מחירי הדיור בשוהם - כמה עולה דירה בשוהם ולמה משקיעים מתרחקים ממנה?
שוהם לא מתרבה בקצב מהיר. בסוף 2017 היו שם קרוב ל-21 אלף תושבים. היום יש בה כ-23 אלף תושבים. וזה עוד קצב גבוה לעומת העבר שלה. קצב הגידול השנתי הממוצע שלה עומד על פחות מאחוז. הקצב השתפר ועדיין הוא יחסית נמוך. זה לא מקרי. קצב התחלות הבניה הוא נמוך כי כשאין לך איפה לבנות. את שוהם אי אפשר להרחיב. כביש 6 ממזרח (ויציאה קרובה ממנו לכביש 1), נמל התעופה בן גוריון הסמוך ממערב. שוהם הוא ישוב שנתפס כאיכותי, אפשר להבחין בכך על פי הרמה הסוציו-אקונומית הגבוהה יחסית. תושב שוהם מרוויח בערך 50% יותר מממוצע. היא מבין היישובים הבודדים שבהם אחוז הזכאים לבגרות מגיע ליותר מ-91%. המספר 91 מעניין - זה גם בדיוק אחוז התושבים שמחזיקים שם דירה בבעלותם. לא אוהבים שכירות, בשוהם. המחיר למטר נע סביב 27-30 אלף שקל למטר. נכון, שוהם לא יושבת בלב גוש דן, אבל עדיין - המיקום שלה טוב והיא עיר שיושבת בציר ראשי, נהנית מפיתוח מתקדם של המועצה ותושבים מבוססים יחסית. אז אולי זה בגלל המרחק מגוש דן (נסיעה ארוכה ופקקים), אולי בגלל סיבות אחרות? בעשור האחרון עלו מחירי הדיור כ-85%-75%. לא מעט, אבל גם לא הרבה ביחס למחירי הדירות שזינקו פי 2 בכל הארץ בעשור האחרון. השכירות הממוצעת שם גבוהה יחסית, משהו כמו 7,000 שקל בממוצע, אבל זה בגלל שצמודי הקרקע מעלים את המחיר. שם המחיר יהיה גבוה יותר. אין כאן מקום למשכירי דירות - התשואה שהם מקבלים יחסית נמוכה - כ-2.5%. הכניסה לשוהם, למי שלא מכיר, מבלבלת. רקפות, הדסים, אלונים, ורדים, יובלים, יעלים, חמניות, גבועלים וסחלבים. לא, זה לא הנוף שאתה רואה, אלא שמות השכונות. אם נתקעת בלי ווייז, סביר להניח שהלך עליך. כמה עולה דירה בשוהם? רוצים לקנות דירה? נעשה לכם סדר. יש הבדל בין השכונות, אבל אין הבדל מאוד משמעותי. לפי המכירות בשנה האחרונה, שים 4-4.5 מיליון שקל ויש לך צמוד קרקע. אבל זה לא מדויק, כי זה תלוי בשטח, יש גם וילות ב-8 וב-9 מיליון שקל. כיום, אם תרצו להשיג וילה בשוהם לא תצליחו לעשות זאת במחיר של 4.5 מיליון שקל, מוכרים כאן וילות גם ב-6 מיליון שקל ויותר.
בשכונת כ"א החלו לבנות בנינים, ושם מכרו בסוף 2022 דירות יד שניה שנבנו שנה-שנתיים קודם סביב 32-33 אלף שקל למטר. בשכונת אלונים המחיר נמוך יותר, אבל אלה בעיקר דירות משנות התשעים. אם אתם רוצים לגור בשוהם במחיר זול יותר, אז בשכונה יובלים שבמזרחה תוכלו למצוא 3 חדרים סביב 80-110 מטר, בין 2.4-2.7 מיליון שקל. הן נבנו בסוף שנות התשעים. בשכונת מצפה המחיר מטפס ליותר מ-30 אלף שקל למטר. בשכונת סחלבים המחיר מעל 4 מיליון שקל לצמוד קרקע. בקיצור, ברוב השכונות צמוד קרקע יעלה לכם סביב 4 מיליון שקל ומעלה (בחלק מהמקומות, המחיר עולה מעבר) וכ-2.5 מיליון שקל פלוס לדירה רגילה, אם אתם שואפים ליותר מ-3 חדרים. משתלם? תלוי מי אתם ומה אתם אוהבים. אם יש לכם עבודה במרכז, שוהם אינה צמודה לתל אביב, אבל לא ממש רחוקה ממנה. היא שומרת על פער סביב מתל אביב, ירושלים ושאר ערי השפלה והמרכז. קצת רחוק, אבל הכי קרוב להכל. עסקאות אחרונות, שוהם המכבים 108, 88 מ"ר, קומה 4, 3 חדרים - 2.4 מיליון שקל. דונה בשכונת הדרים, 156 מ"ר, 6 חדרים, קומה שניה - 4.17 מיליון שקל. חרמון 3, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.27 מיליון שקל. פרוייקט אזורים, 114 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.45 מיליון שקל. שדרות עמק איילון 41, 93 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 3.09 מיליון שקל. המכבים 100, 88 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.74 מיליון שקל. דקל 6, 92 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.25 מיליון שקל. דונה בשכונת הדרים, 156 מ"ר, 5 חדרים, קרקע - 4.13 מיליון שקל.
