מחירי הדיור בשוהם - כמה עולה דירה בשוהם ולמה משקיעים מתרחקים ממנה?
שוהם לא מתרבה בקצב מהיר. בסוף 2017 היו שם קרוב ל-21 אלף תושבים. היום יש בה כ-23 אלף תושבים. וזה עוד קצב גבוה לעומת העבר שלה. קצב הגידול השנתי הממוצע שלה עומד על פחות מאחוז. הקצב השתפר ועדיין הוא יחסית נמוך. זה לא מקרי. קצב התחלות הבניה הוא נמוך כי כשאין לך איפה לבנות. את שוהם אי אפשר להרחיב. כביש 6 ממזרח (ויציאה קרובה ממנו לכביש 1), נמל התעופה בן גוריון הסמוך ממערב. שוהם הוא ישוב שנתפס כאיכותי, אפשר להבחין בכך על פי הרמה הסוציו-אקונומית הגבוהה יחסית. תושב שוהם מרוויח בערך 50% יותר מממוצע. היא מבין היישובים הבודדים שבהם אחוז הזכאים לבגרות מגיע ליותר מ-91%. המספר 91 מעניין - זה גם בדיוק אחוז התושבים שמחזיקים שם דירה בבעלותם. לא אוהבים שכירות, בשוהם. המחיר למטר נע סביב 27-30 אלף שקל למטר. נכון, שוהם לא יושבת בלב גוש דן, אבל עדיין - המיקום שלה טוב והיא עיר שיושבת בציר ראשי, נהנית מפיתוח מתקדם של המועצה ותושבים מבוססים יחסית. אז אולי זה בגלל המרחק מגוש דן (נסיעה ארוכה ופקקים), אולי בגלל סיבות אחרות? בעשור האחרון עלו מחירי הדיור כ-85%-75%. לא מעט, אבל גם לא הרבה ביחס למחירי הדירות שזינקו פי 2 בכל הארץ בעשור האחרון. השכירות הממוצעת שם גבוהה יחסית, משהו כמו 7,000 שקל בממוצע, אבל זה בגלל שצמודי הקרקע מעלים את המחיר. שם המחיר יהיה גבוה יותר. אין כאן מקום למשכירי דירות - התשואה שהם מקבלים יחסית נמוכה - כ-2.5%. הכניסה לשוהם, למי שלא מכיר, מבלבלת. רקפות, הדסים, אלונים, ורדים, יובלים, יעלים, חמניות, גבועלים וסחלבים. לא, זה לא הנוף שאתה רואה, אלא שמות השכונות. אם נתקעת בלי ווייז, סביר להניח שהלך עליך. כמה עולה דירה בשוהם? רוצים לקנות דירה? נעשה לכם סדר. יש הבדל בין השכונות, אבל אין הבדל מאוד משמעותי. לפי המכירות בשנה האחרונה, שים 4-4.5 מיליון שקל ויש לך צמוד קרקע. אבל זה לא מדויק, כי זה תלוי בשטח, יש גם וילות ב-8 וב-9 מיליון שקל. כיום, אם תרצו להשיג וילה בשוהם לא תצליחו לעשות זאת במחיר של 4.5 מיליון שקל, מוכרים כאן וילות גם ב-6 מיליון שקל ויותר.
בשכונת כ"א החלו לבנות בנינים, ושם מכרו בסוף 2022 דירות יד שניה שנבנו שנה-שנתיים קודם סביב 32-33 אלף שקל למטר. בשכונת אלונים המחיר נמוך יותר, אבל אלה בעיקר דירות משנות התשעים. אם אתם רוצים לגור בשוהם במחיר זול יותר, אז בשכונה יובלים שבמזרחה תוכלו למצוא 3 חדרים סביב 80-110 מטר, בין 2.4-2.7 מיליון שקל. הן נבנו בסוף שנות התשעים. בשכונת מצפה המחיר מטפס ליותר מ-30 אלף שקל למטר. בשכונת סחלבים המחיר מעל 4 מיליון שקל לצמוד קרקע. בקיצור, ברוב השכונות צמוד קרקע יעלה לכם סביב 4 מיליון שקל ומעלה (בחלק מהמקומות, המחיר עולה מעבר) וכ-2.5 מיליון שקל פלוס לדירה רגילה, אם אתם שואפים ליותר מ-3 חדרים. משתלם? תלוי מי אתם ומה אתם אוהבים. אם יש לכם עבודה במרכז, שוהם אינה צמודה לתל אביב, אבל לא ממש רחוקה ממנה. היא שומרת על פער סביב מתל אביב, ירושלים ושאר ערי השפלה והמרכז. קצת רחוק, אבל הכי קרוב להכל. עסקאות אחרונות, שוהם המכבים 108, 88 מ"ר, קומה 4, 3 חדרים - 2.4 מיליון שקל. דונה בשכונת הדרים, 156 מ"ר, 6 חדרים, קומה שניה - 4.17 מיליון שקל. חרמון 3, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.27 מיליון שקל. פרוייקט אזורים, 114 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.45 מיליון שקל. שדרות עמק איילון 41, 93 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 3.09 מיליון שקל. המכבים 100, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.74 מיליון שקל. דקל 6, 92 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.25 מיליון שקל. דונה בשכונת הדרים, 156 מ"ר, 5 חדרים, קרקע - 4.13 מיליון שקל.
