מחירי הדיור בשוהם - כמה עולה דירה בשוהם ולמה משקיעים מתרחקים ממנה?
שוהם לא מתרבה בקצב מהיר. בסוף 2017 היו שם קרוב ל-21 אלף תושבים. היום יש בה כ-23 אלף תושבים. וזה עוד קצב גבוה לעומת העבר שלה. קצב הגידול השנתי הממוצע שלה עומד על פחות מאחוז. הקצב השתפר ועדיין הוא יחסית נמוך. זה לא מקרי. קצב התחלות הבניה הוא נמוך כי כשאין לך איפה לבנות. את שוהם אי אפשר להרחיב. כביש 6 ממזרח (ויציאה קרובה ממנו לכביש 1), נמל התעופה בן גוריון הסמוך ממערב. שוהם הוא ישוב שנתפס כאיכותי, אפשר להבחין בכך על פי הרמה הסוציו-אקונומית הגבוהה יחסית. תושב שוהם מרוויח בערך 50% יותר מממוצע. היא מבין היישובים הבודדים שבהם אחוז הזכאים לבגרות מגיע ליותר מ-91%. המספר 91 מעניין - זה גם בדיוק אחוז התושבים שמחזיקים שם דירה בבעלותם. לא אוהבים שכירות, בשוהם. המחיר למטר נע סביב 27-30 אלף שקל למטר. נכון, שוהם לא יושבת בלב גוש דן, אבל עדיין - המיקום שלה טוב והיא עיר שיושבת בציר ראשי, נהנית מפיתוח מתקדם של המועצה ותושבים מבוססים יחסית. אז אולי זה בגלל המרחק מגוש דן (נסיעה ארוכה ופקקים), אולי בגלל סיבות אחרות? בעשור האחרון עלו מחירי הדיור כ-85%-75%. לא מעט, אבל גם לא הרבה ביחס למחירי הדירות שזינקו פי 2 בכל הארץ בעשור האחרון. השכירות הממוצעת שם גבוהה יחסית, משהו כמו 7,000 שקל בממוצע, אבל זה בגלל שצמודי הקרקע מעלים את המחיר. שם המחיר יהיה גבוה יותר. אין כאן מקום למשכירי דירות - התשואה שהם מקבלים יחסית נמוכה - כ-2.5%. הכניסה לשוהם, למי שלא מכיר, מבלבלת. רקפות, הדסים, אלונים, ורדים, יובלים, יעלים, חמניות, גבועלים וסחלבים. לא, זה לא הנוף שאתה רואה, אלא שמות השכונות. אם נתקעת בלי ווייז, סביר להניח שהלך עליך. כמה עולה דירה בשוהם? רוצים לקנות דירה? נעשה לכם סדר. יש הבדל בין השכונות, אבל אין הבדל מאוד משמעותי. לפי המכירות בשנה האחרונה, שים 4-4.5 מיליון שקל ויש לך צמוד קרקע. אבל זה לא מדויק, כי זה תלוי בשטח, יש גם וילות ב-8 וב-9 מיליון שקל. כיום, אם תרצו להשיג וילה בשוהם לא תצליחו לעשות זאת במחיר של 4.5 מיליון שקל, מוכרים כאן וילות גם ב-6 מיליון שקל ויותר.
בשכונת כ"א החלו לבנות בנינים, ושם מכרו בסוף 2022 דירות יד שניה שנבנו שנה-שנתיים קודם סביב 32-33 אלף שקל למטר. בשכונת אלונים המחיר נמוך יותר, אבל אלה בעיקר דירות משנות התשעים. אם אתם רוצים לגור בשוהם במחיר זול יותר, אז בשכונה יובלים שבמזרחה תוכלו למצוא 3 חדרים סביב 80-110 מטר, בין 2.4-2.7 מיליון שקל. הן נבנו בסוף שנות התשעים. בשכונת מצפה המחיר מטפס ליותר מ-30 אלף שקל למטר. בשכונת סחלבים המחיר מעל 4 מיליון שקל לצמוד קרקע. בקיצור, ברוב השכונות צמוד קרקע יעלה לכם סביב 4 מיליון שקל ומעלה (בחלק מהמקומות, המחיר עולה מעבר) וכ-2.5 מיליון שקל פלוס לדירה רגילה, אם אתם שואפים ליותר מ-3 חדרים. משתלם? תלוי מי אתם ומה אתם אוהבים. אם יש לכם עבודה במרכז, שוהם אינה צמודה לתל אביב, אבל לא ממש רחוקה ממנה. היא שומרת על פער סביב מתל אביב, ירושלים ושאר ערי השפלה והמרכז. קצת רחוק, אבל הכי קרוב להכל. עסקאות אחרונות, שוהם המכבים 108, 88 מ"ר, קומה 4, 3 חדרים - 2.4 מיליון שקל. דונה בשכונת הדרים, 156 מ"ר, 6 חדרים, קומה שניה - 4.17 מיליון שקל. חרמון 3, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.27 מיליון שקל. פרוייקט אזורים, 114 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.45 מיליון שקל. שדרות עמק איילון 41, 93 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 3.09 מיליון שקל. המכבים 100, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.74 מיליון שקל. דקל 6, 92 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.25 מיליון שקל. דונה בשכונת הדרים, 156 מ"ר, 5 חדרים, קרקע - 4.13 מיליון שקל.
