לראשונה מזה 11 שנים: ירידה במחירי הדירות בארה"ב
מחירי הדירות ירדו בחודש אפריל בארה"ב, כך לפי מדד מחירי הבתים קייס שילר. יחד עם זאת, המחירים מנוכי העונתיות עלו ביחס לחודש הקודם, מה שמרמז אולי על חזרה לעליות. מחירי הדירות באפריל ירדו ב-0.2% לעומת החודש המקביל בשנה שלפני, בעוד שבחודש שלפניו הם עלו ב-0.7%, אבל למרות שמדובר לכאורה בירידה קטנה זה ציון דרך - זו הייתה ירידת המחירים מאז אפריל 2012. מדד 20 הערים, העוקב אחר שינויים בכמה מהאזורים המטרופולינים הגדולים בארה"ב המשיך בצניחה לעומת הרמות של לפני שנה. בשנה האחרונה המחירים משלימים ירידה של 1.7%. הירידה מגיעה על רקע בלימת העסקאות בעקבות הריבית שקפצה ל-5.1% וכנראה עוד תמשיך לעלות פעמיים בחודשים הקרובים, כאשר הפד', הבנק המרכזי בארה"ב, צופה ריבית של 5.6% בסוף השנה, ממש כמו בישראל כך שהיא לא בהכרח מפתיעה. מחיר הבתים החציוני שנמדד על ידי איגוד המתווכים הלאומי החל לרדת מתחת לרמות של שנה שעברה כבר בחודש פברואר - מגמה שנמשכה גם בנתונים האחרונים של חודש מאי, שפורסמו בתחילת החודש. כלכלנים נוטים להשוות את מחירי הדירות לשנה שקדמה לה. עונתיות בשוק הדיור פירושה פירושה, לרוב, שהמחירים יתייקרו בחודשים החמים ויהיו נמוכים יותר בסתיו ובחורף. עם זאת, השינוי הדרמטי של השנה שעברה בשוק הדיור - שהגיע כשריבית המשכנתאות עלתה במהירות והעליות במחירי הדירות התקררו - פירושו שהשוואת מחירים משנה לשנה נכונה יותר. לפי מדד קייס-שילר, מחירי הדירות עלו ב-0.5% (מנוכה עונתיות) מחודש מרץ, בעוד שמדד 20 הערים עלה ב-0.9%. מנכ"ל S&P Dow Jones Indices אמר כי: "מחירי הדירות הגיעו לשיא ביוני 2022, ירדו עד ינואר 2023, ואז החלו להתאושש. האם נראה תמיכה נוספת בהשקפה זו בחודשים הקרובים? תלוי באיזו מידה השוק מנווט את האתגרים שמציבה ריבית המשכנתא הנוכחית והאפשרות להאטה בהמשך". "המפתח לעליית המחירים האחרונה היה ההיצע המצומצם של בתים למכירה", נכתב בדוח של כלכלן מודי'ס, מתיו וולש. לדבריו, היצע המוגבל של בתים קיימים יכול להסביר את הזינוק של מאי ב-12.2% במכירות של בתים חדשים. מכירות בתים חדשים עלו מכיוון שמכירות בתים קיימים נותרו בשפל. מכירות בתים יד שניה מאי היו נמוכים בכ-20% מאשר שנה קודם לכן, לפי איגוד המתווכים הלאומי. לעומת זאת, מכירות בתים חדשים עלו מעל הרמות שלפני שנה במשך חודשיים ברציפות.
- 3.יז 29/06/2023 13:07הגב לתגובה זווכל החזירי נדל"ן שאמרו נדל"ן רק עולה. מה יגידו עכשיו?!
- 2.אנונימי 29/06/2023 11:29הגב לתגובה זובעיית מחסור קרקעות כמו אצלנו.איך נוצר שם מחסור בבתים? מדוע לא בונים אם יש ביקושים שגורמים לעליית מחירים? לאלוהים פתרונים.
- אבא 29/06/2023 13:55הגב לתגובה זויצא לך לראות את גוש דן? רוב מוחלט של השטח בכלל לא מיושב, מחסור בקרקעות אין. במנהטן והונג קונג יש מחסור, כאן אין.
- את החוב הלאומי הם לא יכולים לשרת אתה רוצה שיבנו בתים ? (ל"ת)ברבור 29/06/2023 13:12הגב לתגובה זו
- 1.תוהה 29/06/2023 10:20הגב לתגובה זואתה בוודאי מתייחס לנתוני מרץ. ראה עדכון https://www.spglobal.com/spdji/en/index-family/indicators/sp-corelogic-case-shiller/?utm_content=Intl_Indicators&utm_source=google&utm_medium=next_gen&utm_term=home%20price%20index&utm_campaign=paid_campaign&campaignid=17257145644&adgroupid=137630521158&gclid=Cj0KCQjw1_SkBhDwARIsANbGpFtSOCF5dTYLL7SwoaS4P7ogxhTfzCgc_zrq1lHLLdS8jHNK_RPf2DgaAt2fEALw_wcB#overview
"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.
אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".
הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.
במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.
- "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.
מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
תל אביב עם 10.4 אלף דירות במלאי, עלייה של 2% בחודש. חלק גדול מהמלאי הוא של דירות של התחדשות עירונית
לפי נתוני הלמ"ס, נרשמה ירידה של 1.7% בהיקף מכירת דירות לעומת הרבעון הקודם, ו-ירידה של 16.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, על פני הרבעון יש עלייה במכירות מחודש לחודש. אלו נתונים מעודכנים לאוגוסט, כשנראה שבנטרול נתוני עונתיות בשל החגים, גם ספטמבר ואוקטובר מבטאים יציבות ואפילו עלייה בהיקפים.
ירידה דרמטית היתה בדירות חדשות - ירידה של 28.1% במכירות הקבלנים ל-8,100 דירות. גם כאן היתה עלייה על פני הרבעון. ועדיין - אלו מספרים נמוכים בראייה היסטורית. ם היסטורית.
הדירות הלא מכורות מצטברות - והפערים בין הערים בולטים
במקביל לירידה בביקושים, היצע הדירות הלא מכורות ממשיך לעלות. באוגוסט נוסף מלאי של כ-800 דירות חדשות, שהעלו את סך המלאי לכ-83,360 דירות - שיא חדש. תל אביב מובילה עם 10,420 דירות, גידול חודשי של 2%; אחריה ירושלים עם 8,240 (עלייה של 2.6%), ובת ים עם 4,380. רמת גן ונתניה סוגרות את החמישייה המובילה, כאשר בנתניה נרשמה דווקא ירידה של 4.7% במלאי.
מרבית המלאי (56%) מרוכז במחוז תל אביב והמרכז, מה שמסביר את הירידות במחירי הדירות באזורים אלה ואת השפעתם על מדדי המחירים הכלליים. המגמה מקבלת חיזוק מהמשך פעילות הבנייה - קצב התחלות הבנייה נשאר גבוה גם כאשר הביקושים נחלשים.
- פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אופקים בצמרת - ומה קורה בשוק היד השנייה?
אחת ההפתעות הגדולות בנתוני הלמ"ס היא העיר אופקים, שמובילה את מכירת הדירות החדשות ברבעון האחרון עם 501 עסקאות - יותר מתל אביב (498), נתניה (432) ולוד (416). ההסבר נעוץ בפרויקטים ממשלתיים כגון "דירה בהנחה" בשכונת עומרים בעיר, שבה נמכרו דירות רבות מראש במסגרת התוכנית.
