לאחרונה פורסם תזכיר תיקון 128 לחוק התכנון והבניה, המאגד הצעות למספר רפורמות משמעותיות ונפרדות בתחום הנדל"ן, שאם יצאו לפועל עשויות להשפיע רבות. אחת הרפורמות המשמעותיות היא בתחום היטל ההשבחה, אשר משקף תשלום לרשות המקומית של מחצית מההשבחה, בעקבות אישור תכניות, הקלות ושימושים חורגים. כלומר, מדובר בסכומים ניכרים, המשפיעים על מחירי קרקעות ונכסי מקרקעין.   בתזכיר האמור מוצע, ולא לראשונה, לשנות את הסדרי היטל ההשבחה במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כך שבין היתר יקבע בחוק כי תכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתר, לא תחשב כתוכנית לצרכי היטל השבחה, וכי היטל ההשבחה יגבה רק מכוח התכנית העתידית, זו שכן יהא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה תוך התעלמות מהתוכניות הקודמות לה.   כמו כן, מוצע כי בתוכנית כלליות שיתאשרו ובמועד אישורן יהיה כבר בניין קיים על המגרש נשוא השומה, אזי אירוע המס יהיה מועד הוצאת היתר למימוש זכויות שאושרו בתכניות אלו. עוד מוצע בין יתר התיקונים כי, בניגוד לפסיקה של בית המשפט העליון בעניין דומה, גם חלוקה בהסכמה או תשריטי חלוקה של מגרשים יחשבו אירועי מס החייבים בהיטל השבחה.   תשריט חלוקה הוא הליך תכנוני או רישויי הנדרש כאשר קיימת תוכנית מאושרת, שלא חילקה את שטח למגרשים נפרדים שניתן לבנות בהם בנפרד, ועל כן נדרש הליך משלים לשם כך. תשריט זה מפרט באופן ברור את גבולות הקרקע וגבולותיהם של המגרשים המוצעים והוא נידון בוועדה המקומית, כאשר הליך אישורו מהיר ופשוט יותר מאישור תוכנית. כעת, על פי הרפורמה החדשה, יהווה אירוע מס נוסף שייגבה בגינו היטל השבחה.   שינויים אלו יגדילו משמעותית את היטל השבחה, יכבידו מאוד על הנישומים וממילא יעלו את מחירי הנדל"ן והדירות. זאת מאחר וכיום, הדין קובע כי היטל ההשבחה יחושב למועד אישור התוכנית, במנותק ממועד התשלום בפועל (בעת מימוש-מכירה או הוצאת היתר בנייה) וכמו כן, יחושב בגין כל תכנית מתאר מקומית או מפורטת.   מחירי הדיור בישראל ממשיכים לעלות, במיוחד באזור המרכז, מאחר שהיקף הבניה אינו עומד בקצב גידול האוכלוסייה. העלייה עקבית ללא קשר לאישור תוכנית כזו או אחרת. על כן, דחיית אירוע המס למועד הוצאת ההיתר או למועד מאוחר יותר ממועד התכניות, כפי שמוצע, אף על פי שלכאורה מיטיב עם הנישום, למעשה מגדיל את חבות המס בהיטל השבחה באופן ניכר. זאת מכיוון שהמועד הדחוי של הוצאת ההיתר לא כולל רק את שווי הזכויות במועד אישורן, אלא גם את העלייה הכללית של מחירי הנדל"ן ובוחן את שווי הזכויות שנתקבלו במועד מאוחר יותר, בין היתר לאור הציפוף והמחסור בדירות בישראל. כך, הפרש זה יביא במקרים רבים להכבדת נטל המס על הנישומים בהיקפים ניכרים ביותר, במיוחד בעת מימוש באמצעות היתר להריסת מבנה קיים. הפתרון שהוצע בתיקון מכוון גם הוא להטיל את רשת המס על תכניות שקודם לא חויבו בהיטל ועל פעולות פטורות, כמו פעולות חלוקה שאינן בתכנית.   מפליא שפעולה ושינוי קטן במס שבח או מס רכישה מקפיץ ומזעזע את כל שוק הנדל"ן. אולם שינוי כה מהותי שמבקשים לעשות, שהשפעתו על השוק תהא לא פחות מדרמטית ומשמעותה הגדלת היטלים במאות אחוזים, חומק מתחת לרדאר ונעשה ניסיון להעבירו כתיקון קל בחוק התכנון והבניה. כבר מספר שנים שאנו עדים לניסיונות חוזרים ונשנים לשנות את החקיקה בתחום היטל ההשבחה, כאשר כל הניסיונות מעידים על שינוי לרעת הנישומים והגדלת קופת הרשויות המקומיות. לא ניתן להצהיר על כוונות להילחם ביוקר הדיור ובמקביל לנסות להגדיל את היטלי ההשבחה, הרי ברור שהיזמים לא יהיו מוכנים לשאת בנטל כה כבד ויגלגלו את העלות על כתפי הרוכשים. עו"ד צבי שוב ועו"ד אייל אוליקר, ממשרד עורכי הדין צבי שוב המתמחה בנדל"ן, תכנון ובניה