כרמיאל - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות
העיר הצפונית מציגה עליית מחירים גבוהה בתקופה יחסית קצרה - האם היא תמשיך לככב גם בזכות התחדשות עירונית ולמה היא מעניינת את המשקיעים?
כרמיאל נחשבת בעיני משקיעים לאחת הערים המעניינות להשקעה וזאת משתי סיבות עיקריות - ראשית, כי אפשר לומר שמחייר הדירות בעיר עדיין נמוכים באופן יחסי ויש מגוון דירות שמחירן נמוך ממיליון שקל.
שנית, גם כאשר המחירים גבוהים יותר ונמכרים במעל מיליון שקל -יש לא מעט עסקאות באזורים של 1.3-1.6 מיליון שקל (מחיר ממוצע כ-1.4 מיליון שקל)אז התשואה למשקיעים היא עדיין גבוהה מהממוצע הארצי ובמקביל יש גם עליות ערך של הדירות.
המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-14.5-15.5 אלף שקל למטר, וזה נמוך בהשוואה לעיר המרכזית באזור הצפון שנחשבת ל'כוכב העולה' של משקיעי הנדלן בישראל - הלא היא חיפה, שם עומד המחיר הממוצע למטר על כ-19 אלף שקל ועדיין נחשב למחיר סביר יחסית.
המחירים בעיר עלו בשנתיים האחרונות בממוצע במעל 15%. בדירות קטנות העלייה גבוהה משמעותית. זו עלייה חדה, הרבה יותר מהממוצע בשנתיים האחרונות שעומד על מתחת ל-10%. המחירים האלו נובעים גם מכניסה של התחדשות עירונית לעיר. זו רק ההתחלה, אבל המשקיעים כבר מבינים שכרמיאל עשויה להיות על המפה והיא הופכת לאטרקטיבית יותר למשקיעים כשבמקיל גם המוכרים מבינים את הפוטנציאל ומעלים מחירים.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קצת על העיר - האוכלוסייה בכרמיאל מונה כ-50 אלף תושבים שמגיעים מכל קצות האוכלוסייה: חילוניים וחרדים, עולי שנות ה-90 מברית המועצות וגם יוצאי צבא דרום לבנון שהגיעו אליה לאחר מלחמת לבנון השנייה.
סיפורה של דירה ברחוב אילנות
בשכונת טנא שבעיר - ברחוב אילנות 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.24 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בקומה 2/4 בשטח של כ-60 מ"ר ומבטא מחיר של- 20.6 אלף שקל למטר, מה שנכון לגבי כל הדירות תקף גם על כרמיאל - ככל שהדירה עם שטח קטן יותר במ"ר, המחיר לכל מטר עולה.
אותה הדירה נרכשה על ידי המוכר בימים האחרונים של שנת 2022, ואם לדייק ב-25/12/2022. היא נרכשה בסכום של 840 אלף שקל, מה שמשקף רווח של קרוב ל-50% בתקופה קצרה משנתיים או אם תרצו רווח של 400 אלף שקל לכיס (בנטרול השפעת המס - אם יחול עליו). מנקודת מבט של משקיע זו תשואה אדירה - וכפי שנראה בהמשך, זוהי לא דוגמה יוצאת דופן, אלו העסקאות 'הנורמליות' בשוק.
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
סיפורה של דירה ברחוב הרימון
ברחוב הרימון 7 נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים תמורת סכום של 860 אלף שקל בשטח של 60 מ"ר, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר כמעט שנתיים קודם לכן - בחודש פברואר של 2023 בסכום של 605 אלף שקל, כלומר העסקה מבטאת תשואה של כ-43% בתקופה זו.
חשוב לציין גם שאותה הדירה נמכרה בשנת 2017 בסכום של 400 אלף שקל - אם מסתכלים על כל התקופה רואים שהשקעה של סכום זה לפני פחות מעשור הכפילה ואף קצת יותר מזה - את סכום ההשקעה.
בזמן שההשקעה תופחת - מקבלים גם תשואה על השכירות
לפי האתר הממשלתי, כרמיאל מייצרת תשואה גבוהה למשקיעים ביחס לממוצע שיכולה להגיע במקרים מסוימים, בדירות הזולות לכ-3.5%, אם כי הממוצע הוא מתחת ל-3% בשנה וצריך לזכור שהמשקיעים מתייחסים לנתון זה ואף נותנים לו חשיבות רבה שכן זהו התזרים החופשי שמניב הנכס. כלומר על דירה ממוצעת של מיליון שקל - נקבל תשואה של 35 אלף שקל בשנה.
עסקאות אחרונות
ברחוב הכרמים 15 נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה 3/4 בשטח של כ-68 מ"ר תמורת 860 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-50% בתקופה של למעלה מעשור.
ברחוב הרימון 29 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 4/4 בשטח של כ-50 מ"ר תמורת 830 אלף שקל ומבטאת תשואה של מעל ל-200% בתקופה של למעלה מ20 שנים.
ברחוב הברושים 13 נמכרה דירת 3.5 חדרים בקומה 5/5 בשטח של כ-70 מ"ר תמורת 900 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-50% ב4 וחצי שנים.
ברחוב אילנות 13 נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 2/4 בשטח של כ-60 מ"ר תמורת סכום של 890 אלף שקל ומבטאת תשואה של כ-170% ב-25 שנים.
- 6.דוד 16/01/2025 10:34הגב לתגובה זו16 אחוז יהודים בלב הגליל
- 5.זאן קלוד 14/01/2025 17:42הגב לתגובה זוהמחירים בכרמיאל מציגים 2 אחוז תשואה במידה והדירה תושכר. מה שמעלה את המחיר אלו התושבים שמגיעים מהכפרים הרבים מסביב לקבל את איכות החיים והבטחון האישי שאין אצלם לאור הפשיעה הגוברת
- 4.היעד הבא קריית ים התחדשות לפני השבחה עירונית (ל"ת)חיים לוי 13/01/2025 04:45הגב לתגובה זו
- 3.כלכלן 12/01/2025 18:24הגב לתגובה זומדד תא 25 עשה רק בשנה האחרונה 30 אחוז על המדדים האמריקאים אני כבר לא מדבר שעשו מעל 100 אחוז בשלוש שנים האחרונות
- 2.אסתר 11/01/2025 20:51הגב לתגובה זואין עבודה לצעירים.כל הצעירים עוזבים את כרמיאל אחרי הצבא.עיר משעממת.אין מפעלי הייתי. המכללה אורט בראודה. 90% מהלומדים מגיעים מהכפרים.בקופת חולים כללית אין תורים קרובים לחולים .הכל צריך לנסוע מחוץ לעיר.
- אדית 11/01/2025 22:02הגב לתגובה זומה ההגדרה של עיר משעממת
- 1.אבל הי רגע אין מה לעשות שם בזבוז זמן (ל"ת)איתן 11/01/2025 19:55הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
