למה מחירי השכירות עולים ב-7% והיכן זה ייעצר?
מדד מחירי הדיור של הלמ"ס תפס את מחפשי הדירות בעיר הרצליה לא מוכנים. המחיירם בעיר הזו מזנקים, דירה ממוצעת עולה שם כבר 3.7 מיליון שקל ובמקביל שכר הדירה עולה.
שכר הדירה בהרצליה עלה ב-7.1% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. זאת תמונת המצב גם בערים אחרות במרכז, אם כי בשיעורי עלייה נמוכים יותר כשתל אביב זה סיפור חריג ומיוחד. שם יש עליית מחירים בחודשים האחרונים אחרי ירידה מאוד משמעותית מתחילת המלחמה. תל אביב היא עיר של הרבה שכירויות והרבה צעירים ששוכרים. כאשר התחילה המלחמה, רבים לא ידעו מה יהיה בהמשך, האי וודאות גרמה להם לחזור להורים כשבמקביל היו רבים מאוד שגויסו בצו 8 ואחרים שהחליטו לא לשכור בשל דחיית שנת הלימודים.
זה הוביל לירידות בשכר דירה שהגיעו אפילו ל-15%-10%. בחודשים האחרונים יש שוב עלייה בביקוש לדירות והמחירים חזרו לעלות, ועדיין ביחס לנקודת המוצא - רגע לפני המלחמה - שכר הדירה נמוך בכ-5% ויותר בעיקר בדירות הקטנות בלי ממ"ד.
דירה להשכרה (שלומי יוסף)
למה שכר הדירה עולה?
יש כמה סיבות טובות לעלייה במחירי השכירות. הראשונה: מחירי השכירות עולים בעקבות חוסר בפועלים. איך משפיעים הפועלים, שבונים דירות חדשות, על מחירי השכירות? כשיש חוסר בפועלים, פרויקטים מתעכבים והדירות נמסרות באיחור, מה שגורם להצפה של השוק בשוכרים ומשם לעלייה במחיר. חוץ מזה, הידיעה שיהיה מחסור בדירות בשל מחסור בפועלים, ירידה בהתחלות בנייה, התארכות במשך הבנייה וירידה במלאי, מביאים אנשים להבין שהיצע הדירות הקטן מול הביקוש הקבוע, יביאו לעליות מחירים. זה מרחיק עוד יותר אנשים מחלום הדירה והם עוברים או ממשיכים בשכירות. בנוסף, בחודשים האחרונים הצטרף לעקומת הביקוש, הביקוש של המפונים. השוק הוצף בבת אחת ברבבות מפונים והדרך משם לעליית מחירי השכירות הייתה קצרה. חלק מהמפונים טוענים כי בעלי הדירות מכריחים אותם לחתום על חוזה לשנתיים. כשהם דורשים חוזה לשנה אחת, הם נתקלים בסירוב, או בדרישה של בעל הדירה לשכר דירה גבוה יותר, במאות שקלים. הם טוענים להגנתם שהם יכולים להשאיר בקלות את הדירה לשנתיים, שלוש ויותר, כך שהם דורשים "פרמיה". במקרים רבים, המשכיירם דורשים בשל תקופת ההשכרה הקצרה את כל הפיצוי שהמפונים מקבלים מהמדינה. למפונים אין הרבה ברירות ורבים מעדיפים לחתום על חוזה לשנה אחת במחיר גבוה. הם חוששים לאבד את הדירה ולמצוא דירה באזור פחות נוח, רק בגלל שחיפשו לחסוך ולחלקם גם אין ראש לחפש, גם ככה המצב שלהם לא פשוט - הורחוק מהבית שלהם ומרגישים כפליטים בתוך המדינה שלהם. העובדה שהמדינה מסייעת עלולה לתרום לתחושה שכדאי לסגור עסקה, לפני שיהיה מאוחר. יש עוד כמה סיבות טובות לעלייה של מחירי השכירות. הריבית הגבוהה לא צפויה לרדת בקרוב וחלק מבעלי הדירות מעלים את המחיר בהתאם, משום שהם מגלגלים חלק מה"הפסד" שלהם מהמשכנתא (העולה) שלקחו, על השוכר. סיבה נוספת היא פרויקטים של התחדשות עירונית, שלא היו בעבר. הפרויקטים האלה משחררים בכל מספר שבועות עוד עשרות ומאות דיירים לשוק. ברגע שעומדים להרוס את הבניין, צריך היזם למצוא מקום לשוכרים והוא מחפש באזור ומעלה את מחירי השכירות. כאשר יש ביקוש נקודתי גדול, המחיירם עולים. ואנחנו רק בתחילת הדרך של תוכניות הפינוי בינוי.
