ההתחדשות העירונית מרימה את ראשה, בעיקר בשנתיים האחרונות. היעדר הקרקעות גורם למדינה לבנות לגובה - זה כנראה הפתרון הטוב ביותר למצוקת הדיור. זה קורה בעיקר במרכז, אבל בחודשים האחרונים אפשר לזהות זליגה גם לפריפריה. המכפיל (שמבטא את הכדאיות ליזמים - העלאת כמות הדירות בפרויקט) לא תמיד אטרקטיבי עבור היזמים ולכן הם נמנעים מלהיכנס לשם. גם אזורים אזורים -1.25% , שיחד עם אשדר החליטה לבנות 900 יחידות בהתחדשות עירונית בגבעתיים, בונה בעיקר במרכז. כל זה לא מונע ממנה לנסות ולהתרחב לכיוונים נוספים, כולל נהריה ושלומי.

אזור הפרויקט בגבעתיים (גוגל מפס)

לפני שנגיע לפרויקטים ספציפיים, כמה מילים על התחדשות עירונית: המעבר של חברות גדולות לתחום הזה ניכר גם בדוחות הכספיים שלהן. אפשר לראות את זה לפי מספר הפרויקטים והיקף הפעילות של התחדשות עירונית שעולה באופן יחסי מתוך הפעילות הכוללת - החברות עוברות "להגדיל החזקה" בתחום ההתחדשות על חשבון פרויקטים רגילים. בחלק מהחברות, כמו אזורים, אפשר לראות התחדשות עירונית בהיקף שהולך וגדל שעשוי להפוך בהדרגה למוביל מבין פעילויות החברה. די להסתכל על הרווח הגולמי הצפוי של החברה ממכירת דירות בעתיד, כדי להבין שכמחצית מהרווח הגולמי העתידי של 1.3 מיליארד שקל יגיע מתחום ההתחדשות העירונית.

אזורים זיהתה זאת בזמן והיא פעילה בצורה משמעותית בתחום מעל 6 שנים. אזורים בדומה לחברות הגדולות בתחום כבר מדברת במיליארדים. פרויקטי ההתחדשות העירונית צפויים להניב חלק משמעותי מהפרויקטים בביצוע בהיקף של 7.4 מיליארד שקל. שווי השוק של אזורים נע סביב 3.77 מיליארד שקל ומתחילת השנה המניה שלה עולה ב-22%. בינתיים אזורים עושה הכל לבד. אבל, שימו לב למה שקורה בתחום - הגופים המוסדיים מזנקים על החברות האלו ומזרימות כסף לפרויקטים ו-או לפעילות לפי שווי נאה. זה היה באפריקה מגורים, אאורה, אב-גד ונוספות. באזורים זה יכול להיות על הפרק.  

• אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
• אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"אנחנו מאוד מאמינים בפריפריה", אומר לנו אייל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים. כשאנחנו שואלים האם הוא לא חושש מהמצב בשלומי, שם החברה עומדת לבנות דירות בזמן מלחמה, הוא מסביר: "יש לנו פרויקט לא קטן שם, אנחנו תוך כדי לחימה אז נסענו לבתי מלון כדי להחתים את הדיירים שם. אנחנו מאמינים בזה, עוד לפני השביעי  באוקטובר ועכשיו זה מקבל משנה תוקף".

אתם לא חוששים?

"חוששים? להפך, המצב רק מחזק את זה שהתחדשות עירונית זה מאסט בכל דרך אפשרית בגלל הממ"ד. כל אתגר שיקום שיהיה, אני בטוח שהמדינה תמצא דרך לטפל בו".

מצד שני, אנשים בשלומי מפרסמים דירות למכירה. הם רוצים לעזוב.

"אנחנו מתכננים פרויקט לעוד כמה שנים, לא להיום. אני מקווה ומצפה שדווקא עכשיו לאור מה שקורה יימצא פתרון כזה או אחר, כשאנשים ירצו לבוא ולגור שם, במקומות בצפון ובדרום בכלל. בשנים הקרובות יהיו הרבה מאוד מהלכים שיעודדו אנשים לבוא ולגור במקומות האלה, שלומי זו דוגמא מצוינת. מקום מאוד פסטורלי. ביטחונית, נכון שהמצב לא מצב טוב, אבל הנגישות שלו לנהריה, כולל רכבת באזור מאפשרים להרבה מאוד אנשים לגור שם. אני מאמין בפריפריה. בנוסף לשלומי, אנחנו מקדמים גם בנהריה, בקריית ביאליק, בקריית ים".

• אטרקצ׳י תוקף: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, כל אלה שאומרים שהמחירים ירדו עושים פשע"
• מתיחת פנים ללוד: מעל 6,000 דירות חדשות ושדרה עירונית שתשנה את דרום העיר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

רמי מודיעה אתמול על הקמת עיר ליד נהריה, הטילים לא מפחידים אתכם?

"בנהריה יש אזורי ביקוש ליד הים".

באכזיב? הדירות כבר הגיעו ל-17 אלף שקל למ"ר.

"אכזיב ועוד. גם במרכז ובדרום יש אזורים קרובים לים, בהסתכלות ארוכת טווח הם פרייסלס. לגור על הים זה לא מובן מאליו. ככל שמקדמים את התחבורה, נהריה הופכת ליותר משוכללת".

בוא נחזור למרכז, לפרויקט בגבעתיים. כמה מהדיירים החתמתם?

"יש 340 דירות קיימות, החתמנו שם כבר מעל 50%".

ויש שם מורכבות. חלק מהבניינים בנויים על שטח קטן, יש וילה. איך מחלקים את הדירות?

