בימים האחרונים פורסמו נתונים לפיהם מכירות המשרדים בארה"ב עלו ב-22% במחצית הראשונה של 2024. לכאורה, אלה אמורים היו להיות נתונים שמבשרים על שינוי בשוק, שנמצא בירידה משמעותית בתקופה האחרונה, אלא שעל פי רוב ההערכות מדובר בטיפה בים, שכמעט ולא משפיעה על השוק שנמצא בשפל שלא היה שנים - בניינים שלמים עומדים כמעט ריקים במנהטן בשנה האחרונה וחלק מהמשרדים האלה שייכים לחברות ישראליות. על פי דוח שפרסמה חברה JLL,  המתמחה בנדל"ן וניהול השקעות, על אף עלייה במכירות של בנייני משרדים (בהיקף של 25.8 מיליארד דולר במחצית הראשונה של השנה), עדיין מדובר בעלייה מינורית יחסית, שרוחקה מלהוציא את שוק המשרדים בארצות הברית מהמשבר. "האצה משמעותית יותר תהיה תלויה בשיפור בתחזית הריבית, שיכולה להתחיל למתן את עלויות ההון ולייצב את הערכות הנכסים", נכתב בדוח. הברוקראז' צופה שהפד יוריד את הריבית ב-50 נקודות בסיס עד סוף השנה, במה שעשוי לסייע ולחלץ מעט את שוק המשרדים מהבוץ.

הריבית גבוהה והיזמים ממתינים על הגדר

נכון לסוף יוני, 3,093,669 מ"ר לערך משרדים היו בבנייה בארה"ב, ב-123 נכסים שונים, כשפחות ממחצית מושכרים מראש. בהתאם לכך, היזמים מתעכבים עם התחלות בנייה חדשות עד שמחירי הסחורות וגם ההלוואות (כלומר, הריבית) יירדו והביקוש יגדל. בשבעה שווקים מרכזיים כמות ההשכרות עומדת על פחות מ-40% - מה שמעיד על הלחץ הגדול שמופעל על השוק הזה. גם העלייה האחרונה אינה מבשרת דבר - היא רק טיפה בים.

ישראלים רבים היו בטוחים ששוק הנדל"ן האמריקאי משתקם ממשבר הקורונה והחלו לרכוש דירות ומשרדים להשקעה", אומר לנו עו"ד עומר נירהוד, המתמחה בפירוקים, פשיטות רגל וחדלות פרעון ומשרדו מייצג מספר תובעים נגד חברות השקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב. לטענתו, "כבר תקופה ארוכה שהריביות החדות של הבנק הפדרלי לא מפסיקות לעלות. מרמה של 0.25% בינואר 2022 לריבית של 5.5% ביולי 2023, מה שמגדיל את עלויות המימון של היזמים ושוחק את רווחי המשקיעים. שוק המשרדים האמריקאי ספג פגיעה קשה במיוחד". ניהרוד טוען כי העלאת הריבית החדה הגיעה בתקופה של שינוי מהותי: מעבר לעבודה היברידית, שהתחילה בקורונה ועדיין נמשכת ומביאה לצמצום ניכר במספר העסקות בשוק המשרדים ובפלחים אחרים בשוק הנדל"ן המניב. "במקביל, הבנקים המממנים את ענף המשרדים, הידקו חגורות ומעניקים הלוואות בריבית גבוהה יותר", הוא מסביר. "כל זה הוביל, כמובן, לביצוע שערוכים שליליים בשווי הנכסים - ולמציאות לא פשוטה בשוק המשרדים בארה"ב". לאחרונה, אגב, הוא החל לתבוע בשם לקוחותיו חברות שמציעות נכסים בארה"ב.

מה קורה לישראליות?

אל הקטסטרופה בשוק המשרדים מצטרפות החברות הישראליות שפועלות שם. המוכרות ביותר הן אלוני חץ, נכסים ובניין, אלקטרה נדל"ן, אבל יש עוד חברות, כמו ג'י סיטי, עזריאלי וסאמיט, שהפסידו לא מעט כסף, בעיקר בשל הריבית הגבוהה. טראמפ מודאג. משרדים במנהטן (shutterstock) באוגוסט 2022, אחרי שהקורונה החלה לדעוך, מחיר מניית אלוני חץ עמד על כ-50 שקל. מאז, מחירה ירד בחצי והיא נסחרת הרבה מתחת לשיא. הקריסה החלה בתחילת ינואר 2022 והייתה לכך סיבה טובה: הריבית בארה"ב החלה לטפס ועלתה מרבע אחוז ל-5.5% תוך קצת יותר משנה (כבר שנה שהריבית די יציבה). אחרי פרסום הדוחות הכספיים של 2023, באלוני חץ העריכו שהריבית תתחיל לרדת במחצית השנייה של 2024, אבל המשקיעים הסתכלו על הצד הפחות אופטימי - החברה דיווחה כי תבצע הפרשות לירידת ערך בשוק האמריקאי. לפי הדוחות ההם, אלוני חץ רשמה הפסד של 2.8 מיליארד שקל כתוצאה מירידת שווי הנכסים שלה בחו"ל אשתקד.

