האוצר מזהיר: עליה משמעותית במינוף של רוכשי דירה ראשונה
בחודש פברואר רכשו הצעירים 5.2 אלף דירות, עליה של 18% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה וירידה של 11% לעומת חודש ינואר. בניכוי מחיר למשתכן רכשו הצעירים 4.4 אלף דירות בשוק החופשי (כלומר כ-800 דירות נרכשו במחיר למשתכן ותוכניות ממשלתיות דומות) ומדובר בעליה משמעותית של 22% לעומת החודש המקביל ועליה של 3% לעומת החודש הקודם.
חלק משמעותי מהגידול ברכישות היה בעיר רחובות, אשר בולטת עם עליה של 29% ברכישות הצעירים לעומת חודש פברואר המקביל ועליה של 15% ביחס לחודש ינואר האחרון.
אבל מה שמעניין יותר היא האזהרה שמסתתרת בתוך הניתוח של האוצר. באוצר מזהירים כי ה"ממצאים מרמזים על עליה משמעותית ברמות המינוף של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי". והנה ההסבר: "רמות השכר של הרוכשים בפברואר השנה נמוכות ב-11.7% בממוצע בהשוואה למי שרכשו את דירתם הראשונה אשתקד. כך, בעוד שהשכר הממוצע למשק בית של רוכשים אלו בפברואר אשתקד על 19.9 אלף שקל, ברוטו למשק בית, בחודש פברואר השנה עמד שכר הרוכשים על 17.6 אלף שקל". וזאת בשעה ש"מחירי הדירות שרכשו היו יקרות יותר, בשיעור ממוצע של 7.5%. בחמישוני השכר השני והשלישי פערי המחיר היו גבוהים אף יותר". כלומר הצעירים שמרוויחים פחות, רוכשים דירות במחירים גבוהים יותר - וממילא הם נאלצים למנף את עצמם יותר. הבעיה היא שהאינפלציה נמצאת בעליה, וגם הריבית במשק התחילה לעלות השבוע - והתוצאה היא שהצעירים הללו ישלמו הרבה יותר כסף על המשכנתא שלהם וההחזר החודשי ילך ויעלה. למעשה הוא כבר עלה השבוע ב-47-49 שקלים.
באוצר מבהירים כי פערי שכר דומים נרשמו גם בניתוח לפי חמישוני שכר, למעט החמישון התחתון, שם הם סבורים כי ההורים רוכשים את הדירות עבור הילדים שלהם: "רמות השכר הנמוכות מרמזות כי ההורים הם אלו שמימנו את רכישת הדירה במלואה".
- מלאי ענק של דירות בתל אביב - סקירת הכלכלן הראשי באוצר על שוק הדירות
- ירידה במחירים, גידול במלאי ועסקאות של מאות מיליונים - סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסבירים לנו כבר תקופה ארוכה ש'המשקיעים אשמים בעליית מחירי הדיור'. כלומר אשמים אנשים שהחליטו לקנות דירה נוספת ולהשכיר אותה. איך הם בדיוק אשמים כאשר הם אלה שמאפשרים שכירות למשפחות שאין להן אפילו הון עצמי מספיק כדי לרכוש דירה? לא ברור, אבל בממשלה חיפשו אשמים ומצאו אותם. התוצאה הייתה העלאת מס הרכישה כדי לגרום למשקיעים לצאת מהשוק. זה אמנם מצליח מאז 2015 - אבל זה לא ממש הוריד את המחירים, ובינתיים מי שמשלמים את המחיר הן המשפחות הכי חלשות, שלא יכולות לרכוש דירה וגרות בשכירות, כיוון שההיצע ירד.