- 18.דני 06/02/2023 05:37הגב לתגובה זותקנו היום בקריות במיוחד ליד הים לא תצטערו
- 17.כדאי ורצוי שביזפורטל יתחיל לכבד את קוראיו. כתבה מביכה ! (ל"ת)תלמדו לתחקר ולכתוב 05/02/2023 14:20הגב לתגובה זו
- 16.ישראלי 05/02/2023 14:06הגב לתגובה זוקודם כל, כתוב שאין גידול באוכלוסיה בשוהם ? הכותב שכח שבנו שם עכשיו שכונה חדשה - הדרים, ובה לא מעט דירות להשכרה. והמחירים ממש לא נמוכים. שוהם נחשב לאחד הישובים הכי טובים ואיכותיים בארץ, פלא שהתשואה תהיה "רק" 2.5 ?! צמוד קרקע ב-4 מיליון ש"ח ? אין דבר כזה בשוהם. קשקוש. אולי בית שזקוק לשיפוץ במיליון ש"ח, בטח לא משהו מייצג. אין צמודי קרקע במחירים האלו, הכתבה מטעה מאוד, נראה שמישהו לא רציני כתב אותה או שהיא כתבה מלפני כמה שנים שמישהו הוציא מהבוידעם.
- חי 05/02/2023 19:14הגב לתגובה זוהמצב גרוע לחילונים. המקום דיי חור, המחירים שם בהתאם. 24 אלף שח למטר זה מחיר סביר וזה אכן נותן צמוד קרקע ב 5 מיליון בערך.
- 15.מציאותי 05/02/2023 13:00הגב לתגובה זורק לאנשים נורמטיבים. כנראה אי אפשר שם לקמבן ולפצל דירות . להשתלט על שטחים משותפים וכדומה. לכן כנראה אין שם ביקוש להשקעה.
- 14.איזה שטויות 05/02/2023 11:14הגב לתגובה זומשקיעים בורחים משהם? איזה שטויות. מה זה צמוד קרקע? יש הבדל בין דו משפחתי לבית טורי, נסה לקנות בית דו משפחתי על מגרש של 400 מור ב 4 מליון....
- 13.משה 05/02/2023 11:08הגב לתגובה זודירה 5 חדרים "רגילה" נמכרה ב5 מליון
- 12.אליקו 05/02/2023 10:27הגב לתגובה זומי שמעלה ללא הצדקה את המחירים אלו "המתווכים". אין שום סיבה שבעולם למחיר של 32 אלף ש.ח. למ"ר . השכונה החדשה "סחררה " קצת את המחירים.
- ישראלי 05/02/2023 14:07הגב לתגובה זולמתווך אין יכולת לשנות מחירים. גם אין לו אינטרס ממשי, הוא רק רוצה שתהיה עסקה כדי שיוכל לגזור קופון. הוא לא היה מוותר על עסקה אם היה יכול להוציאה אל הפועל ב-2% פחות. לטעון שמתווכים משפיעים על מחיר הדירה זו פשוט חוסר הבנה. דירה ששוויה 2 מש"ח, לדוגמא, לא תימכר ביותר גם אם יש מתווכים באמצע. שהרי הקונה רואה לנגד עיניו את המחיר שהוא מסוגל להוציא (כולל שיפוץ אגב, אם קיים) וככל שיש מתווכים בדרך, המחיר שיקבל המוכר יירד בהתאם, הקונה לא "מסבסד" את המתווך. יש שוק, שבארץ הוא גם די משוכלל.
