מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בשל תופעה שנקרית - נבואה שמגשימה את עצמה. כן, אתם קוראים את זה הרבה כאן, אבל רק בגלל שזה מאוד חשוב - טעות בניתוח הנתונים של הלמ"ס הוביל להצגה שגויה לפיה מחירי הדירות בעלייה. הטעות הקשה היא בכך שהלמ"ס הגוף הנחשב, היוקרתי, האמין, לא ידע לתרגם את מבצעי המימון של הקבלנים (80/20, 90/10 וכו') כהנחה במחיר, וכך בעצם זנח ולא התייחס לירידות המחיר של הקבלנים.
הערנו על כך מספר פעמים ובלמ"ס שלמרות הכל, אי אפשר להגיד שהם לא מקצוענים, אמרו לנו - "כן, אבל...". כן - אתם צודקים, אבל - "אנחנו רק מודדים את המחירים, אנחנו לא מפרשים אותם". המשכנו להציק ובלמ"ס אמרו שיעשו שינוי מתודי כבר בתחילת 2025, אבל הסוסים כבר ברחו מהאורווה.
ברגע שגב' כהן מחדרה, ואיציק מרמת גן קוראים שמחירי הדירות עלו על פי הלמ"ס, אף אחד לא יכול להוציא להם מהראש את המוסכמה הברורה שהלמ"ס צודקים. זו הרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ועל פיה יישק דבר. וכך הם הסתערו על שוק הדירות כדי לא לפספס את העליות ברגע שהתהפכה המגמה (נזכיר שעד המלחמה היתה ירידה במחירי הדירות (של כ-5%-7% מתחילת 2023) וכך נוצרה עליית מחירים בלי שום בסיס. עוד ניצחון לקבלנים.
בד בבד, היתה קרקע נוחה לעליות - התחלות הבנייה ירדו אחרי המלחמה, הקבלנים זעקו ובצדק שאין פועלים והעלויות גדלות. ההיצע ירד והביקוש נותר גבוה. אלא שכשמנתחים את מלאי הדירות רואים שמצבנו לעומת שנה שעברה דווקא טוב.
- המשק היה חלש הרבה לפני שנשמעה אזעקה: ניתוח
- מה קרה למחירי הדירות בת"א? ועוד 9 שאלות על המחירים באזורים שונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נכון לסוף אוקטובר - מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 69,730 שמספיק לפי צפי הלמ"ס ל-19.6 חודשים קדימה, לעומת בדצמבר 2023 אז הוא עמד על כ-67,500. זהו נתון דרמטי אך הוא גם צפוי. מצד אחד, המלאי הנוכחי משקף עלייה נאה של כ-2,000 דירות, מצד שני המימוש יהיה מהיר יותר - על פני שנה ו-8 חודשים.
אבל, האמת הרבה יותר מורכבת. מלאי הדירות האלו הוא לא מלאי דירות גמורות, יש בפנים גם מלאי דירות בתהליך. מעבר לכך, אנחנו לא באמת יודעים מה קצב המכירה הנורמלי, בהינתן שהשנה הזו היתה קשה, אך מצד שני, דווקא מבצעי הקבלנים העלו את המכירות. כשמסתכלים היסטורית, ובהינתן המלאי של 70 אלף דירות, מקבלים שהוא אכן אמור להספיק ל-20 חודשים. כלומר, למרות כל טענות הקבלנים, יש מספיק דירות והמלאי לא נפגע.
האם זה טוב או לא?
מצד אחד אפשר להגיד שכן - כי ברגע שיש לכאורה מלאי דירות, הלחץ על עליית מחירים יורד. מצד שני יש שאלה חשובה על התפלגות המלאי - התפלגות מבחינת מצב הבנייה (בתחילת הבנייה, בתהליך או בסוף) ושאלה לא פחות חשובה לגבי המיקום. מסתבר שיש הכל מהכל - גם דירות בשלבים מוקדמים אבל גם בשלבים סופיים; ולגבי התפלגות המקום, הרי שבאופן מפתיע - חלק מרכזי מהדירות באזורי הביקוש לרבות תל אביב.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
בתל אביב, ירושלים ואופקים נרשמה העליה הגבוהה ביותר בעסקאות של דירות חדשות, בהקשר של דירות יד 2 - המובילות בעסקאות הן:ירושלים, חיפה ובאר שבע. מתוך סך הדירות החדשות שנמכרו (כ-10,000) - 20% מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי.
- 6.מפחיד לגדל פה ילדים, הישר לתוך עבדות "מודרנית"... (ל"ת)אני 22/12/2024 12:11הגב לתגובה זו
- 5.Mtlk 21/12/2024 20:26הגב לתגובה זועתידה להטיב גם עם משקיעים.וגם עם קונים.בקיצור השוק יהיה פחות רדום.אחרי שהיה לאורך תקופה בשנת דב עמוקה
- 4.ירון 20/12/2024 16:22הגב לתגובה זומינוס 33 אחוז בדירות, פלוס 33 אחוז בדולר......והופ מחירי הדיור ירדו ריאלית ב 50 אחוז.
- 3.קובי 15/12/2024 23:41הגב לתגובה זוכל הכבוד ובסוף גם הצלחתם להוביל שינוי שיטת המדידה שמחכים לה בקוצר רוח.
- 2.שקשוקה 15/12/2024 15:46הגב לתגובה זוארנונה דלק מוצרים אוכל דירות הכול עולה מיד ואוטומט אבל מה שלרעת התאגידים ולטובת האזרח חכה נבדוק אולי חודש הבא ...
- 1.תהיה דרמה בקרוב 15/12/2024 15:16הגב לתגובה זוניסו לדחות את הקץ, כמו גם בכתבות מסוג זה שמעדנות מאוד מאוד את המצב לטובת הקבלנים והבנקים, אבל זה נגמר. כל מי שעיניים בראשו מבין שאי אפשר כבר לעצור את הנפילות. זה מלאי אדיר אדיר של דירות והוא בהכרח יביא לירידות מחירים חזקות, כי הקבלנים על הקצה והשטיק של 90-10 נגמר, כשהריבית אינה צפויה לרדת לפחות שנה...
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
