צילום: אלכסנדר כץ

מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%

ההיצע של הדירות בשכונה גדול והמוכרים נאלצים להוריד מחיר - ירידות של עד 150 אלף שקל במודעות ויותר בעסקאות. כמה עולה דירה ממוצעת וכמה שווה לקנות שם דירה עכשיו?

איציק יצחקי | 10/04/2023 02:12 (29)

נושאים בכתבה מחירי הדירות מרום נווה סיור שכונות רמת גן

כשמדברים על עליה של 30% במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות, צריך לזכור שבחודשים האחרונים יש ירידה במחירים. ירידה במחירי דירות חדשות וירידת מחירים גם בדירות יד שנייה - כך עולה מבדיקת ביזפורטל. הבאנו כאן את המצב באם המושבות בפתח תקווה ופסגות אפק בראש העין, והנה המצב במרום נווה ברמת גן.

רגע לפני, נסביר שעל פי נתוני הלמ"ס יש כבר ירידה של מעל 3% במחירי דירות חדשות (שהם לא מסובסדות במחיר למשתכן-דירה בהנחה) ועם ההנחה דרך המבצעים שניתנים הירידה במחירים עולה על 5%. על פי הלמ"ס הירידה עדיין לא חלחלה לדירות יד שנייה, אבל זה כנראה בשל עיכוב בנתונים - הלמ"ס מעדכן את הנתונים לפי רשות המסים ומדווח בדיליי של מעל חודשיים לעומת מועד העסקה. בשטח יש ירידת מחירים של כ-5% בדירות יד שנייה.

למה זה קורה? התשובה ברורה: הציבור כבר לא יכול לקנות במחירים האלה, במיוחד על רקע העלייה בריבית שמייקרת מאוד ואפילו כמעט ומכפילה את החזר המשכנתא. מהצד השני - גם הקבלנים, במיוחד הקטנים סובלים מעליית הריבית, הוצאות המימון גדלות וכאשר היקף העסקאות קטן, הם נכנסים ללחץ תזרימי-פיננסי. השלב הבא הוא כמובן הנחות.

במקביל יש את מוכרי הדירות. הם חיכו ויחכו, הקונים לא באו, והם נאלצים להוריד מחיר.

מה שאנחנו רואים בבירור הוא את עסקאות יד שנייה ואת היצע הדירות של יד שנייה. מדובר אגב בהיצע ענק - מעל 35 אלף דירות בכל רגע נתון. אחת השכונות שחוות ירידת מחירים היא שכונת מרום נווה ברמת גן. היא שכונה יקרה יחסית, שבה מחיר הדירה גבוה מהממוצע בישראל, בעיקר כי מדובר במיקום בלב גוש דן. ביחס לגוש דן, מצאנו דירות במחירים ריאליים.

השכונה הזאת - שכונת מגדלי דירות במזרח רמת גן שצמודה לרמת עמידר ובני ברק, כוללת גם את הפארק העירוני השני בגודלו בעיר ומכילה בעיקר בנינים משנות ה-90 והאלפיים. לא חדש, לא ישן. יש כאן מעט דירות משנות ה-80, אבל פחות עסקאות כאלה. בגדול, המחיר הממוצע כאן הוא סביב 3 מיליון שקל, השכירות סביב 7,500-8,000 שקל. בטווח הנמוך, זה 3% תשואה בערך. לא רע.

אז מה אפשר לזהות במחירי יד שניה? ראשית, ללמוד משהו. כשאתם מסתכלים בנתוני רשות המסים ומזהים עסקאות ב-9,000 ואפילו 20,000 שקל למטר דעו שמשהו לא בסדר. אם תבדקו היטב תגדלו משהו. יכול להיות שאמא מכרה את הדירה לבתה במחיר נמוך יותר (נניח, 15 אלף שקל למטר, במקום 30, ואז היא מקבלת טלפון מרשות המסים: "שלום לך, אנחנו בהחלט מבינים שבתך יקרה לך, אבל את תמוסי בשיעור של שווי שוק ולא במחיר שמכרת. תגיעי לחקירה") או שנעשתה עסקה בסגנון הזה. כשאתם בוחנים שכונה (לא במקרה הזה) ורואים עסקאות של 20% פחות, תבדקו - אולי מדובר במחיר למשתכן או לדירה בהנחה. לכן, לפני שאתם רצים לבעלי הדירות ואומרים להם שהדירה שלהם ירדה ב-30-40 אחוז, תחשבו פעמיים.

