שוק הנדל"ן בישראל מציג שינויים משמעותיים במהלך 2024, עם מגמות מעורבות שנוגעות לכמה תחומים שונים בענף. סקירת ענף הנדל"ן למגורים ביולי 2024 של הכלכלן הראשי במשרד האוצר מספקת הצצה מעמיקה להתפתחויות בשוק, תוך השוואה לדו"חות קודמים ותוך התמקדות בנקודות מרכזיות כמו שוק הדירות החדשות, רכישות משקיעים, שוק היד השנייה ועוד. ניכר כי שוק הנדל"ן ממשיך להתמודד עם אתגרים משמעותיים, אך גם מראה סימנים של התאוששות במגוון תחומים.

על פי הדו"ח, מספר העסקות ביולי 2024 הגיע ל-8,909 דירות - זינוק של 29% בהשוואה ליולי 2023, שהיה אחד מחודשי יולי החלשים ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. גם בהשוואה ליוני 2024 נרשמה עלייה, של 8%, במספר העסקות - נתון שמצביע על התעוררות מסוימת בשוק הנדל"ן, אף שרמות העסקות הכלליות עדיין אינן מהגבוהות שנראו בעבר.

התעוררות מסוימת בשוק הנדל"ן צילום: שלומי יוסף

עם זאת, המספרים המשקפים את מכירת הדירות החדשות מספקים תמונה מעניינת. ביולי נמכרו 3,770 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - זינוק חד של 51% לעומת יולי 2023, ו-5% לעומת יוני 2024. נראה כי הקבלנים חוזרים לראות עלייה במכירות, לאחר הירידות המשמעותיות שנרשמו בשנה שעברה.

• זוג ממוצע קונה דירה ממוצעת ולוקח משכנתא ממוצעת - לא תאמינו מה קורה לו אחרי כמה שנים
• מחירי הדיור בקצב עלייה של 20% בשנה? זו תוכנית ריאליטי על חשבונכם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פילוח גיאוגרפי של הנתונים מצביע על כך שהצמיחה במכירת הדירות החדשות נרשמה בעיקר באזור באר שבע, שבו נמכרו 615 דירות ביולי – יותר מרבע מהן בנתיבות. מדובר באחת הרמות הגבוהות ביותר שנרשמו בשנים האחרונות באזור זה. למרות ההשפעות הכלכליות והמגבלות שנכפו בעקבות משבר הקורונה וההעלאות החוזרות של הריבית על המשכנתאות, יש אזורים, כמו באר שבע, שממשיכים להפגין פעילות ערה בשוק הנדל"ן - מה שמחזק את האמונה של קונים פוטנציאליים בכך שהשוק המקומי נשאר אטרקטיבי.

שיעור הדירות החדשות שנמכרות על הנייר הגיע ביולי ל-63% - גבוה יחסית לשנים האחרונות. הדבר מצביע על כך שקונים רבים ממשיכים לרכוש דירות עוד לפני סיום הבנייה - מה שמעיד על אמון מתמשך בשוק למרות התנודתיות הכלכלית.

נושא נוסף שנבחן בדו"ח הוא הרכישות של משקיעים בשוק הנדל"ן. ביולי 2024 נרשמו 1,390 רכישות של דירות על ידי משקיעים - זינוק של 36% לעומת יולי 2023. עם זאת, חלקם של המשקיעים מכלל העסקות נותר נמוך יחסית, והגיע ל-16% - עלייה קלה לעומת השנה שעברה. נתון זה מצביע על מגמת זהירות מצד המשקיעים, שנמשכת גם השנה, כשחלק ניכר מהם עדיין חושש מהשפעות המיסוי ומהשינויים במדיניות הכלכלית.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

אחת הנקודות המעניינות היא העלייה בשיעור הדירות החדשות שנרכשו על ידי משקיעים, במיוחד באזור באר שבע, שם שיעור זה הגיע ל-52%. ייתכן שהעלייה קשורה למבצעי מימון אטרקטיביים מצד הקבלנים, שמנסים למשוך משקיעים באמצעות תמריצים כלכליים.

פלח השוק של רוכשי הדירה הראשונה ממשיך להוות חלק מרכזי במפת הנדל"ן הישראלית. ביולי 2024 נרשמו 5,115 רכישות של דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, צמיחה של 32% לעומת יולי 2023, והרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז מרץ 2022. יותר ממחצית מהדירות שנרכשו באזור באר שבע היו על ידי מי שעבורם זו דירתם הראשונה.

מבחינת מאפייני הרוכשים, נמצא כי מדובר במשקי בית בעלי רמות שכר נמוכות יחסית. השכר הממוצע של רוכשי דירה ראשונה באזור באר שבע הגיע ל-17.6 אלף שקל למשק בית, והשכר החציוני הגיע ל-14.9 אלף שקל. המחיר הממוצע של הדירות הגיע לכ-1.7 מיליון שקל. רמות שכר ומחירי דירות אלה מצביעים על כך שרבים מרוכשי הדירות באזור זה הם בעלי מינוף כלכלי גבוה, תוך שהם מסתמכים על תמריצים כלכליים שונים כמו פריסת תשלומים לטווח ארוך.

גם שוק היד השנייה מראה סימנים להתאוששות, אף שמדובר בהתאוששות מתונה יחסית. ביולי 2024 נרשמו 5,139 עסקות בשוק היד השנייה - עלייה של 17% לעומת יולי 2023, אך עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים. ניתן לראות כי הפעילות בשוק זה התרכזה בעיקר באזורי המרכז והדרום, בעוד שבאזורים כמו חיפה, נצרת וטבריה נרשמה ירידה במכירות לעומת השנה שעברה.

הדו"ח גם מתייחס לתזרים המזומנים של הקבלנים, שעל פי הדיווחים הגיע ביולי השנה לכ-9.1 מיליארד שקל - זינוק של 49% לעומת יולי 2023. עם זאת, ניתוח מעמיק יותר מגלה שהתזרים בפועל עלה רק ב-14% - נתון שמצביע על כך שהקבלנים מציעים תמריצים שונים כדי למשוך קונים פוטנציאליים. בנוסף לכך, עלויות הבנייה והמחסור בכוח אדם בענף מהווים אתגר משמעותי עבור הקבלנים, מה שעלול להקשות עליהם להמשיך לייצר רווחים משמעותיים מהפרויקטים.

שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להיות דינמי ומאתגר, עם מגמות מעורבות בתחומים שונים. העלייה במספר העסקות וההתחזקות במכירת דירות חדשות מצביעים על התעוררות בשוק, אך עם זאת, חוסר הוודאות הכלכלית והעלייה בעלויות הבנייה מהווים אתגר לקונים ולמשקיעים כאחד. רכישות הדירה הראשונה ממשיכות להיות גורם חשוב בשוק, תוך שמירה על ביקוש יציב באזורי הפריפריה כמו באר שבע.