בכל מקרה, מאז 2015 (למעט 2021) המשקיעים מוכרים יותר דירות ממה שהם רוכשים - בגלל העלאת מס הרכישה. על פי הנתונים, המשקל של המשקיעים בשוק בחודש פברואר 2022 עומד על 14%, נמוך משמעותית לעומת 20% בחודש פברואר בשנה שעברה. בחודש פברואר 2022 רכשו המשקיעים כ-1.5 אלף דירות, ירידה חדה של 30% ביחד לפברואר אשתקד ורמה דומה לחודש ינואר האחרון. מנגד, מכירות המשקיעים עמדו על 2.4 אלף דירות, עליה של 14% במכירת הדירות לעומת פברואר אשתקד, שיעור גידול הגבוה משמעותית לעומת 4% בשוק דירות יד שניה שנמכרו. או בלשון של האוצר: "שבעוד שמכירות משפרי הדיור בפברואר רשמו קיפאון בהשוואה לפברואר אשתקד, היו אלו המשקיעים שיצאו מהשוק שהביאו לגידול בסך דירות יד שניה שנמכרו. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי באר שבע ורחובות בשיעור גידול גבוה מהממוצע הארצי במכירות המשקיעים, בעוד באזורי ת"א וירושלים נרשם שיעור גידול מתון יחסית של 7%".
העיר שבלטה עם מספר רכישת הדירות הרב ביותר של משקיעים בחודש פברואר היא ת"א עם 186 דירות, אחריה באופן יוצא דופן חיפה עם קרוב ל-100 דירות, אחר כך ירושלים ובאר שבע עם קרוב ל-80 דירות.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
המשקיעים מוכרים יותר דירות ממה שהם קונים:
רכישות המשקיעים והאחוז שלהם מכלל רכישת הדירות:
- 9.רועי טוב 16/04/2022 08:53הגב לתגובה זואז לאנשים היה כסף לקנות דירות במחירים נורמלים ולא היו צריכים לגור בשכירות
- 8.גל 14/04/2022 20:54הגב לתגובה זוצריך לדעת כלכלה בכדי להבין נו שויין תמשיכו להתמנף ליברמן יציל אתכם כן כן חחח
- 7.גל 14/04/2022 20:51הגב לתגובה זוזה כסף על הרצפה פשוט להתכוף ולהרים וזה עדיין לא מגולם . אני אוהב את הממונפים קבלו בוסה למצח ותודה
- 6.גנץ = פנסיה תקציבית (ל"ת)8 14/04/2022 16:58הגב לתגובה זו
- 5.טוביה 14/04/2022 16:48הגב לתגובה זואין מישפחות חלשות בישראל המונים עומדים מול הבנקים למשכנתאות ויוצאים עם מליונים בחשבון שלהם רצים לקבלנים וקונים מהם את הדירות וכשהכסף ניגמר לבנק אז בנק ישראל והאוצר מעבירים להם הרבה מיליארדים להמשיך בתהליך וחוזר חלילה זהמשלוש עשרה שנים ויש באופק עוד מאות אלפים של מהגרים בדרך לפה והחגיגה נימשכת ואין כמו המדינה שלנו
- 4.אוהד 14/04/2022 14:38הגב לתגובה זומוכרים להם דירות במחירי שיא , שהם נאלצים לקנות בכסף שאין להם עם ריביות עולות. הכל בגלל שבשנים האחרונות לא בנו מספיק ואנשים נאבקים על צורך בסיסי לקורת גג
- 3.רועי 14/04/2022 12:39הגב לתגובה זותודה למדינת ישראל תודה למדינת ישראל שקוברת את הזוגות הצעירים החובות בהגרלות של ויסות למשתכן דירה בהנחה פשוט פשע מאורגן בחסות החוק
- חשבון קשה 14/04/2022 14:38הגב לתגובה זוהסופרטאנקרים
- 2.אני 14/04/2022 12:33הגב לתגובה זוושל הבנקים.
- הם כבר החליטו. ולא לטובת האזרחים. (ל"ת)8 14/04/2022 14:24הגב לתגובה זו
- 1.הפקרות הבנקים 14/04/2022 12:04הגב לתגובה זובנק ישראל והבנקים חוגגים עכשיו ..והרוכשים ישלמו ביוקר על המינופים והעבודה בעיניים על הבנקים עם הלוואות נוספות חוץ בנקאיות וכותב לכם מישהו שעבר דבר וחצי דבר בחיים מישהו מתחום הנדלן עלית הריבית והאינפלציה הגואה תרסק את שוק הנדלן זה יקח עוד קצת זמן הבלון מלא אויר וחייב להתפוצץ
- מה פתאום... האויר יוצא מהבלון כבר מזמן (ל"ת)דויד 14/04/2022 15:06הגב לתגובה זו
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