שנית, לגבי מחירי הדירות בשכונה: את העצירה בשכונה אפשר לזהות גם לפי מספר העסקאות. כשאתה בוחן שכונה, אתה מקבל עסקאות שנעשו בין חודשיים לשלושה אחורה. בין אפריל לאוקטובר 2022 יש עצירה כמעט מוחלטת במספר העסקאות. רוב העסקאות בסוף 2022, שאינן גבוהה מאוד (אז המחיר עולה מעט), נעשו כאן סביב 26-28 אלף שקל - פלוס מינוס 3 מיליון שקל ל-110 מטר. בעוד שסביב חודש מרץ, כלומר לפני שנה, מצאנו עסקאות של 29-31 אלף שקל (2.48 מיליון שקל לדירת 84 מ"ר, 3.24.1 מיליון לדירת 129 מ"ר). אז נכון, בקיץ 2021 מכרו כאן דירות ב-21-24 אלף שקל למטר, אבל היום יש ירידה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הדרך הטובה ביותר לבדוק אם המחירים ירדו היא ללכת לאתרי מכירות כמו יד 2 ומדלן ולבדוק האם בעלי דירות הורידו מחירים. מצאנו ירידות מחיר של 60 אלף שקל לדירה (3.69 מיליון שקל אחרי הירידה, דירת 96 מ"ר) ועד 150 אלף שקל (3.8 מיליון שקל אחרי הירידה, 148 מ"ר).

אם ניקח דירה ממוצעת שהמחיר שלה ירד ב-3 החודשים האחרונים ב-85 אלף שקל (דירת 127 מ"ר, 3.89 מיליון שקל אחרי הירידה), זה מגלם ירידה של מ-31,300 למטר ל-30,629 למטר - ירידה שעוד אמורה לגדול במכירה. מצאנו דירות קטנות יותר, ששם המחיר צנח ב-1,000 שקל למטר. בשכלול הירידות הללו, בצירוף דירות נוספות (מיני פנטהאוז ודירות מיודות) שהורידו עד 150 אלף שקל ושיקפו ירידה של 4% ברף העליון, מזהים כאן ירידות ממוצעות של 3% במחירי המפורסם הדירות. כלומר, על דירה ממוצעת של 3 מיליון שקל, תקבלו ירידת מחיר ממוצעת של עד 90 אלף שקל - וזה לא מעט כסף.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(29):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