- 18.דני 06/02/2023 05:37הגב לתגובה זותקנו היום בקריות במיוחד ליד הים לא תצטערו
- 17.כדאי ורצוי שביזפורטל יתחיל לכבד את קוראיו. כתבה מביכה ! (ל"ת)תלמדו לתחקר ולכתוב 05/02/2023 14:20הגב לתגובה זו
- 16.ישראלי 05/02/2023 14:06הגב לתגובה זוקודם כל, כתוב שאין גידול באוכלוסיה בשוהם ? הכותב שכח שבנו שם עכשיו שכונה חדשה - הדרים, ובה לא מעט דירות להשכרה. והמחירים ממש לא נמוכים. שוהם נחשב לאחד הישובים הכי טובים ואיכותיים בארץ, פלא שהתשואה תהיה "רק" 2.5 ?! צמוד קרקע ב-4 מיליון ש"ח ? אין דבר כזה בשוהם. קשקוש. אולי בית שזקוק לשיפוץ במיליון ש"ח, בטח לא משהו מייצג. אין צמודי קרקע במחירים האלו, הכתבה מטעה מאוד, נראה שמישהו לא רציני כתב אותה או שהיא כתבה מלפני כמה שנים שמישהו הוציא מהבוידעם.
- חי 05/02/2023 19:14הגב לתגובה זוהמצב גרוע לחילונים. המקום דיי חור, המחירים שם בהתאם. 24 אלף שח למטר זה מחיר סביר וזה אכן נותן צמוד קרקע ב 5 מיליון בערך.
- 15.מציאותי 05/02/2023 13:00הגב לתגובה זורק לאנשים נורמטיבים. כנראה אי אפשר שם לקמבן ולפצל דירות . להשתלט על שטחים משותפים וכדומה. לכן כנראה אין שם ביקוש להשקעה.
- 14.איזה שטויות 05/02/2023 11:14הגב לתגובה זומשקיעים בורחים משהם? איזה שטויות. מה זה צמוד קרקע? יש הבדל בין דו משפחתי לבית טורי, נסה לקנות בית דו משפחתי על מגרש של 400 מור ב 4 מליון....
- 13.משה 05/02/2023 11:08הגב לתגובה זודירה 5 חדרים "רגילה" נמכרה ב5 מליון
- 12.אליקו 05/02/2023 10:27הגב לתגובה זומי שמעלה ללא הצדקה את המחירים אלו "המתווכים". אין שום סיבה שבעולם למחיר של 32 אלף ש.ח. למ"ר . השכונה החדשה "סחררה " קצת את המחירים.
- ישראלי 05/02/2023 14:07הגב לתגובה זולמתווך אין יכולת לשנות מחירים. גם אין לו אינטרס ממשי, הוא רק רוצה שתהיה עסקה כדי שיוכל לגזור קופון. הוא לא היה מוותר על עסקה אם היה יכול להוציאה אל הפועל ב-2% פחות. לטעון שמתווכים משפיעים על מחיר הדירה זו פשוט חוסר הבנה. דירה ששוויה 2 מש"ח, לדוגמא, לא תימכר ביותר גם אם יש מתווכים באמצע. שהרי הקונה רואה לנגד עיניו את המחיר שהוא מסוגל להוציא (כולל שיפוץ אגב, אם קיים) וככל שיש מתווכים בדרך, המחיר שיקבל המוכר יירד בהתאם, הקונה לא "מסבסד" את המתווך. יש שוק, שבארץ הוא גם די משוכלל.