"מה שמיוחד במתחם הזה זה שהוא מורכב מהרבה מאוד בניינים, סדר גודל של 30 בניינים, המצב יחסית מורכב. יש דייר עם בניין של 4 דירות שאומר לנו שהוא נותן את אותו שטח על חצי דונם, אז למה שמי שגר בבניין של 16 דיירים יקבל יותר דירות. הוא רוצה עוד ערך. לכן, בפרויקט הזה, יצרנו מנגנון שאפשרנו לדיריים לקחת שמאי, שעל בסיס חוות הדעת שלו אם נקבע שהתמורה הבסיסית היא 20 מ"ר תוספת, יש כאלה שמקבלים יותר. אם יש בניין של 4 דירות, והוא נכנס עם צפיפות נמוכה, אז הוא יקבל מקדם, תוספת של 5% נניח בתמורה".

הדייר צודק?

"יש צדק מסוים, כי בסוף יש עדיפות למי שהבניין שלו נכנס בצפיפות יותר נמוכה. במתחם חנה סנש בגבעתיים יש מגבלה. אפשר לבנות 900 יחידות, לא 1600 דירות. דווקא הבניינים שנותנים פחות דירות יותר טובים לפרויקט. יש מגבלה לצפיפות".

בפועל, 5% זה מעט. הוא מרוויח כמה עשרות אלפי שקלים מזה. מה עושים עם בית פרטי? 

"עסקת קומבינציה".

מה החלק שלכם? מגיעים ל-60%? זה אזור ביקוש, המספרים יותר נמוכים.

"בגלל שזה אזור ביקוש, אז קרוב ל-50% ברוטו".

בוא נדבר על תהליכי התחדשות עירונית בכלל. איפה אתם בונים היום?

"אנחנו נמצאים בביצוע של 5 פרויקטים, בחיפה בשכונה נווה דוד, 1,200 יחידות דיור. אנחנו נמצאים בשני פרויקטים בצפון מרכז נתניה, 600 דירות חדשות, ברחוב ויצמן וברחוב סוקולוב. יש לנו פרויקט גדול בגבעת שמואל, מול המפעלים של קוקה קולה, 375 דירות חדשות. אנחנו בונים את הפרויקט הכי גדול בישראל, מומנט בבת ים, 714 דירות, בחלק היותר מזרחי, ברחובות השבטים והקוממיות".

בוא נדבר על המחיר למ"ר, כמה הוא כדאי בהתחדשות עירונית עבור הרוכש הפוטנציאלי, שאין לו דירה שם. האם המחירים בהתחדשות עירונית נמוכים יותר ביחס לדירה דומה באזור?

"אני לא חושב שיש הבדל. להפך, הפרויקטים שיוצאים לפועל היום ולא בעוד 10 שנים נמצא במרכזי ערים, מיקומים טובים. אתה הורס את כל השטח הישן, בבת אחת, אתה בעצם יוצר מרקם שכונתי חדש לחלוטין, במיקום הכי טוב, הרבה יותר טוב משכונות חדשות בפרברי הערים. פינוי בינוי, כל היופי שלו הוא שהוא במיקומים הכי טובים, כמו בנתניה, בגבעת שמואל ובבת ים".

הדברים של טישל נכונים ברובם, אבל לא הכל מדויק. בנתניה, המחירים בויצמן והאזור נמוכים ביחס לעיר. אפשר לומר שהוא מדייק מאוד בעניין המיקום - מרכזי הערים, גם בבת ים, הם מצרך מבוקש, יותר לאוכלוסיה מתבגרת, אבל באזורים החדשים, בעיקר בנתניה ובבת ים, המחירים עדיין גבוהים יותר. יחד עם זאת, בפרויקטים של התחדשות עירונית שמצאנו, המחירים אכן דומים למחירים של בניינים אחרים באותו אזור. "הבניינים החדשים מעלים בצורה משמעותית את מחירי הנדל"ן באזור. וגם את דמי השכירות".

אבל דמי השכירות עולים בטווח הקצר, בגלל התפרצות ביקושים של אנשים שלקחתם להם את הדירה והם מחפשים לגור באותו אזור עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה. וכשהיא תהיה מוכנה, הביקוש לשכירות יצנח בבת אחת.

"זה נכון שבסוף התהליך תהיה התייצבות מסוימת. אנחנו בשלב ביניים, שבו מבשילים די הרבה פרויקטים ישנים, ובעוד 3-4 שנים נראה אכלוס. בסוף יהיה איזון, זה נכון".

בוא נדבר רגע על בת ים וחולון. אתה מזהה נדידה מחולון לעיר השכנה בגלל הים?

"אני לא מזהה תהליך כזה, מה שכן - לגבי התחדשות עירונית, בשתי הערים האלה בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית מאוד של פרויקטים. רק לנו יש בבת ים בנוסף לפרויקט הזה עוד 3,000 יחידות דיור שמתכננים בהתחדשות עירונית. לגבי חולון, אנחנו בהיקפים דומים של פרויקטים חדשים כאלה. אני חושב שבשנים האחרונות התופעה גדלה, יש הסתערות ב-4-5 השנים האחרונות".

גבעתיים, לעומת זאת, משנה את פניה. מה יהיה המחיר למ"ר באזור שלכם?

"קודם כל צריך לדבר על המיקום, לא מדובר במתחם ההסתדרות, המתחם שלנו הוא בתל אביב, לא בגבעתיים".

מוניציפלית, הוא בגבעתיים.

"נכון, אבל הוא על דרך השלום. מול הפרויקט זה כבר תל אביב. אנחנו קוראים גבעתיים אבל הוא בתל אביב. מחירי הדירות שם יגיעו בקלות ל-50 אלף שקל ומעלה למטר".

הדירות באזור נעות סביב 43 אלף שקל למ"ר בערך.