ירידת מחירים? מלחמה? בשיכון בבלי בתל אביב כמעט אין שינוי
מחירי הדירות בשכונת בבלי בתל אביב נעים סביב 77-74 אלף שקל למ"ר בממוצע. השכונה נמצאת במיקום מצוין בצפון תל אביב, מזרחית לדרך נמיר, וצמודה לפארק הירקון מצפון. מדרום היא גובלת בדרך ההלכה ומזרח לה עוברים נתיבי איילון. השכונה הוותיקה, שנוסדה בשנות ה-60, היא אחת היוקרתיות בעיר. היא מונה כ-10,000 נפשות ועוברת בשנים האחרונות תנופת פיתוח והתחדשות עירונית. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל נרשמו בשכונה ארבע עסקות למכירת דירות בלבד, אך נראה כי רמת המחירים הגבוהה נשמרת גם בהן.
השכונה חווה בשנים האחרונות גל של בנייה, בעיקר כתוצאה מהתחדשות עירונית, אך גם של פרויקטים יוקרתיים שהוקמו על השטח שהיה פעם גבעת העמל בדרום השכונה, אחרי מאבקים משפטיים רבים. באחד הפרויקטים החדשים שהוקמו בה בשנים האחרונות, נמכרו דירות חדשות במחיר הממוצע של 63-59 אלף שקל למ"ר בין אפריל ליולי 2022. הדירה האחרונה שנמכרה בפרויקט זה היתה יקרה באופן משמעותי מהאחרות: דירת ארבעה חדרים, בשטח של 102 מ"ר, בקומה שישית מתוך שמונה, נמכרה תמורת 75 אלף שקל למ"ר, ובסך הכל 7.65 מיליון שקל. העסקה הנ"ל בוצעה בנובמבר 2022. בסוף 2021 נמכרו דירות בבניינים שכנים תמורת 50 אלף שקל בממוצע למ"ר. כלומר, המחיר בבבלי עלה מ-2021 ל-2022 בכ-20% - בהתאם לעלייה הממוצעת בישראל בתקופה זו.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בזמן האחרון:
ברחוב הזוהר דירה בשטח של 43 מ"ר נמכרה תמורת 3.25 מיליון שקל, לפי 75.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב הרב נסים דירה בשטח של 146 מ"ר נמכרה תמורת 9.1 מיליון שקל, לפי 62.3 אלף שקל למ"ר
ברחוב יוסף פעמוני דירה בשטח של 75 מ"ר נמכרה תמורת 6.1 מיליון שקל, לפי 81.3 אלף שקל למ"ר.
ברחוב סנהדרין דירה בשטח של 134 מ"ר נמכרה תמורת 10.35 מיליון שקל, לפי 77.2 אלף שקל למ"ר.
בתחילת 2021 המחירים בשכונה עוד נעו סביב 53-48 אלף שקל למ"ר בממוצע, אך מאז עלו לרמות של 75-67 אלף שקל למ"ר בממוצע, ונראה שהשנה שעברה, שבה נרשמו עצירות ואף ירידות מחירים כמעט בכל הארץ, לא השפיעה מאוד על המתרחש בשכונה השלווה. המחירים בה נשארו ברמות גבוהות, כולל מאז תחילת המלחמה, ורשמו ירידות קלות בלבד. דירות ישנות נמכרות בבבלי למשקיעים במחירים גבוהים גם כן - גם בגלל שמדובר בתל אביב, גם בגלל המיקום הנהדר של השכונה לצד הפארק והספורטק, וגם בגלל הציפייה לפרויקטים של התחדשות שיגיעו לבסוף גם אליהן.
- 4 שנים אחרי הפטור, עיריית ת"א דרשה מהמוכרת היטל השבחה - מה קבעה הוועדה?
- יעז התחדשות עירונית תקדם שני פרוייקטי תמ"א 38 בשיכון בבלי בת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האבחנה בין דירות ישנות להשקעה ובין דירות חדשות למגורים קיימת גם בשכונות נוספות שעוברות תהליך של התחדשות עירונית. גם שכונות ותיקות של תל אביב ובכלל - בערים נוספות. ויש לזה השלכה גם על שוק השכירות.
