עמרם אברהם זכתה במרכז לרכישת קרקע בראשל"צ תמורת 900 מיליון שקל
החברה תרכוש יחד עם שותף נוסף את הקרקע בשטח כולל של כ-17.8 דונם ותקים עליה פרויקט שיכלול 450 יח"ד וכ-7,100 מ"ר מסחר; החברה סיימה היום בהצלחה את הנפקת סדרת האג"ח הראשונה שלה, במסגרתה גייסה כ-139 מיליון שקל
חברת הנדל"ן עמרם אברהם מצטרפת לשוק ההון והשלימה היום בהצלחה את הנפקת סדרת האג"ח הראשונה שלה. במסגרת השלב המוסדי של ההנפקה נרשמו ביקושים בסך של כ-182 מיליון שקל, מתוכם בחרה החברה לגייס סך של כ-116.5 מיליון שקל. בשלב הציבורי של ההנפקה, שהושלם אתמול, גייסה החברה כ-22.2 מיליון שקל נוספים, ובסך הכל גייסה כ-138.7 מיליון שקל. שיעור הריבית השנתית שנקבע בהנפקה של איגרות החוב, שהינן שקליות ולא צמודות, הוא כ-6%, והמח"מ של האג"חים הינו כ-2.85 שנים. יצויין, כי איגרות החוב המונפקות הינן ללא בטוחה כלשהי. את ההנפקה הובילה חברת החיתום אוריון, לצד חברות החיתום וואליו בייס ולאומי פרטנרס.
החברה זכתה בשלושה מכרזים של עיריית ראשון לציון במתחם האלף במערב העיר, לרכישת שלושה מתחמים בשטח כולל של כ-17,833 מ"ר. בסך הכל, מדובר בקרקע עליה יוקם פרויקט בהיקף של 450 יח"ד, כ-7,083 מ"ר שטחי מסחר וכ-300 מ"ר מבני ציבור. תמורת הקרקע האמורה ישלמו עמרם אברהם ושותפתה כ-893 מיליון שקל, בתוספת מע"מ ומס רכישה.
בנוסף לעיסקה האמורה, השלימה עמרם אברהם לאחרונה עסקה משמעותית נוספת, במסגרתה מכרה מחצית מאחזקותיה בקרקע בפארק המדע והתעשייה מבוא כרמל, בסמוך ליקנעם. החברה רכשה את המגרש, המשתרע על פני שטח של כ-76 דונם, בתמורה ל-217 מיליון שקל, ומכרה עתה את מחציתה לכלל ביטוח ופיננסים לפי שווי של 360 מיליון שקל. מחיר מכירת הקרקע משקף עליית ערך של מעל 60% בשוויה בתוך כשנה. זכויות הבנייה בכלל השטח האמור מתוכננות להגיע לכ-140 אלף מ"ר, המיועדים למבני תעשייה, והחברה תוכל בהמשך לרשום הכנסות שכירות מהחלק שנותר בבעלותה במתחם. הפארק משתרע על שטח של כ־550 דונם, וצפוי לכלול בעיקר מרכזי לוגיסטיים ותעשייה לצד שילוב מסחר, מסעדות וחנויות ונמצא בשלבי אכלוס והקמה שונים.
לפי הודעת החברה, ההון העצמי של בעלי מניות החברה, נכון לסוף הרבעון הראשון של 2022 עמד על 522 מיליון שקל, וצפוי לגדול לכ-570 מיליון שקל (לא כולל הרווח השוטף הצפוי ברבעון שני לשנת 2022). סך הרווח הגולמי שטרם הוכר על ידי החברה מפרויקטים יזמיים, נכון ליום 31.12.21, עומד על 3.2 מיליארד שקל.
- מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
- זינוק בהכנסות של עמרם אברהם, אך ירידה ברווחיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכנסות החברה בשנת 2021 הסתכמו ב-422 מיליון שקל, עלייה של 210% ביחס לשנה הקודמת, והרווח הנקי של החברה זינק ב-113% לעומת השנה הקודמת לרמה של כ-123 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2022, הכנסות החברה עמדו על 481 מיליון שקל, הרווח התפעולי עלה ל-170 מיליון שקל, והרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה טיפס ל-120 מיליון שקל, בדומה לרווח של שנת 2021 כולה.
נועם גרייף, מנכ"ל חברת עמרם אברהם: "עמרם אברהם הינה מחברות הנדל"ן הצומחות בישראל, ואין ספק שאנו רואים בכניסתה של החברה לשוק ההון אבן דרך משמעותית, שתסייע לחברה להמשיך את צמיחתה ותקנה לה נגישות למקור מימון חשוב נוסף. אנו רואים בהיענות הגבוהה להנפקת איגרות החוב הבעת אמון מצד ציבור המשקיעים, ובכוונתנו להעמיק את שיתוף הפעולה עם שוק ההון בשנים הקרובות. במקביל, השלמנו החודש מספר עיסקאות משמעותיות, כשהבולטת בהן היא במתחם האלף בראשון לציון. עיסקה זו היא דוגמא נוספת לקפיצת המדרגה שביצעה החברה בשנים האחרונות, ואנו ממשיכים לפעול לאיתור עיסקאות נוספות שימשיכו למצב את החברה ויסייעו לנו גם לייצר ערך משמעותי כבר בעתיד הנראה לעין".
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