- 18.דני 06/02/2023 05:37הגב לתגובה זותקנו היום בקריות במיוחד ליד הים לא תצטערו
- 17.כדאי ורצוי שביזפורטל יתחיל לכבד את קוראיו. כתבה מביכה ! (ל"ת)תלמדו לתחקר ולכתוב 05/02/2023 14:20הגב לתגובה זו
- 16.ישראלי 05/02/2023 14:06הגב לתגובה זוקודם כל, כתוב שאין גידול באוכלוסיה בשוהם ? הכותב שכח שבנו שם עכשיו שכונה חדשה - הדרים, ובה לא מעט דירות להשכרה. והמחירים ממש לא נמוכים. שוהם נחשב לאחד הישובים הכי טובים ואיכותיים בארץ, פלא שהתשואה תהיה "רק" 2.5 ?! צמוד קרקע ב-4 מיליון ש"ח ? אין דבר כזה בשוהם. קשקוש. אולי בית שזקוק לשיפוץ במיליון ש"ח, בטח לא משהו מייצג. אין צמודי קרקע במחירים האלו, הכתבה מטעה מאוד, נראה שמישהו לא רציני כתב אותה או שהיא כתבה מלפני כמה שנים שמישהו הוציא מהבוידעם.
- חי 05/02/2023 19:14הגב לתגובה זוהמצב גרוע לחילונים. המקום דיי חור, המחירים שם בהתאם. 24 אלף שח למטר זה מחיר סביר וזה אכן נותן צמוד קרקע ב 5 מיליון בערך.
- 15.מציאותי 05/02/2023 13:00הגב לתגובה זורק לאנשים נורמטיבים. כנראה אי אפשר שם לקמבן ולפצל דירות . להשתלט על שטחים משותפים וכדומה. לכן כנראה אין שם ביקוש להשקעה.
- 14.איזה שטויות 05/02/2023 11:14הגב לתגובה זומשקיעים בורחים משהם? איזה שטויות. מה זה צמוד קרקע? יש הבדל בין דו משפחתי לבית טורי, נסה לקנות בית דו משפחתי על מגרש של 400 מור ב 4 מליון....
- 13.משה 05/02/2023 11:08הגב לתגובה זודירה 5 חדרים "רגילה" נמכרה ב5 מליון
- 12.אליקו 05/02/2023 10:27הגב לתגובה זומי שמעלה ללא הצדקה את המחירים אלו "המתווכים". אין שום סיבה שבעולם למחיר של 32 אלף ש.ח. למ"ר . השכונה החדשה "סחררה " קצת את המחירים.
- ישראלי 05/02/2023 14:07הגב לתגובה זולמתווך אין יכולת לשנות מחירים. גם אין לו אינטרס ממשי, הוא רק רוצה שתהיה עסקה כדי שיוכל לגזור קופון. הוא לא היה מוותר על עסקה אם היה יכול להוציאה אל הפועל ב-2% פחות. לטעון שמתווכים משפיעים על מחיר הדירה זו פשוט חוסר הבנה. דירה ששוויה 2 מש"ח, לדוגמא, לא תימכר ביותר גם אם יש מתווכים באמצע. שהרי הקונה רואה לנגד עיניו את המחיר שהוא מסוגל להוציא (כולל שיפוץ אגב, אם קיים) וככל שיש מתווכים בדרך, המחיר שיקבל המוכר יירד בהתאם, הקונה לא "מסבסד" את המתווך. יש שוק, שבארץ הוא גם די משוכלל.
