למה מחירי השכירות עולים ב-7% והיכן זה ייעצר?
מדד מחירי הדיור של הלמ"ס תפס את מחפשי הדירות בעיר הרצליה לא מוכנים. המחיירם בעיר הזו מזנקים, דירה ממוצעת עולה שם כבר 3.7 מיליון שקל ובמקביל שכר הדירה עולה.
שכר הדירה בהרצליה עלה ב-7.1% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. זאת תמונת המצב גם בערים אחרות במרכז, אם כי בשיעורי עלייה נמוכים יותר כשתל אביב זה סיפור חריג ומיוחד. שם יש עליית מחירים בחודשים האחרונים אחרי ירידה מאוד משמעותית מתחילת המלחמה. תל אביב היא עיר של הרבה שכירויות והרבה צעירים ששוכרים. כאשר התחילה המלחמה, רבים לא ידעו מה יהיה בהמשך, האי וודאות גרמה להם לחזור להורים כשבמקביל היו רבים מאוד שגויסו בצו 8 ואחרים שהחליטו לא לשכור בשל דחיית שנת הלימודים.
זה הוביל לירידות בשכר דירה שהגיעו אפילו ל-15%-10%. בחודשים האחרונים יש שוב עלייה בביקוש לדירות והמחירים חזרו לעלות, ועדיין ביחס לנקודת המוצא - רגע לפני המלחמה - שכר הדירה נמוך בכ-5% ויותר בעיקר בדירות הקטנות בלי ממ"ד.
דירה להשכרה (שלומי יוסף)
למה שכר הדירה עולה?
יש כמה סיבות טובות לעלייה במחירי השכירות. הראשונה: מחירי השכירות עולים בעקבות חוסר בפועלים. איך משפיעים הפועלים, שבונים דירות חדשות, על מחירי השכירות? כשיש חוסר בפועלים, פרויקטים מתעכבים והדירות נמסרות באיחור, מה שגורם להצפה של השוק בשוכרים ומשם לעלייה במחיר. חוץ מזה, הידיעה שיהיה מחסור בדירות בשל מחסור בפועלים, ירידה בהתחלות בנייה, התארכות במשך הבנייה וירידה במלאי, מביאים אנשים להבין שהיצע הדירות הקטן מול הביקוש הקבוע, יביאו לעליות מחירים. זה מרחיק עוד יותר אנשים מחלום הדירה והם עוברים או ממשיכים בשכירות. בנוסף, בחודשים האחרונים הצטרף לעקומת הביקוש, הביקוש של המפונים. השוק הוצף בבת אחת ברבבות מפונים והדרך משם לעליית מחירי השכירות הייתה קצרה. חלק מהמפונים טוענים כי בעלי הדירות מכריחים אותם לחתום על חוזה לשנתיים. כשהם דורשים חוזה לשנה אחת, הם נתקלים בסירוב, או בדרישה של בעל הדירה לשכר דירה גבוה יותר, במאות שקלים. הם טוענים להגנתם שהם יכולים להשאיר בקלות את הדירה לשנתיים, שלוש ויותר, כך שהם דורשים "פרמיה". במקרים רבים, המשכיירם דורשים בשל תקופת ההשכרה הקצרה את כל הפיצוי שהמפונים מקבלים מהמדינה. למפונים אין הרבה ברירות ורבים מעדיפים לחתום על חוזה לשנה אחת במחיר גבוה. הם חוששים לאבד את הדירה ולמצוא דירה באזור פחות נוח, רק בגלל שחיפשו לחסוך ולחלקם גם אין ראש לחפש, גם ככה המצב שלהם לא פשוט - הורחוק מהבית שלהם ומרגישים כפליטים בתוך המדינה שלהם. העובדה שהמדינה מסייעת עלולה לתרום לתחושה שכדאי לסגור עסקה, לפני שיהיה מאוחר. יש עוד כמה סיבות טובות לעלייה של מחירי השכירות. הריבית הגבוהה לא צפויה לרדת בקרוב וחלק מבעלי הדירות מעלים את המחיר בהתאם, משום שהם מגלגלים חלק מה"הפסד" שלהם מהמשכנתא (העולה) שלקחו, על השוכר. סיבה נוספת היא פרויקטים של התחדשות עירונית, שלא היו בעבר. הפרויקטים האלה משחררים בכל מספר שבועות עוד עשרות ומאות דיירים לשוק. ברגע שעומדים להרוס את הבניין, צריך היזם למצוא מקום לשוכרים והוא מחפש באזור ומעלה את מחירי השכירות. כאשר יש ביקוש נקודתי גדול, המחיירם עולים. ואנחנו רק בתחילת הדרך של תוכניות הפינוי בינוי.