שוק השכירות בשכונה מציג תמונה שמחולקת לשניים - דירות שממוקמות בבניינים שעברו התחדשות עירונית או פרויקטים יוקרתיים, ומנגד דירות שנמצאות בבניינים ישנים. המחירים משתנים בהתאם, והשכירות הממוצעת לדירת ארבעה חדרים נעה סביב 11,000-9,500 שקל לחודש. התשואה שיוכלו משקיעים לקבל עבור דירה בשכונה נעה סביב 1.3%-1.4%. המשקיעים האלה ייהנו מהתשואה על הנכס מדמי שכירות, אבל הם מצפים לרווח הגדול דרך ההשבחה במסגרת דירה בהתחדשות עירונית. התשואה כאן אינה גבוהה, אבל במקרה של דירה ישנה שתעבור התחדשות הדבר עשוי להשתנות. במקרה של דירות חדשות, הרי שמדובר בתשואה לא אטרקטיבית במיוחד.
בהתחדשות עירונית, בעלי דירה מקבלים לרוב שטח נוסף של לפחות 20 מ"ר, מחסן, חניה, והשבחה של הבניין במעלית ובלובי, ובכלל - הבניין חדש, ובמקביל יש גם השבחה של כל הרחוב והשכונה. דירה של 60 מ"ר נהפכת ל-80 מ"ר עם כל התוספות. גם אם המחיר למ"ר היה נשאר קבוע, ההשבחה היא ב-40% לפחות (80 מ"ר לעומת 60 מ"ר עם תוספת של חניה, מחסן ובניין חדש), והמחיר עולה וכך ההשבחה הכוללת עולה על 50%.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- 11.אז תקנו 50 דירות שם- מחירים יקרים לייייייייייייייייי!!! (ל"ת)חחחחחחחחחחחחחח 05/02/2024 21:13הגב לתגובה זו
- 10.סוחר יום 05/02/2024 19:44הגב לתגובה זופראיירים לא מתים. אפשר למכור רת הדירה ולקבל 5% בלי סיכון בבנק או 28 אחוז בקרן מחקה S&p. ישראלים לא חכמים שחושבים שהם יזמי נדלן ממשיכים להפסיק כסף בלי שהם יודעים בכלל ...חח
- 9.קובי 05/02/2024 18:26הגב לתגובה זוהמחיר בכלל לא נכון. מייצג את הדירות במגדלים הגבוהים החדשים. המחיר בשכונה בהרבה יותר נמוך. ממש הטעיה.
- 8.dw 05/02/2024 18:03הגב לתגובה זולחבר שלי יש 4 ישנה, מצב בסיסי, המושכרת במחיר מציאה (7-8, לא זוכר). מדוע הוא לא מוכר אותה? כי הוא לא בונה על התשואה השוטפת אלא על האפסייד כתוצאה ממיזם התמא38/2 שהם מקדמים. להערכתו זה יקרה בעוד 5 שנים. גם ברמת אביב, נווה אביבים, נאות אפקה, הדר יוסף ונווה שרת - שכונות צפוניות ותיקות העוברות התחדשות, אף אחד איננו קונה להשקעה בגלל התשואה השוטפת (שהיא די נמוכה) אלא כדי לגור בעצמו.
- 7.חחחח... 74-77K... מוכרים חדש ב55-60K (ל"ת)תבדקו ותראו 05/02/2024 15:44הגב לתגובה זו
- 6.אלה מחירי בועה הזויים (ל"ת)בהצלחה למאמינים:) 05/02/2024 15:08הגב לתגובה זו
- 5.אייל 05/02/2024 14:43הגב לתגובה זולא יתכן לשלם פרוטקשן על קניית דירה . לחוקק חוק של 1%.
- אלי888 05/02/2024 17:50הגב לתגובה זוככה פשוט. אני לא שילמתי. אמרתי למתווך ולמוכר שההצעה שלי היא סכום מסויים וזה כולל תיווך. רוצים שייקחו, מצידי שהמוכר ישלם לו כפול. אל תהיה פרייאר.
