מספר הדירות החדשות המבוקשות בנובמבר עלה ב-51% תוך שנה
כמות מבוקשת של דירות חדשות בחודש נובמבר הכמות המבוקשת של דירות חדשות עלתה ב-23% על פני נתוני אוקטובר השנה, ועמדה על 7,475 עסקאות. מדובר בעלייה שנתית של 51% למול נובמבר של 2020. בשלוש החודשים ספטמבר-נובמבר, העלייה הייתה בשיעור 10.4% (מנוכה עונתיות) על פני יוני-אוגוסט, לכמות של 18,852 דירות. ב-12 החודשים שהסתיימו בנובמבר העלייה הייתה בשיעור 21% לעומת שנה קודם לכן.
המספרים מצביעים על המשך הביקושים החזקים בשוק, כשתכנית מחיר למשתכן הגיעה לסיומה והחלופה "מחיר מטרה" שקידם שר השיכון אלקין, כמו גם האמירות הברורות מהממשלה על המשך כעליות המחירים, לא מרגיעים כמובן את הציבור. יצויין כי הנתונים לא כוללים את העלאת מס הרכישה על דירה שניה מ-5% חזרה ל-8%, אבל סביר כי מושפעים מהם במובן שזה שמשקיעים סגרו עסקאות בתקופת המדידה כדי להקדים את המס.
הנתון משקף את מספר עסקאות הדירות החדשות למכירה שנסגרו בתקופה, ולצדן את הכמות של דירות בבנייה עצמית שאינן למכירה מידי קבלן. בשלושת החודשים שהסתיימו בסוף נובמבר, כ-20% היו דירות מהסוג האחרון, ואילו 80% דירות למכירה. בדירות אלה מדובר היה בכ-15 אלף עסקאות, גבוה בשיעור 11.2% (מנוכה עונתיות) מבתקופה המקבילה אשתקד. בדירות בבנייה עצמית העליה הייתה בשיעור 7.1% (מנוכה עונתיות), ואולם בנובמבר לבדו הייתה ירידה של 13.4% בעסקאות אלה.
עוד בתקופת המדידה של שלושה חודשים, כ-27.7% מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז וכ-21% היו במחוז תל אביב. איפה נרשמה עלייה במספר העסקאות למול יוני-אוגוסט? באר יעקב, אופקים, מודיעין-מכבים-רעות, ירושלים. כתוצאה מבניית פרויקטים בסבסוד ממשלתי, עלייה במכירת דירות חדשות נרשמה גם באור יהודה. ירידות מנגד נרשמו בבני ברק, בת ים, נהרייה ובית שמש.
- ממשיכים להתכווץ: ירידה של 3.9% ברכישת דירות חדשות בפברואר
- 5,163 דירות חדשות נמכרו בינואר - 20% יותר מלפני שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 3.כל אחד קונה בהנחה שהמחיר יעלה. עד שלא (ל"ת)ממי 16/01/2022 04:14הגב לתגובה זו
- 2.יוסי 13/01/2022 15:38הגב לתגובה זומצד שני גם המכרזים של רמ"י מעודדים מחירים ג והים שהרי זה למרבה במחיר. הכל יתפוצץ לבנט וליברמן בפנים
- 1.אריאל דיבס 13/01/2022 13:12הגב לתגובה זוהוא ספקולטיבי על ידי משקיעים ומשקיעי צעצוע. כולם כבר מכירים את הטריקים של רישום דירות על ילדים שמלאו להם 18, הסכמי ממון בין בני זוג כדי להפריד את האחזקה בדירות ועוד. היחידים שממשיכים לעצום עיניים זה רשות המסים והגורמים הרלבנטיים בממשלה ובמשרד השיכון. בואו נמשיך לשחק בנדמה לי עד שהכל יקרוס.. ** אני בעלים של דירה במרכז הארץ
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