• הום דיפו: תחזית לצמיחה כמעט אפסית בשנה הבאה עקב ריביות ולחץ על הצרכן
• הצרכן האמריקאי מתפצל לשניים: העשירים ממשיכים להוציא והאחרים סופרים כל דולר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נתן חץ ראה גם השנה איך החברה שלו ממשיכה לאבד מערכה. היא רשמה הפסדים גדולים משיערוכים שליליים בחברות בחו"ל וצפתה עוד הפסד של 400 מיליון שקל - אשר מצטרף להפסדי שיערוך שהיא הציגה כבר שנה וחצי - יותר מ-3 מיליארד שקל (בשנת 2022 היא רשמה הפסד של 281 מיליון שקל). לפי פרסומים בארה"ב, מי שלא נהנה מהמצב הנוכחי הוא המועמד המוביל לנשיאות, הנשיא לשעבר דונלד טראמפ. המגדלים של איל ההון, בני 63 הקומות, הן אולי העסקה הטובה ביותר שעשה בחייו כששילם עליהם פחות מ-5 מיליון דולר. ובכל זאת, השנה האחרונה לא עשתה לו טוב. לפי אותם פרסומים, שיעור השטחים הפנויים במגדל עלה משמעותית, ליותר מ-20%, כשאת המכה הגדולה ספג טראמפ מעזיבת רשת בתי המרקחת Duane Reade, שהשאירה אחריה שובל של 2,000 מ"ר משרדים ריקים בקומת הלובי. בהינתן העובדה שהחודש מסתיים הסכם המשכנתא והריבית תהיה מתואמת, הוא יצטרך לעבוד קשה יותר כדי לחלץ את המשרדים שלו מהמשבר.  בחודש יולי, ממש לפני שנה, בישרנו כאן על בוא האביב: שוק המשרדים בארה"ב התמוטט כבר אז עם 78% תפוסה במנהטן, כשנכסים ובניין ספגה מכה. יותר מ-128 בניינים הציעו מאות קומות ריקות - בערך 40 גורדי שחקים. בשורה התחתונה, הסיפור הזה לא עושה טוב לפנסיה שלנו. החברות הישראליות שמושקעות שם מרכיבות חלק מהמדדים המובילים והירידות שהן חוות, יחד עם אי הוודאות, עלולות לגרום לפנסיה שלכם להישחק. 

האם זה יכול לחלחל לכאן?

השאלה, בסוף, היא האם זה יכול לחלחל לישראל. שוק המשרדים בישראל נמצא בירידה, אבל עדיין לא מדובר באיבוד שליטה. אם תסתכלו על דוחות החברות הגדולות, תגלו שרבות מהן משכירות משרדים בתפוסה כמעט מלאה, בין 99%-95%. המצב בישראל רחוב מלהיות המצב במנהטן או בארה"ב בכלל ויכול מאוד להיות שהשוק יתאושש אחרי הורדת ריבית. "הבנקים הידקו חגורות". נירהוד (מולי נעים) נכון לעכשיו, אין צפי להורדת ריבית בצורה אגרסיבית (על פי ההערכות, הנגיד יוריד אותה פעם אחת בשנה הקרובה), אבל ברגע שהירידה תהיה עקבית, המשקיעים יחזרו לשוק. כיום, האלטרנטיבה הטובה יותר היא בפקדונות - למה משקיע צריך לרכוש משרד עם תשואה של 7%, כשייקח לו זמן עד שישכיר אותו, וההשקעה הראשונית יחד עם מרכיב הסיכון עלולה לחתוך את התשואה בחצי, כשהוא יכול לקבל ריבית של 5% בפיקדון או ריבית גבוהה יותר באג"ח? אולי זה אפילו חבל ההצלה של אלוני חץ. כשמסתכלים על סך הנכסים של החברה, אפשר לזהות כי ההכנסות דווקא עלו. הסיבה לכך היא הפעילות של חברת הבת אמות בישראל, שרשמה עלייה בתחום הנדל"ן המניב ורשמה שערוך חיובי של כ-250 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מעלייה בדמי השכירות ומדד המחירים שלא הפסיק לעלות (דמי השכירות צמודים) והצלחה יחסית בבריטניה. לולא ההשקעה הזו של אמות, מר חץ היה נכנס לבוץ עמוק יותר.