- 4.מה שגן המוכרים לא נשברים אין מכירות . (ל"ת)אייל 05/02/2024 14:42הגב לתגובה זו
- 3.אייל 05/02/2024 14:40הגב לתגובה זווניראה שידרות לא נימכרות כל כך מהר . ראיתי דירה רוצים 4 מיליון ( אחרי מיקוח יורידו ל 3.85 45 מטר + 10 מרפסת חניה רובוט ביניין חדש מקבלן אפשר להשכיר אותו מקסימום ב 9 אלף ובקושי ( אחרי שהוא יהיב ריק חודש בשנה ) . זה יוצא 108 אלף בשנה שכירות וזה טווח מקמסילי כי זה דירת רווק או זוג אבל היא מאוד קטנה . אין מקום אפילו לקשור אופניין ברחוב .נניח שהשכר דירה שם יהיה 10 אלף זה 33 שנה להחזיר את ההשקעה. אני לא יודע אם זה משתלם או לא נניראה לי שיש דברים יותר שפויים
- 2.עסקה לא אטרקטיבית 1.4% תשואה (ל"ת)אייל 05/02/2024 14:34הגב לתגובה זו
- 1.אייל 05/02/2024 14:30הגב לתגובה זוצריך הרבה סבלנות לפינוי בינוי , זה עסקה פושרת מאוד למשקיעים . באופן כללי גם לא תמיד מקבלים 20 מטר .זה רק אם בבניין יש מספיק מקום.. לטעמי מאוד יקר ולא כלכלי , מי שלחוץ על תל אביב ויש לו כסף שיקנה זה לא ירד לצערי הרב ( לי אין כסף.. ) אבל אני חושב שתשואה של דירה צריכה ליהיות 3%. לכן למשקיעים זה פחות אטרקטיבי
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
בעלי דירות שנפגעו במלחמה יוכלו למכור אותם במחיר של דירה חדשה גם אם מדובר על דירה של 60 שנים; המסקנה - יוכלו לקבל עשרות אחוזים של השבחה מהירה על הנכסים
מחירי הדירות תזכיר חוק חדש מציע לבעלי דירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא" לקבל שומה לפי מחיר דירה חדשה באזור. מדובר על תוספת מאוד משמעותית לשווי בדירות הישנות, אפילו סדר גודל של 50%-30%. דירה ישנה ברמת גן (של כ-60 שנים) עם 2.5 חדרים שניסו למכור אותה לפני המלחמה ב-2.2 מיליון שקל, "תימכר" למדינה בשווי מוערך של כ-2.9 מיליון שקל. אז למה המדינה מציעה זאת? כדי לתת לאלו שלא מעוניינים בהתחדשות עירונית תחליף ראוי, למנוע התנגדויות לתוכנית התחדשות עירונית ולצאת לדרך במהירות עם התחדשות עירונית באזורים שנפגעו.
המלחמה מול איראן ביוני פגעה בסדר גודל של 1,500 מבנים. חלק מהפגיעות הן כאלו שניתן לתקן, חלק שניתן לתקן אבל קשה וחלק שאי אפשר לתקן. במקומות רבים מתדיינים הדיירים אם ללכת על התחדשות עירונית במסלול מואץ או לתקן את הפגיעה. המדינה רוצה התחדשות, והיא מציעה מתנה לאלו שמתנגדים - קחו את הכסף עכשיו ולפי שווי של דירה חדשה.
על פי התזכיר החדש בעלי דירות שנהרסו או נפגעו קשות יוכלו למכור את הנכס בשווי של דירה חדשה דומה באותו אזור ולא כמו שהיה בעבר בהתאם לשומה המבוססת על מצב הדירה המיושנת. במקביל המדינה תספק מסלול מואץ להתחדשות עירונית באזור מסלול מזורז: היתרים עד 120 יום במקום שנים. הכל יהיה זריז יותר, העיקר להתגבר על הטראומה. שומות יסופקו תוך 30 יום, ויהיו גם הקלות מס ליזמים.
מה כדאי לבחור?
זה כמובן עניין אישי. לקבל השבחה של לפחות 30% זה כמובן מצוין, אבל קחו בחשבון שאם אתם תהיו במסגרת התחדשות עירונית זה יכול להיות השבחה גדולה עוד יותר כי אז תקבלו עוד שטח לדירה ולרוב עוד חצי חדר-חדר. השווי של הדירה יהיה יותר גבוה, אבל יש את הסיכון בגלל הזמן. תצטרכו לחכות תקופה לא קצרה ובינתיים לגור בשכירות (שתמומן על ידי היזם).
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדאי גם לקחת בחשבון שהאזור כנראה ישביח, כי מדובר על כמות משמעותית של בניינים שנפגעו (בדרכ"כ) במתחם מסוים והיקף ההתחדשות יהיה ממשעותי וזה ישביח את השכונה-אזור.