- 11.זוהר 05/02/2023 09:42הגב לתגובה זואין רעש מטוסים בשוהם. רק רואים אותם מרחוק
- שחר 05/02/2023 14:07הגב לתגובה זואני מגיע לעבוד באירפורט סיטי לא מעט אז בדקתי ביישוב וכשעובר שם מטוס הרעש בלתי נתפס בעוצמתו. בקיץ אין סיכוי להעביר לילה בשינה נורמלית. לא מבין איך אתם מצליחים להתעלם ולחיות בצורה הזו. מקום מקסים, אנשים מקסימים אבל לא ממש ראוי למגורים, בגלל הרעש הבלתי נתפס.
- 10.רווית 05/02/2023 09:38הגב לתגובה זואין קשר בין הנתונים והמחירים בכתבה למציאות
- 9.תוך חמש שנים יתחילו מטחי טילים להבריח את התושבים (ל"ת)זאב ערבות 05/02/2023 08:38הגב לתגובה זו
- 8.תמי 05/02/2023 08:14הגב לתגובה זובשוהם נבנות כעת אלפי יחידות דיור. הכניסה ברורה מאוד וטוב שקראו לככרות בשמות יפים. הישוב אמנם ברמה סוציואקונומית גבוהה יחסית אבל האווירה מאוד לא נובןרישית כנראה שכותב המאמר מתוסכל שלא מצליח לקנות דירה בשוהם.
- 7.חיים 05/02/2023 07:15הגב לתגובה זושכחתם לציין ששוהם סובלת מרעש מטוסים שנוחתים בנתב"ג. זה בעצם המינוס הגדול שלה. שאר הדברים ברמה גבוהה מאוד עם אוכלוסיה מהטובות בארץ
- אורנה 05/02/2023 10:05הגב לתגובה זומטוסים לא עוברים מעל שוהם, אלא בנסיבות מיוחדות
- קרלוס 05/02/2023 08:46הגב לתגובה זוכמי שגר ממש על קו הניחותות/המראות אין שום רעש של מטוסים. להגיד שיש רעש בגלל הקירבה לשדה התעופה זו שטות גמורה.
- 6.אנונימי 04/02/2023 20:23הגב לתגובה זוישוב סבבה המחירים יקרים בטרוף
- 5.לא כתבתם למה משקיעים בורחים . זו סתם כותרת? (ל"ת)לקרוא נכון 04/02/2023 20:14הגב לתגובה זו
- זוהר 05/02/2023 09:47הגב לתגובה זומשקיעים מאוד מתלהבים משוהם. פשוט היצע נמוך , ביקוש גבוה ומחירים בהתאם.
- זיזו 04/02/2023 22:56הגב לתגובה זוהדירות והבתים יקרים, מצוידים במערכות מיזוג יקרות השוכרים משלמים הרבה ומצפים לתחזוקה ברמה גבוהה.ועדיין תשואה של כ 2% אינה אטרקטיבית. לכן הדירות של השכרה הינן של אנשים שבדרך למשהו אחר משכירים לתקופה של כמה שנים
- 4.קופיקו 04/02/2023 20:07הגב לתגובה זוראש מועצה ילדון שחושב שהוא שריף
- 3.יש 04/02/2023 15:18הגב לתגובה זובברצלונה אני קונה בניין במחיר כזה.
- 2.המפוזר מכפר אז״ר 04/02/2023 12:48הגב לתגובה זובמידה ואיבדת כל רצון לחיות
- ירון 05/02/2023 14:52הגב לתגובה זוסינגל שוהם 5 דקות רכיבה מהבית, יער בן שמן 30 דקות רכיבה או 10 דקות נסיעה ברכב, פארק קנדה 20 דקות. גילוי נאות: הכותב הינו חולה רכיבה ורוכב 4-5 פעמים בשבוע (כשאין גשמים ואז כותבים תגובות לפוסטים...)
- עוז 04/02/2023 21:52הגב לתגובה זומודיעין, נס ציונה, גני תקווה - ביקוש שיא למקומות שהם כלום ושום דבר
- 1.גשמי 04/02/2023 12:43הגב לתגובה זומעניין מה יהיה בהמשך לשוק הנדל"ן במדינה הזו יש עצירה של התנפלות לקנות כפי שהיה אבל אם ימשיכו ההקלטות למשקיעים מחוץ לארץ אז לא יהיה שינוי במחירים ולמקומיים הדלתות פתוחות בכל הבנקים למשכנתאות רק כנסו ותקבלו מימון מלא העיקר שתחתמו על המשכנתה
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
