל הדירות תקף גם על כרמיאל - ככל שהדירה עם שטח קטן יותר במ"ר, המחיר לכל מטר עולה.
אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בימים האחרונים של שנת 2022, ואם לדייק ב-25/12/2022. היא נרכשה בסכום של 840 אלף שקל, מה שמשקף רווח של קרוב ל-50% בתקופה קצרה משנתיים או אם תרצו רווח של 400 אלף שקל לכיס (בנטרול השפעת המס - אם יחול עליו). מנקודת מבט של משקיע זו תשואה אדירה - וכפי שנראה בהמשך, זוהי לא דוגמה יוצאת דופן, אלו העסקאות 'הנורמליות' בשוק.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
סיפורה של דירה ברחוב הרימון
ברחוב הרימון 7 נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים תמורת סכום של 860 אלף שקל בשטח של 60 מ"ר, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר כמעט שנתיים קודם לכן - בחודש פברואר של 2023 בסכום של 605 אלף שקל, כלומר העסקה מבטאת תשואה של כ-43% בתקופה זו.
חשוב לציין גם שאותה הדירה נמכרה בשנת 2017 בסכום של 400 אלף שקל - אם מסתכלים על כל התקופה רואים שהשקעה של סכום זה לפני פחות מעשור הכפילה ואף קצת יותר מזה - את סכום ההשקעה.
בזמן שההשקעה תופחת - מקבלים גם תשואה על השכירות
לפי האתר הממשלתי, כרמיאל מייצרת תשואה גבוהה למשקיעים ביחס לממוצע שיכולה להגיע במקרים מסוימים, בדירות הזולות לכ-3.5%, אם כי הממוצע הוא מתחת ל-3% בשנה וצריך לזכור שהמשקיעים מתייחסים לנתון זה ואף נותנים לו חשיבות רבה שכן זהו התזרים החופשי שמניב הנכס. כלומר על דירה ממוצעת של מיליון שקל - נקבל תשואה של 35 אלף שקל בשנה.
עסקאות אחרונות
ברחוב הכרמים 15 נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה 3/4 בשטח של כ-68 מ"ר תמורת 860 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-50% בתקופה של למעלה מעשור.
ברחוב הרימון 29 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-50 מ"ר תמורת 830 אלף שקל ומבטאת תשואה של מעל ל-200% בתקופה של למעלה מ20 שנים.
ברחוב הברושים 13 נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה 5/5 בשטח של כ-70 מ"ר תמורת 900 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-50% ב4 וחצי שנים.
ברחוב אילנות 13 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 2/4 בשטח של כ-60 מ"ר תמורת סכום של 890 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-170% ב-25 שנים.
- 6.דוד 16/01/2025 10:34הגב לתגובה זו16 אחוז יהודים בלב הגליל
- 5.זאן קלוד 14/01/2025 17:42הגב לתגובה זוהמחירים בכרמיאל מציגים 2 אחוז תשואה במידה והדירה תושכר. מה שמעלה את המחיר אלו התושבים שמגיעים מהכפרים הרבים מסביב לקבל את איכות החיים והבטחון האישי שאין אצלם לאור הפשיעה הגוברת
- 4.היעד הבא קריית ים התחדשות לפני השבחה עירונית (ל"ת)חיים לוי 13/01/2025 04:45הגב לתגובה זו
- 3.כלכלן 12/01/2025 18:24הגב לתגובה זומדד תא 25 עשה רק בשנה האחרונה 30 אחוז על המדדים האמריקאים אני כבר לא מדבר שעשו מעל 100 אחוז בשלוש שנים האחרונות
- 2.אסתר 11/01/2025 20:51הגב לתגובה זואין עבודה לצעירים.כל הצעירים עוזבים את כרמיאל אחרי הצבא.עיר משעממת.אין מפעלי הייתי. המכללה אורט בראודה. 90% מהלומדים מגיעים מהכפרים.בקופת חולים כללית אין תורים קרובים לחולים .הכל צריך לנסוע מחוץ לעיר.
- אדית 11/01/2025 22:02הגב לתגובה זומה ההגדרה של עיר משעממת
- 1.אבל הי רגע אין מה לעשות שם בזבוז זמן (ל"ת)איתן 11/01/2025 19:55הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