שכר הדירה הממוצע בהרצליה
בהרצליה כאמור שיעור השינוי הגבוה ביותר בשכר הדירה. שכירות של בית ממוצע בהרצליה עולה 6,383 שקל לחודש. אחריה, השינוי הגבוה ביותר הוא בכפר סבא, שעלתה לשכר דירה ממוצע של 5,383 שקל - עליה של 6.6%. מיד אחריה מגיעה ירושלים (4,931 שקל בחודש, עליה של 6.3%) ומיד אחר כך רמת גן שעלתה ב-6.2% והשכירות לדירה ממוצעת מסתכמת ב-5,412 שקל. תל אביב אומנם עלתה ב-5.6% לכ-6,940 שקל, לעומת שנה שעברה, אבל בדירות לצעירים, יש בשטח ירידות בשכר הדירה מאז תחילת המלחמה. דירות של 4.5 חדרים בתל אביב בשכר דירה ממוצע של 10,601 שקל. יש מספר ערים בודדות שתוכלו למצוא בהם מחירים של פחות מ-4,000 שקל בממוצע. בחלק מהשכונות בערים האלו שכר הדירה יכול להגיע ל-6,000 שקל, אבל הממוצע שכולל גם דירות קטנות וישנות הוא נמוך יחסית. חדרה וחיפה נכללות ברשימה הזאת. גם באר שבע. דירת 2 חדרים בבאר שבע תעלה פחות מ-2,200 שקל. מחיר שנראה היום נמוך מאוד בהשוואה ארצית. כך או אחרת, כל הסיבות שגרמו לעליית שכר הדירה, כאן כדי להישאר. שכר הדירה על פי מכלול הפרמטרים שמסביב עשוי להמשיך ולעלות.
- 21.גג 26/05/2024 12:13הגב לתגובה זושום עליה אין פה ,כין לאנשים כסף לממן את זה
- ישראלי 2 26/05/2024 12:58הגב לתגובה זוזה שלך אין כסף לא אומר שלאחרים אין. כנראה תאלץ לעבור דירה לאזור זול יותר, או להסתפק בדירה יותר קטנה.
- 20.משקיע 26/05/2024 10:15הגב לתגובה זולמה שאשקיע כסף טוב כדי לספק דיור לאדם זר בתשואה של 2-3% ? אני לא עמידר אלא משקיע. אז מילא אם לפחות מחירי הדיור היו עולים אבל זה לא קורה, לכן כל התשואה שאני רואה זו התשואה השוטפת. לכן עומדת בפני האפשרות לקנות דירה להשכרה כדי לספק דיור לאדם זר מבחינתי בתשואה בדיחה של 2% בת"א, או למשל להשקיע את כספי בשוק ההון, באגחים או מניות, ולהרוויח יותר. לא הבנתי. אני צריך להתנצל על כך שאני מנסה להשיא את רווחי??? לכן אם אני לא מוכן להשקיע את כספי כדי לספק דיור לאדם זר בתשואה של 2% אז די סביר שמי שכן מוכן לספק דיור יבקש תשואה גבוהה יותר על כספו. הכי לגיטימי שבעולם. יש שיאמרו שאפילו צריך להודות לאותם משקיעים המקיימים בכספם את שוק ההשכרה כי בלי משקיעים אין דירות להשכרה. נ.ב. לפי מה שאחיין שלי סיפר לי לאחרונה, שעבר לאחרונה לת"א, השכ"ד בת"א כבר עולה כי התל אביבים הזריזים והממולחים כבר לקחו את המציאות מימי המלחמה ולכן הדירות המגיעות עכשיו לשוק הן כבר במחירים הרגילים ולכן הוא כבר שילם מלא מלא. מי שלא מאמין מוזמן לפתוח לוח יד2 ולהתרשם בעצמו. די הגיוני כי התשואה בת"א מאד נמוכה.
- 19.ראש דוק 26/05/2024 07:19הגב לתגובה זותמשיכו ככה לפמפם .והמלחמה הבאה חלק מהלוחמים יראו אותה בCNN
- ישראלי 2 26/05/2024 13:00הגב לתגובה זולא באמת חייבים לגור בת"א או בהרצליה. אפשר לעבור גם לאשדוד ואשקלון, כשאחרי המלחמה נקווה שירגע ואז אשקלון תהפוך לאזור פחות מסוכן ויותר ישראלים יוכלו לגור בה. סתם, למקרה שאתה לא יודע, אשקלון היא אחת הערים היותר צומחות במדינת ישראל בשנים האחרונות.
- 18.אמיר 25/05/2024 06:47הגב לתגובה זולמי שהשכירות יקרה, שיתכבד ויקנה דירה עם משכנתא. אחרת, שיגיד תודה למי שקנה במקומו ומשכיר לו את הדירה במחיר הפסד.
- 17.אמיר 25/05/2024 06:44הגב לתגובה זוהתבלבלתם: התשואה הממוצעת היום 2-3% ברוטו (ונטו עוד פחות מזה), ולכם יש עוד את החוצפה לבוא בטענות אל המשכירים ???