- 11.זוהר 05/02/2023 09:42הגב לתגובה זואין רעש מטוסים בשוהם. רק רואים אותם מרחוק
- שחר 05/02/2023 14:07הגב לתגובה זואני מגיע לעבוד באירפורט סיטי לא מעט אז בדקתי ביישוב וכשעובר שם מטוס הרעש בלתי נתפס בעוצמתו. בקיץ אין סיכוי להעביר לילה בשינה נורמלית. לא מבין איך אתם מצליחים להתעלם ולחיות בצורה הזו. מקום מקסים, אנשים מקסימים אבל לא ממש ראוי למגורים, בגלל הרעש הבלתי נתפס.
- 10.רווית 05/02/2023 09:38הגב לתגובה זואין קשר בין הנתונים והמחירים בכתבה למציאות
- 9.תוך חמש שנים יתחילו מטחי טילים להבריח את התושבים (ל"ת)זאב ערבות 05/02/2023 08:38הגב לתגובה זו
- 8.תמי 05/02/2023 08:14הגב לתגובה זובשוהם נבנות כעת אלפי יחידות דיור. הכניסה ברורה מאוד וטוב שקראו לככרות בשמות יפים. הישוב אמנם ברמה סוציואקונומית גבוהה יחסית אבל האווירה מאוד לא נובןרישית כנראה שכותב המאמר מתוסכל שלא מצליח לקנות דירה בשוהם.
- 7.חיים 05/02/2023 07:15הגב לתגובה זושכחתם לציין ששוהם סובלת מרעש מטוסים שנוחתים בנתב"ג. זה בעצם המינוס הגדול שלה. שאר הדברים ברמה גבוהה מאוד עם אוכלוסיה מהטובות בארץ
- אורנה 05/02/2023 10:05הגב לתגובה זומטוסים לא עוברים מעל שוהם, אלא בנסיבות מיוחדות
- קרלוס 05/02/2023 08:46הגב לתגובה זוכמי שגר ממש על קו הניחותות/המראות אין שום רעש של מטוסים. להגיד שיש רעש בגלל הקירבה לשדה התעופה זו שטות גמורה.
- 6.אנונימי 04/02/2023 20:23הגב לתגובה זוישוב סבבה המחירים יקרים בטרוף
- 5.לא כתבתם למה משקיעים בורחים . זו סתם כותרת? (ל"ת)לקרוא נכון 04/02/2023 20:14הגב לתגובה זו
- זוהר 05/02/2023 09:47הגב לתגובה זומשקיעים מאוד מתלהבים משוהם. פשוט היצע נמוך , ביקוש גבוה ומחירים בהתאם.
- זיזו 04/02/2023 22:56הגב לתגובה זוהדירות והבתים יקרים, מצוידים במערכות מיזוג יקרות השוכרים משלמים הרבה ומצפים לתחזוקה ברמה גבוהה.ועדיין תשואה של כ 2% אינה אטרקטיבית. לכן הדירות של השכרה הינן של אנשים שבדרך למשהו אחר משכירים לתקופה של כמה שנים
- 4.קופיקו 04/02/2023 20:07הגב לתגובה זוראש מועצה ילדון שחושב שהוא שריף
- 3.יש 04/02/2023 15:18הגב לתגובה זובברצלונה אני קונה בניין במחיר כזה.
- 2.המפוזר מכפר אז״ר 04/02/2023 12:48הגב לתגובה זובמידה ואיבדת כל רצון לחיות
- ירון 05/02/2023 14:52הגב לתגובה זוסינגל שוהם 5 דקות רכיבה מהבית, יער בן שמן 30 דקות רכיבה או 10 דקות נסיעה ברכב, פארק קנדה 20 דקות. גילוי נאות: הכותב הינו חולה רכיבה ורוכב 4-5 פעמים בשבוע (כשאין גשמים ואז כותבים תגובות לפוסטים...)
- עוז 04/02/2023 21:52הגב לתגובה זומודיעין, נס ציונה, גני תקווה - ביקוש שיא למקומות שהם כלום ושום דבר
- 1.גשמי 04/02/2023 12:43הגב לתגובה זומעניין מה יהיה בהמשך לשוק הנדל"ן במדינה הזו יש עצירה של התנפלות לקנות כפי שהיה אבל אם ימשיכו ההקלטות למשקיעים מחוץ לארץ אז לא יהיה שינוי במחירים ולמקומיים הדלתות פתוחות בכל הבנקים למשכנתאות רק כנסו ותקבלו מימון מלא העיקר שתחתמו על המשכנתה
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?
בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14% כשלשחר אושרי היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה.
החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה.
מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא, כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי.
בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים.
- ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד
- יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת. אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.
