מנפלאות הגאות בנדל"ן: אסים השקעות -200% ב-5 חודשים
שוק הנדל"ן ממשיך בדהירה. מדד הנדל"ן שהוסיף לערכו כבר למעלה מ-76%, מצוי בשיא כל הזמנים, ומידי יום מעבר ל-15 הכוכבות במדד הנדל"ן אנו מתוודעים לחברה אחרת המזנקת בשיעור דו ספרתי.
אם מתעלמים לרגע מהגדולות והבינוניות בענף, ומתמקדים בכל שאר החברות הקטנות, נראה כי הישראלים פיתחו שיטה. על פי הטרנד החדש המשקיעים קונים שלד בורסאי, יוצקים לתוכו פעילות נדל"ן, ומשם היישר לבורסה אלינו המשקיעים.
הנוסחה פשוטה, בעלי החברות מגייסים הון בישראל, ובאמצעותו רוכשים נכסים בארצות מעבר לים, כאשר הדגש הוא על מדינות אירופה. את הנכסים האלו רוכשים במינוף גבוה בהלוואות מסוג נון ריקורס המממנות 80%-90% מהחוב - השקעות המזוהות עם אנשי העסקים יצחק תשובה, אליעזר פישמן ואחרים.
הרווח מעסקאות אלו נובע משני מקורות: הראשון, הכנסות משכירות - החברה לווה את מרבית הנכס (80%-90%) ומשכירה אותו בתשואה הגבוהה בדרך כלל ב-2%-4% (תלוי באיכות השוכרים) מגובה ההלוואה. פערים אלו מממנים כאמור גם את הלוואת החברה וגם משאירים לה רווחים שוטפים.
מקור רווח נוסף שמאפיין חברות בעלות אחוז מינוף גבוה הינו רווח ההון. חברות אלו מקוות שתוך מספר מועט של שנים יעלה ערכו של הנכס וניתן יהיה למוכרו במחיר הגבוה מסכום הרכישה שייצור רווחי הון.
אחת מאותן מניות אלו הינה, אסים השקעות (סימול: אסים השק ). בדצמבר 2005 רכשו החברות אישיד ו-גולדן פוינט בחלקים שווים את השליטה בשלד הבורסאי. בעלי השליטה הם גולדן פוינט של אביחי סטולרו ומישאלה יצחקי-שולמן, (אחותו של יזם הנדל"ן רוני יצחקי), וחברת אישיד שבבעלות ישראל ואיריס שמעונוב. גולדן פוינט ואישיד מחזיקים כל אחת כ-29%, הראל 7% ו-35% מחזיק הציבור.
במאי 2006 הקימה החברה את חברת הבת אסים נדל"ן, שתפעל לאיתור השקעות במדינות מרכז ומערב אירופה וכחודש לאחר מכן הנפיקה 103.9 מיליון מניות לפי 12 אגורות למניה וגייסה 48 מיליון שקל באג"ח. מאז ועד היום זינקה החברה בכ-200%, כאשר מתחילת החודש זינקה המניה ב-58%. ממבט על גרף המניה ניתן גם לראות התרחבות משמעותית במחזורי המסחר החל מאמצע אוקטובר. בהקשר זה נציין, כי אתמול הוסיפה לערכה המנייה 21% במחזור שיא של 8 מיליון שקל. זאת, בהשוואה למחזור ממוצע שבועי וחודשי של 1.1 מיליון ו-1.6 מיליון שקל. החברה הנסחרת כיום לפי שווי של 55 מיליון שקל הינה בעלת הון עצמי של 21 מיליון שקל.
אז מה בפעילות החברה גרם למניה לזנק ב-200%?
למרות שהונפקה לפני כחמישה חודשים, הפעילות האמיתית החלה למעשה בחודש האחרון במהלכו רכשה קרקע למגורים ברומניה ב-3.5 מיליון אירו, השקיעה 10 מיליון אירו ב-3 פרויקטים למסחר ומגורים בבולגריה, ואתמול הודיעה על מו"מ לרכישת קרקע בפולין למסחר ומגורים בשטח כולל של כ-60,000 מ"ר בעלות של כ-4 מליון אירו.
אם כן - 3 עסקאות בסכום כולל של 17.5 מיליון אירו - האם זו סיבה מספקת לזינוק חד שהציגה המניה בחודש האחרון? איש איש ומסקנותיו.
בשיחה עימו השבוע בוחר צבי כרמי, מנכ"ל אסים נדל"ן, בעיקר לסכם את פעילות החברה בחצי השנה האחרונה: "עיקר המיקוד היה במדינות מזרח אירופה ובעיקר בולגריה ורומניה. כעת עם הצטרפות מדינות מזרח אירופה למדינות האיחוד, חלו עליות מחירים אשר הביאו לכך שקשה למצוא היום נכסים עם תשואות "מרגשות" והן נעות היום בטווח של 7%-9%".
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
