כרמיאל - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות
העיר הצפונית מציגה עליית מחירים גבוהה בתקופה יחסית קצרה - האם היא תמשיך לככב גם בזכות התחדשות עירונית ולמה היא מעניינת את המשקיעים?
כרמיאל נחשבת בעיני משקיעים לאחת הערים המעניינות להשקעה וזאת משתי סיבות עיקריות - ראשית, כי אפשר לומר שמחייר הדירות בעיר עדיין נמוכים באופן יחסי ויש מגוון דירות שמחירן נמוך ממיליון שקל.
שנית, גם כאשר המחירים גבוהים יותר ונמכרים במעל מיליון שקל -יש לא מעט עסקאות באזורים של 1.3-1.6 מיליון שקל (מחיר ממוצע כ-1.4 מיליון שקל)אז התשואה למשקיעים היא עדיין גבוהה מהממוצע הארצי ובמקביל יש גם עליות ערך של הדירות.
המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-14.5-15.5 אלף שקל למטר, וזה נמוך בהשוואה לעיר המרכזית באזור הצפון שנחשבת ל'כוכב העולה' של משקיעי הנדלן בישראל - הלא היא חיפה, שם עומד המחיר הממוצע למטר על כ-19 אלף שקל ועדיין נחשב למחיר סביר יחסית.
המחירים בעיר עלו בשנתיים האחרונות בממוצע במעל 15%. בדירות קטנות העלייה גבוהה משמעותית. זו עלייה חדה, הרבה יותר מהממוצע בשנתיים האחרונות שעומד על מתחת ל-10%. המחירים האלו נובעים גם מכניסה של התחדשות עירונית לעיר. זו רק ההתחלה, אבל המשקיעים כבר מבינים שכרמיאל עשויה להיות על המפה והיא הופכת לאטרקטיבית יותר למשקיעים כשבמקיל גם המוכרים מבינים את הפוטנציאל ומעלים מחירים.
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קצת על העיר - האוכלוסייה בכרמיאל מונה כ-50 אלף תושבים שמגיעים מכל קצות האוכלוסייה: חילוניים וחרדים, עולי שנות ה-90 מברית המועצות וגם יוצאי צבא דרום לבנון שהגיעו אליה לאחר מלחמת לבנון השנייה.
סיפורה של דירה ברחוב אילנות
בשכונת טנא שבעיר - ברחוב אילנות 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.24 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בקומה 2/4 בשטח של כ-60 מ"ר ומבטא מחיר של- 20.6 אלף שקל למטר, מה שנכון לגבי כל הדירות תקף גם על כרמיאל - ככל שהדירה עם שטח קטן יותר במ"ר, המחיר לכל מטר עולה.
אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בימים האחרונים של שנת 2022, ואם לדייק ב-25/12/2022. היא נרכשה בסכום של 840 אלף שקל, מה שמשקף רווח של קרוב ל-50% בתקופה קצרה משנתיים או אם תרצו רווח של 400 אלף שקל לכיס (בנטרול השפעת המס - אם יחול עליו). מנקודת מבט של משקיע זו תשואה אדירה - וכפי שנראה בהמשך, זוהי לא דוגמה יוצאת דופן, אלו העסקאות 'הנורמליות' בשוק.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
סיפורה של דירה ברחוב הרימון
ברחוב הרימון 7 נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים תמורת סכום של 860 אלף שקל בשטח של 60 מ"ר, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר כמעט שנתיים קודם לכן - בחודש פברואר של 2023 בסכום של 605 אלף שקל, כלומר העסקה מבטאת תשואה של כ-43% בתקופה זו.
חשוב לציין גם שאותה הדירה נמכרה בשנת 2017 בסכום של 400 אלף שקל - אם מסתכלים על כל התקופה רואים שהשקעה של סכום זה לפני פחות מעשור הכפילה ואף קצת יותר מזה - את סכום ההשקעה.
בזמן שההשקעה תופחת - מקבלים גם תשואה על השכירות
לפי האתר הממשלתי, כרמיאל מייצרת תשואה גבוהה למשקיעים ביחס לממוצע שיכולה להגיע במקרים מסוימים, בדירות הזולות לכ-3.5%, אם כי הממוצע הוא מתחת ל-3% בשנה וצריך לזכור שהמשקיעים מתייחסים לנתון זה ואף נותנים לו חשיבות רבה שכן זהו התזרים החופשי שמניב הנכס. כלומר על דירה ממוצעת של מיליון שקל - נקבל תשואה של 35 אלף שקל בשנה.
עסקאות אחרונות
ברחוב הכרמים 15 נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה 3/4 בשטח של כ-68 מ"ר תמורת 860 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-50% בתקופה של למעלה מעשור.
ברחוב הרימון 29 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-50 מ"ר תמורת 830 אלף שקל ומבטאת תשואה של מעל ל-200% בתקופה של למעלה מ20 שנים.
ברחוב הברושים 13 נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה 5/5 בשטח של כ-70 מ"ר תמורת 900 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-50% ב4 וחצי שנים.
ברחוב אילנות 13 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 2/4 בשטח של כ-60 מ"ר תמורת סכום של 890 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-170% ב-25 שנים.
- 6.דוד 16/01/2025 10:34הגב לתגובה זו16 אחוז יהודים בלב הגליל
- 5.זאן קלוד 14/01/2025 17:42הגב לתגובה זוהמחירים בכרמיאל מציגים 2 אחוז תשואה במידה והדירה תושכר. מה שמעלה את המחיר אלו התושבים שמגיעים מהכפרים הרבים מסביב לקבל את איכות החיים והבטחון האישי שאין אצלם לאור הפשיעה הגוברת
- 4.היעד הבא קריית ים התחדשות לפני השבחה עירונית (ל"ת)חיים לוי 13/01/2025 04:45הגב לתגובה זו
- 3.כלכלן 12/01/2025 18:24הגב לתגובה זומדד תא 25 עשה רק בשנה האחרונה 30 אחוז על המדדים האמריקאים אני כבר לא מדבר שעשו מעל 100 אחוז בשלוש שנים האחרונות
- 2.אסתר 11/01/2025 20:51הגב לתגובה זואין עבודה לצעירים.כל הצעירים עוזבים את כרמיאל אחרי הצבא.עיר משעממת.אין מפעלי הייתי. המכללה אורט בראודה. 90% מהלומדים מגיעים מהכפרים.בקופת חולים כללית אין תורים קרובים לחולים .הכל צריך לנסוע מחוץ לעיר.
- אדית 11/01/2025 22:02הגב לתגובה זומה ההגדרה של עיר משעממת
- 1.אבל הי רגע אין מה לעשות שם בזבוז זמן (ל"ת)איתן 11/01/2025 19:55הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