- 16.שי 24/05/2024 16:33הגב לתגובה זואלא קריאה לבעלי הדירות להשקע להעלות מחירים. עם עליית הריבית והמדדים ההשקעה קורסת. תחפשו את הקולות השפויים ונטולי האינטרס שמתחילים להשמיע קולות של סטגפלציה ומשבר סאב פריים ישראלי. אגב בארה"ב זה כבר החל
- 15.עומר 23/05/2024 22:59הגב לתגובה זוכשהמדינה הןקמה , נבנו דירות עי הממשלה כי לאזרחים לא היתה יכולת לרכוש דירה. הדירות נמכרו במחירי עלות הסניה או הושכרו במחירים מוזלים במיוחד. חזרנו למצב של הקמת המדינה , שאזרחים לא יכולים לרכוש דירה !!! אז תואיל המדינה ,ששייכת לאזרחיה , לבנות דירות לאזרחיה עי קבלני ביצוע, ולמכור במחירי עלות את הדירות לזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור. כשזה יקרה , יירד הביקוש לדירות להשכרה וכך שוקהדיור יחזור לשפיות
- ישראלי 2 26/05/2024 10:17הגב לתגובה זובתחילת שנות המדינה המדינה ישבה אנשים בפריפריה. גם היום אתה יכול לעבור לפריפריה ולהנות מדיור זול יותר. המרכז כבר צפוף ולכן אתה לא עושה טובה לאף אחד אם אתה בוחר לגור באזור מבוקש. רוצה הקלות? צא מאזור המרכז.
- סווינגר 25/05/2024 11:13הגב לתגובה זוהיא שייכת לטייקוניה, ולעשיריה בשכבה התחתונה יותר. כל אלה ניזונים מהשכבות התחתונות, שקורעות תחת הנטל. השכבות התחתונות מתרבות, ומספקות בשר טרי, לכדור הגדל ותופח. בשנותיה הראשונות, לא היה פער מטורף בין האזרחים. ב20-30 שנים האחרונות הפערים התעצמו. בהצלחה לכל הצדדים.
- 14.אני 23/05/2024 18:01הגב לתגובה זובית
- 13.מחירים עולים בגלל הקפלניסטים (ל"ת)ביביסט גאה 23/05/2024 16:59הגב לתגובה זו
- אמת 24/05/2024 09:25הגב לתגובה זולאמיתה
- 12.אייל 23/05/2024 16:57הגב לתגובה זומי שיש לו דירות שילך להגן על המדינה.
- מי יגן עלייך? (ל"ת)חיים 23/05/2024 19:06הגב לתגובה זו
- 11.אייל 23/05/2024 16:55הגב לתגובה זופי 100 ממה ששקיבלנו.
- 10.הנגיד חייב להעלות ריבית ל 10% בצורה מיידית (ל"ת)אייל 23/05/2024 16:52הגב לתגובה זו
- 9.מנשה 23/05/2024 16:29הגב לתגובה זותקן את ההגדרה שלך זה לא חלום לדירה זה סיוט לדירה ובוא ניראה מה הצעירים כן חולמים בהמשך יתכן שהחלומות יהיו להגר מפה
- 8.22.10.2022 " ארסק את המחירים במשק " (ל"ת)רק אני אני ורק אני ! 23/05/2024 15:46הגב לתגובה זו
- 7.00000000000000000000000000 מוחלט ! (ל"ת)"מר קלקלה " 23/05/2024 15:45הגב לתגובה זו
- 6.משהו מסריח 23/05/2024 15:10הגב לתגובה זוהמדינה בקריסה מתמשכת, יוקר המחיה טס, המיתון מתגבר והמחיר הכלכלי של המלחמה עוד לא התחיל להשפיע. סביר גם להניח שגלי ירידה או יותר נכון בריחה מהמחראה הזו שקוראים לה ישראל התחילו ורק יתגברו, אבל אצל להקת יצחקי והבלוקים הכל דבש, ויש רק זינוקים ועליות.... מסריח? מוזר? חשוד? וואלה, הזמן יחכים את כולנו.
- 5.אלעד 23/05/2024 14:45הגב לתגובה זובשבילו 15 שנה של יוקר מחייה שרק זינק הכפיל שילש ריבע את עצמו.
- 4.איתן 23/05/2024 14:26הגב לתגובה זוזה עולה כי אנחנו מדינה של נאצים , קוטעים רכלים לצעירים קוטעים חלומות המדינה הכי יקרה בעולם בזמן שמתנהל פה מלחמת עולם וקיום התשובה צריך לנטוש לתתלמדינה הזו למות עבור חרדים שהם יטפלו בכל החולי הזה
- 3.לשאלה אם זה ייצא זה יעצר אך ורק ובועת הנדלן תתפוצץ הנדלן יקרוס (ל"ת)רועי 23/05/2024 14:06הגב לתגובה זו
- 2.לחברי מי שלא מבין בכלכלה התהליך שקורה עכשיו הוא הספירלה אינפלציונות האינפציה הסמויה שהיתה פה ב15 שנים האחרונות בגלל הריבית האפסית מתגלה בענק (ל"ת)רועי 23/05/2024 14:04הגב לתגובה זו
- 1.טבלה אחת מספרת את כל הסיפור (ל"ת)אבבא 23/05/2024 13:30הגב לתגובה זו
- היכן הטבלה ??? (ל"ת)איש פשוט 23/05/2024 15:26הגב לתגובה זו

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
.jpeg)
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.