עלייה של כ-35% בדירות החדשות שנמכרו במאי לעומת אפריל
כמות מבוקשת של דירות חדשות בשלושת החודשים מרץ-מאי 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-15,550 דירות, עלייה של 6.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2020-פברואר 2021). הנתון מנוכה העונתיות מציג עלייה של 10%. מיוני 2020 המגמה מראה עלייה בקצב של 1.2% לחודש בכמות המבוקשת של דירות חדשות. מתוך הכמות המבוקשת, 81.6% הן דירות שאכן נמכרו, ו-18.4% אינן למכירה עדיין אך החלה בנייתן. לפי סקר הלמ"ס, במרץ-מאי נמכרו כ-12,690 דירות חדשות, עלייה של 14.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (עלייה של 20.6% מנוכה עונתיות). לעומת פברואר אפריל 2020 מדובר על עלייה בקצב חודשי של 2.3% במספר הדירות החדשות שנמכרו. במאי לבדו נמכרו 5,314 דירות חדשות גידול של 35% מול הנתון של אפריל, שהיה 3,939 דירות. לפי רשות המיסים, במרץ-מאי בוצעו כ-13,600 עסקאות של מכירת דירות חדשות, מתוכן 12.5% עסקאות שטרם נבדקו ואושרו על ידי רשות המיסים (הפער יכול לנבוע מעסקאות לפני קבלת היתר, שוני בהגדרות, ביטול עסקאות וזיהוי של שלמות עסקאות). באשקלון נמכרו 1,164 דירות חדשות בתקופה, בתל אביב 849, בירושלים 516 וברמת גן 481. למעט האחרונה, בכל הערים המוזכרות מדובר בעלייה לעומת הכמות הנמכרת בתקופה הקודמת. העלייה הגדולה ביותר בתקופה לעומת זו הקודמת הייתה בנוף הגליל, מודיעין-מכבים-רעות, גדרה, בת ים וקריית אתא. לעומתן הירידה הגדולה ביותר הייתה בקריית גת, בית שמש, באר יעקב, ראשון לציון ואשדוד. כ-25.4% מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, כ-20.2% - במחוז תל אביב ו-19.6% - במחוז הדרום, לעומת כ-6.4% בלבד מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות במחוז ירושלים. מתוך הכמות המבוקשת בתקופה לדירות חדשות בתל אביב, 93% מהדירות נמכרו, במחוז חיפה השיעור היה 88% ואילו במחוז הצפון היה 59.5%. מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בחודשים מרץ-מאי 2021 עומד על כ-2,860 דירות, ירידה של 20.0% לעומת שלושת החודשים הקודמים. (ירידה של 21.7% מנוכה עונתיות). 82.5% מהכמות היו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו"בנה ביתך"), מתוכן 36.5% היו במחוז הצפון לעומת 5.9% במחוז ירושלים ו-4.7% במחוז תל אביב. בסוף מאי מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 37,560. מספר חודשי ההיצע בשלושת החודשים מרץ-מאי 2021 (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) הוא 9.7 חודשים בממוצע (משוקלל), בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם במאי.
- 3.היצע הדירות 16/07/2021 10:02הגב לתגובה זואיילת הורסת כרגיל.לא בונה. להפחית מייד חתימות דיירים ל50% בתמא38 -3 הריסה ובניה. תנו בוסט לבניה בהסדר היחיד שעובד ומוכח עם קבלות. כל השאר סחטנות סרבנים ותוכניות פקידים המוליכים לאבדון. על הממשלה לממן תשתיות לרשויות במקביל,בלי לעצור בניה.הדורות הבאים בורחים לחו"ל. מדינת פנסיונרים לחברה קדישא.
- 2.טוביה 15/07/2021 07:26הגב לתגובה זומליאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה אישרה שתי תוכיות פינוי בינוי בשכונות קריית חיים מערבית ובקריית אליעזר-קריית אליהו. תכנית האב שאושרה לקריית חיים המערבית תקודם כתכנית מתאר והיא כוללת הנחיות מפורטות להתחדשות שלושה מתחמים גדולים – מתחם טרומן, מתחם דגניה ומתחם וורבורג, הכוללים כ- 2100 יח"ד קטנות במבני רכבת ישנים. במקומן יבנו כ – 6,600 יח"ד חדשות במבנים בגובה שבין 6- 16 קומות, אשר יוקמו במסלולי פינוי-בינוי ועיבוי. בנוסף מתייחסת התכנית לכ-2500 יח"ד הכלולות במבנים דו משפחתיים צמודי קרקע במתחם "לב הקריה", שיזכו בתוספת זכויות לצורך הגדלת שטח הדירות הקיימות. התכנית החדשה מציעה בינוי בעירוב שימושים למגורים, מסחר, משרדים, עסקים קטנים, מבני ציבור, מסחר ותעסוקה ושטחים ירוקים. במקביל מקדמת העירייה תכניות תיירות בשכונה הכוללות כ – 1400 חדרי מלון.
- 1.יש מחסור, לכן יש כמויות ענקיות של דירות שנמכרות (ל"ת)קבלן חכם 14/07/2021 14:01הגב לתגובה זו
- בוסט להיצע הדירות 18/07/2021 14:41הגב לתגובה זולהקטין מייד ל50% חתימות דיירים בתמא 38/3 הריסה ובניה, התוכנית היחידה שעובדת עם קבלות. כל השאר לא יעבוד- הונאה של פקידים, וסחטנות של דיירים. בעית תשתיות ברשויות? על הממשלה להתערב כדי לפתור את המשבר ולממן תשתיות במקביל לבניה מבלי לעצור הבניה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