שכר הדירה הממוצע בהרצליה
בהרצליה כאמור שיעור השינוי הגבוה ביותר בשכר הדירה. שכירות של בית ממוצע בהרצליה עולה 6,383 שקל לחודש. אחריה, השינוי הגבוה ביותר הוא בכפר סבא, שעלתה לשכר דירה ממוצע של 5,383 שקל - עליה של 6.6%. מיד אחריה מגיעה ירושלים (4,931 שקל בחודש, עליה של 6.3%) ומיד אחר כך רמת גן שעלתה ב-6.2% והשכירות לדירה ממוצעת מסתכמת ב-5,412 שקל. תל אביב אומנם עלתה ב-5.6% לכ-6,940 שקל, לעומת שנה שעברה, אבל בדירות לצעירים, יש בשטח ירידות בשכר הדירה מאז תחילת המלחמה. דירות של 4.5 חדרים בתל אביב בשכר דירה ממוצע של 10,601 שקל. יש מספר ערים בודדות שתוכלו למצוא בהם מחירים של פחות מ-4,000 שקל בממוצע. בחלק מהשכונות בערים האלו שכר הדירה יכול להגיע ל-6,000 שקל, אבל הממוצע שכולל גם דירות קטנות וישנות הוא נמוך יחסית. חדרה וחיפה נכללות ברשימה הזאת. גם באר שבע. דירת 2 חדרים בבאר שבע תעלה פחות מ-2,200 שקל. מחיר שנראה היום נמוך מאוד בהשוואה ארצית. כך או אחרת, כל הסיבות שגרמו לעליית שכר הדירה, כאן כדי להישאר. שכר הדירה על פי מכלול הפרמטרים שמסביב עשוי להמשיך ולעלות.
- 21.גג 26/05/2024 12:13הגב לתגובה זושום עליה אין פה ,כין לאנשים כסף לממן את זה
- ישראלי 2 26/05/2024 12:58הגב לתגובה זוזה שלך אין כסף לא אומר שלאחרים אין. כנראה תאלץ לעבור דירה לאזור זול יותר, או להסתפק בדירה יותר קטנה.
- 20.משקיע 26/05/2024 10:15הגב לתגובה זולמה שאשקיע כסף טוב כדי לספק דיור לאדם זר בתשואה של 2-3% ? אני לא עמידר אלא משקיע. אז מילא אם לפחות מחירי הדיור היו עולים אבל זה לא קורה, לכן כל התשואה שאני רואה זו התשואה השוטפת. לכן עומדת בפני האפשרות לקנות דירה להשכרה כדי לספק דיור לאדם זר מבחינתי בתשואה בדיחה של 2% בת"א, או למשל להשקיע את כספי בשוק ההון, באגחים או מניות, ולהרוויח יותר. לא הבנתי. אני צריך להתנצל על כך שאני מנסה להשיא את רווחי??? לכן אם אני לא מוכן להשקיע את כספי כדי לספק דיור לאדם זר בתשואה של 2% אז די סביר שמי שכן מוכן לספק דיור יבקש תשואה גבוהה יותר על כספו. הכי לגיטימי שבעולם. יש שיאמרו שאפילו צריך להודות לאותם משקיעים המקיימים בכספם את שוק ההשכרה כי בלי משקיעים אין דירות להשכרה. נ.ב. לפי מה שאחיין שלי סיפר לי לאחרונה, שעבר לאחרונה לת"א, השכ"ד בת"א כבר עולה כי התל אביבים הזריזים והממולחים כבר לקחו את המציאות מימי המלחמה ולכן הדירות המגיעות עכשיו לשוק הן כבר במחירים הרגילים ולכן הוא כבר שילם מלא מלא. מי שלא מאמין מוזמן לפתוח לוח יד2 ולהתרשם בעצמו. די הגיוני כי התשואה בת"א מאד נמוכה.
- 19.ראש דוק 26/05/2024 07:19הגב לתגובה זותמשיכו ככה לפמפם .והמלחמה הבאה חלק מהלוחמים יראו אותה בCNN
- ישראלי 2 26/05/2024 13:00הגב לתגובה זולא באמת חייבים לגור בת"א או בהרצליה. אפשר לעבור גם לאשדוד ואשקלון, כשאחרי המלחמה נקווה שירגע ואז אשקלון תהפוך לאזור פחות מסוכן ויותר ישראלים יוכלו לגור בה. סתם, למקרה שאתה לא יודע, אשקלון היא אחת הערים היותר צומחות במדינת ישראל בשנים האחרונות.
- 18.אמיר 25/05/2024 06:47הגב לתגובה זולמי שהשכירות יקרה, שיתכבד ויקנה דירה עם משכנתא. אחרת, שיגיד תודה למי שקנה במקומו ומשכיר לו את הדירה במחיר הפסד.
- 17.אמיר 25/05/2024 06:44הגב לתגובה זוהתבלבלתם: התשואה הממוצעת היום 2-3% ברוטו (ונטו עוד פחות מזה), ולכם יש עוד את החוצפה לבוא בטענות אל המשכירים ???