- 11.זוהר 05/02/2023 09:42הגב לתגובה זואין רעש מטוסים בשוהם. רק רואים אותם מרחוק
- שחר 05/02/2023 14:07הגב לתגובה זואני מגיע לעבוד באירפורט סיטי לא מעט אז בדקתי ביישוב וכשעובר שם מטוס הרעש בלתי נתפס בעוצמתו. בקיץ אין סיכוי להעביר לילה בשינה נורמלית. לא מבין איך אתם מצליחים להתעלם ולחיות בצורה הזו. מקום מקסים, אנשים מקסימים אבל לא ממש ראוי למגורים, בגלל הרעש הבלתי נתפס.
- 10.רווית 05/02/2023 09:38הגב לתגובה זואין קשר בין הנתונים והמחירים בכתבה למציאות
- 9.תוך חמש שנים יתחילו מטחי טילים להבריח את התושבים (ל"ת)זאב ערבות 05/02/2023 08:38הגב לתגובה זו
- 8.תמי 05/02/2023 08:14הגב לתגובה זובשוהם נבנות כעת אלפי יחידות דיור. הכניסה ברורה מאוד וטוב שקראו לככרות בשמות יפים. הישוב אמנם ברמה סוציואקונומית גבוהה יחסית אבל האווירה מאוד לא נובןרישית כנראה שכותב המאמר מתוסכל שלא מצליח לקנות דירה בשוהם.
- 7.חיים 05/02/2023 07:15הגב לתגובה זושכחתם לציין ששוהם סובלת מרעש מטוסים שנוחתים בנתב"ג. זה בעצם המינוס הגדול שלה. שאר הדברים ברמה גבוהה מאוד עם אוכלוסיה מהטובות בארץ
- אורנה 05/02/2023 10:05הגב לתגובה זומטוסים לא עוברים מעל שוהם, אלא בנסיבות מיוחדות
- קרלוס 05/02/2023 08:46הגב לתגובה זוכמי שגר ממש על קו הניחותות/המראות אין שום רעש של מטוסים. להגיד שיש רעש בגלל הקירבה לשדה התעופה זו שטות גמורה.
- 6.אנונימי 04/02/2023 20:23הגב לתגובה זוישוב סבבה המחירים יקרים בטרוף
- 5.לא כתבתם למה משקיעים בורחים . זו סתם כותרת? (ל"ת)לקרוא נכון 04/02/2023 20:14הגב לתגובה זו
- זוהר 05/02/2023 09:47הגב לתגובה זומשקיעים מאוד מתלהבים משוהם. פשוט היצע נמוך , ביקוש גבוה ומחירים בהתאם.
- זיזו 04/02/2023 22:56הגב לתגובה זוהדירות והבתים יקרים, מצוידים במערכות מיזוג יקרות השוכרים משלמים הרבה ומצפים לתחזוקה ברמה גבוהה.ועדיין תשואה של כ 2% אינה אטרקטיבית. לכן הדירות של השכרה הינן של אנשים שבדרך למשהו אחר משכירים לתקופה של כמה שנים
- 4.קופיקו 04/02/2023 20:07הגב לתגובה זוראש מועצה ילדון שחושב שהוא שריף
- 3.יש 04/02/2023 15:18הגב לתגובה זובברצלונה אני קונה בניין במחיר כזה.
- 2.המפוזר מכפר אז״ר 04/02/2023 12:48הגב לתגובה זובמידה ואיבדת כל רצון לחיות
- ירון 05/02/2023 14:52הגב לתגובה זוסינגל שוהם 5 דקות רכיבה מהבית, יער בן שמן 30 דקות רכיבה או 10 דקות נסיעה ברכב, פארק קנדה 20 דקות. גילוי נאות: הכותב הינו חולה רכיבה ורוכב 4-5 פעמים בשבוע (כשאין גשמים ואז כותבים תגובות לפוסטים...)
- עוז 04/02/2023 21:52הגב לתגובה זומודיעין, נס ציונה, גני תקווה - ביקוש שיא למקומות שהם כלום ושום דבר
- 1.גשמי 04/02/2023 12:43הגב לתגובה זומעניין מה יהיה בהמשך לשוק הנדל"ן במדינה הזו יש עצירה של התנפלות לקנות כפי שהיה אבל אם ימשיכו ההקלטות למשקיעים מחוץ לארץ אז לא יהיה שינוי במחירים ולמקומיים הדלתות פתוחות בכל הבנקים למשכנתאות רק כנסו ותקבלו מימון מלא העיקר שתחתמו על המשכנתה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