19.
אלי 12/04/2023 23:53
הגב לתגובה זו
עוקב ומחפש נכס בשכונה במחיר הגיוני, יכול להעיד שלפני שנה המוכרים עפו על עצמם וביקשו סביבות ה4 מיליון לדירת 4 חדרים בסובב הפארק, היום ניתן למצוא דירות 4 ואפילו 4 וחצי חדרים בפחות מ3.2.. תבדקו אותי. וזו רק ההתחלה
18.
עד 5% זה כלום הנחה (ל"ת)
בלוף 12/04/2023 23:17
הגב לתגובה זו
17.
בשוק ההון אין בעיה להשיג תשואה של 10% בשנה, בקלות. (ל"ת)
נדל"ן = טעות 11/04/2023 21:21
הגב לתגובה זו
16.
לי 11/04/2023 20:29
הגב לתגובה זו
נכתב בכתבה על ירידה של 3-5% ובהמשך הכתבה "אל תבקשו הנחה של 30-40% מה קשור?? האם נכתב בפוזיציה? עצירה לשם עלית מחירים בקיץ
15.
אביאל כהנא 11/04/2023 19:56
הגב לתגובה זו
שכונה לא משהו בכלל שהמוכרים שם עפים על עצמם עם המחירים, עוד שניה בבני ברק אוכלוסיה חצי כח ויש רק מתחם מגורים אחד שנחשב יוקרתי כי גידרו אותו משאר השכונה ושמו שומר. עוד שנה דירות שם יעלו פחות ממיליון אחרי המשבר כשהיום זה מעל 3
14.
72 11/04/2023 17:28
הגב לתגובה זו
ומהר יותר ממה שמתארים. והירידות פה להישאר מטה בשינוי המגמה הזה לא נשוב יותר לעידן מינופים לרקע ריבית אפס מלאכותית ובועות. ולא בהצהרות של הכל עניין של היצע וביקוד, כי לא הביקוש אלה הריבית שתישאר גבוההה ולא יעלו המחירים לפחות לא בעשרים השנה הקרובות.
13.
מכירים 11/04/2023 03:26
הגב לתגובה זו
המחירים יורדים. חוק.
יש לך את זה ביותר אנטישמי וגזעני? (ל"ת)
בן 16/04/2023 11:18
הגב לתגובה זו
צודק.בעיקר בלילה (ל"ת)
ברק בני 11/04/2023 12:55
הגב לתגובה זו
12.
אנליסט 10/04/2023 18:45
הגב לתגובה זו
ראשית, כן. ירידות. מצד אחד עקומת הביקוש ירדה למטה בגלל קפיצת הריבית. מצד שני, תנועת מלקחיים על היזמים שחייבים למכור לפני שיגיעו לחדלות פירעון.זאת אומרת ירידה דו ספרתית באחוזים! להערכתי- עד 20%. בטווח הקצר.אבל, וזה אבל ענק: נוצר ביקוש כבוש עצום. וכשהריבית תתחיל לרדת, רק תתחיל, הביקוש הזה יתפרץ ואז נחווה גל עליות נוסף שיימשך שנים. צריך לקחת בחשבון שככל שהריבית עולה, שכר הדירה מתייקר ובסוף גם מי שלא תכנן לקנות ייכנס לשוק. לא תהיה לו ברירה.חג שמח
חחחחחח (ל"ת)
ליצן 11/04/2023 12:55
הגב לתגובה זו
שגית 10/04/2023 21:04
הגב לתגובה זו
הונאת הפונזי שנקראה מחירי הדירות התפוצצה. ירידה של חמישים אחוז תוך חמש שנים.
11.
אבי 10/04/2023 16:32
הגב לתגובה זו
חרדים מתחילים להיכנס לאט לאט אל השכונה ולקנות דירות. רמת גן מפגרת בערך 20 שנה אחרי תל-אביב בתשתיות אופניים. אין שביליאופניים בכלל. יחסית יש הרבה יותר ערסים מאשר בתל אביב
מרוק אי 11/04/2023 12:54
הגב לתגובה זו
וזה בטח יעלה מחירים ויאזן את הערסים
אנונימי 10/04/2023 17:21
הגב לתגובה זו
נכון
אלון77 10/04/2023 17:14
הגב לתגובה זו
מרום נווה נראית כמו השאנז אליזה לעומת חורבות תל אביב. אתה לא מבין שהירידה, נפילה, מגיעה ותגיע לכל מקום
10.
אבי 10/04/2023 14:52
הגב לתגובה זו
לתת לקבלנים וליזמים להיתרסק ואז לקנות לפחות עוד שנתיים
9.
מידר 10/04/2023 13:45
הגב לתגובה זו
לא מזיז לנו
8.
מאור 10/04/2023 13:45
הגב לתגובה זו
לדירה. 1% ירידה גג
7.
בני ברק מישהו? (ל"ת)
חולם 10/04/2023 12:30
הגב לתגובה זו
6.
מתווך שמכיר את השוק 10/04/2023 12:25
הגב לתגובה זו
"פיצוץ בועת הנדל"ן האימתנית ביותר בעולם"
לא לדאוג, לא ירד יותר מידי (ל"ת)
מתווך שפשט את הרגל 10/04/2023 16:09
הגב לתגובה זו
5.
המחירים בדרך למטה 10/04/2023 12:08
הגב לתגובה זו
המחירים עלו בשנים האחרונות בצורה מטורפת ולא הגיונית, לכן הם צריכים לרדת ב-25% לפחות
4.
לוי 10/04/2023 11:48
הגב לתגובה זו
חחח , המחיר יורד ב 5% אחרי שעלה ב 500% לזה יאמר שעד שהשמן מרזה הרזה כבר מת
3.
ליאור 10/04/2023 08:30
הגב לתגובה זו
1. בעלי הון מקבלים 4 אחוז ולכן לא קונים, כך גם משקיעים זרים שהעלו את המחירים פה. כמובן שחוסר יציבות המשטר מעיפה מפה כל משקיע שאפשר, אלו שרצו להכנס ואלו שכבר כאן. 2. חברות נדל"ן יורידו מחירים בטירוף כי הם ממונפות וחייבות כסף3. חסרי הון יחכו לירידת הריבית בסוף 2024 ובינתים יהנו מריביתלכן, בעלי הדירות הפרטיים יכולים לעשות כמה שרירים שירצו, בסוף, השוק מסביבם או נעצר או קורס והם יאלצו להיות חלק ממנו.אנחנו רק בתחילת המפולת.
2.
רועי 10/04/2023 07:44
הגב לתגובה זו
אין הזדמנות מנסים לשדר עסקים כרגיל, 30 40 אחוז ירידה בדרך
1.
רק תמימים קונים בירידה של 5%.. כשמתחילה ירידת מחיר 10/04/2023 05:50
הגב לתגובה זו
רק תמימים קונים בירידה של 5%.. כשמתחילה ירידת מחירים,זה כדור שלג והקונים מבינים שכל חודש שהם יחכו הם יחסכו כסף בקנייה ובריבית של ההצמדה למדד במשכנתא. לכן המחירים יפלו בעשרות אחוזים.
ליאון 11/04/2023 20:32
הגב לתגובה זו
המחירים יעלו שוב עוד מעט
תראו כמה לייקים ותבינו למה אמונה באל עולה (ל"ת)
בית כנסת 11/04/2023 12:48
הגב לתגובה זו

צילום: ראובן קופצ'ינסקי

מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,

צלי אהרון | 25/10/2025 14:11

נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:

אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.

אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.

הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.

להמשך הכתבה לחץ כאן