- 16.שי 24/05/2024 16:33הגב לתגובה זואלא קריאה לבעלי הדירות להשקע להעלות מחירים. עם עליית הריבית והמדדים ההשקעה קורסת. תחפשו את הקולות השפויים ונטולי האינטרס שמתחילים להשמיע קולות של סטגפלציה ומשבר סאב פריים ישראלי. אגב בארה"ב זה כבר החל
- 15.עומר 23/05/2024 22:59הגב לתגובה זוכשהמדינה הןקמה , נבנו דירות עי הממשלה כי לאזרחים לא היתה יכולת לרכוש דירה. הדירות נמכרו במחירי עלות הסניה או הושכרו במחירים מוזלים במיוחד. חזרנו למצב של הקמת המדינה , שאזרחים לא יכולים לרכוש דירה !!! אז תואיל המדינה ,ששייכת לאזרחיה , לבנות דירות לאזרחיה עי קבלני ביצוע, ולמכור במחירי עלות את הדירות לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור. כשזה יקרה , יירד הביקוש לדירות להשכרה וכך שוקהדיור יחזור לשפיות
- ישראלי 2 26/05/2024 10:17הגב לתגובה זובתחילת שנות המדינה המדינה ישבה אנשים בפריפריה. גם היום אתה יכול לעבור לפריפריה ולהנות מדיור זול יותר. המרכז כבר צפוף ולכן אתה לא עושה טובה לאף אחד אם אתה בוחר לגור באזור מבוקש. רוצה הקלות? צא מאזור המרכז.
- סווינגר 25/05/2024 11:13הגב לתגובה זוהיא שייכת לטייקוניה, ולעשיריה בשכבה התחתונה יותר. כל אלה ניזונים מהשכבות התחתונות, שקורעות תחת הנטל. השכבות התחתונות מתרבות, ומספקות בשר טרי, לכדור הגדל ותופח. בשנותיה הראשונות, לא היה פער מטורף בין האזרחים. ב20-30 שנים האחרונות הפערים התעצמו. בהצלחה לכל הצדדים.
- 14.אני 23/05/2024 18:01הגב לתגובה זובית
- 13.מחירים עולים בגלל הקפלניסטים (ל"ת)ביביסט גאה 23/05/2024 16:59הגב לתגובה זו
- אמת 24/05/2024 09:25הגב לתגובה זולאמיתה
- 12.אייל 23/05/2024 16:57הגב לתגובה זומי שיש לו דירות שילך להגן על המדינה.
- מי יגן עלייך? (ל"ת)חיים 23/05/2024 19:06הגב לתגובה זו
- 11.אייל 23/05/2024 16:55הגב לתגובה זופי 100 ממה ששקיבלנו.
- 10.הנגיד חייב להעלות ריבית ל 10% בצורה מיידית (ל"ת)אייל 23/05/2024 16:52הגב לתגובה זו
- 9.מנשה 23/05/2024 16:29הגב לתגובה זותקן את ההגדרה שלך זה לא חלום לדירה זה סיוט לדירה ובוא ניראה מה הצעירים כן חולמים בהמשך יתכן שהחלומות יהיו להגר מפה
- 8.22.10.2022 " ארסק את המחירים במשק " (ל"ת)רק אני אני ורק אני ! 23/05/2024 15:46הגב לתגובה זו
- 7.00000000000000000000000000 מוחלט ! (ל"ת)"מר קלקלה " 23/05/2024 15:45הגב לתגובה זו
- 6.משהו מסריח 23/05/2024 15:10הגב לתגובה זוהמדינה בקריסה מתמשכת, יוקר המחיה טס, המיתון מתגבר והמחיר הכלכלי של המלחמה עוד לא התחיל להשפיע. סביר גם להניח שגלי ירידה או יותר נכון בריחה מהמחראה הזו שקוראים לה ישראל התחילו ורק יתגברו, אבל אצל להקת יצחקי והבלוקים הכל דבש, ויש רק זינוקים ועליות.... מסריח? מוזר? חשוד? וואלה, הזמן יחכים את כולנו.
- 5.אלעד 23/05/2024 14:45הגב לתגובה זובשבילו 15 שנה של יוקר מחייה שרק זינק הכפיל שילש ריבע את עצמו.
- 4.איתן 23/05/2024 14:26הגב לתגובה זוזה עולה כי אנחנו מדינה של נאצים , קוטעים רכלים לצעירים קוטעים חלומות המדינה הכי יקרה בעולם בזמן שמתנהל פה מלחמת עולם וקיום התשובה צריך לנטוש לתתלמדינה הזו למות עבור חרדים שהם יטפלו בכל החולי הזה
- 3.לשאלה אם זה ייצא זה יעצר אך ורק ובועת הנדלן תתפוצץ הנדלן יקרוס (ל"ת)רועי 23/05/2024 14:06הגב לתגובה זו
- 2.לחברי מי שלא מבין בכלכלה התהליך שקורה עכשיו הוא הספירלה אינפלציונות האינפציה הסמויה שהיתה פה ב15 שנים האחרונות בגלל הריבית האפסית מתגלה בענק (ל"ת)רועי 23/05/2024 14:04הגב לתגובה זו
- 1.טבלה אחת מספרת את כל הסיפור (ל"ת)אבבא 23/05/2024 13:30הגב לתגובה זו
- היכן הטבלה ??? (ל"ת)איש פשוט 23/05/2024 15:26הגב לתגובה זו

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."