שוק נדל"ן שהתרסק קשות לפני 4 שנים - ומתאושש במהירות
מדינה עם שוק נדל"ן מוכה שחווה התאוששות מהירה – ויטנאם ספגה מכה קשה לפני כ-4 שנים לאחר שבועת הנדל"ן המקומית התפוצצה ופגעה קשות במשקיעים ובבנקים במדינה. לאחרונה דווח שמספר עסקאות הנדל"ן במדינה הוכפל בהשוואה לאשתקד ואחד מגורדי השחקים הגבוהים בעולם מוקם בימים אלו במרכז הכלכלי של המדינה הו-צ'י מין סיטי.
"אני מצליח למכור כעת 3-5 דירות בחודש, הרבה יותר מבעבר כשהייתי מוכר את אותו ההיקף בשנה שלמה", אמר דאנג, סוכן נדל"ן מהבירה האנוי.
הממשלה הקומוניסטית מקווה שנלמדו הלקחים מהתפוצצות בועת הנדל"ן במסגרתה רוכשים ויזמים רבים הגיעו לחדלות פירעון והותירו בידי הבנקים הלוואות רעילות, בדומה למצב בארצות הברית של 2008. ברחבי הערים הגדולות במדינה ניתן לראות הרבה מאוד מגדלי משרדים ומגורים חצי בנויים שהפכו למפגע סביבתי. חברת ניהול הנכסים הממשלתית רכשה הלוואות של לווים שחדלו לשלם בהיקף של כ-8 מיליארד דולר.
בנוסף, הממשלה הזרימה לבנקים 1.4 מיליארד דולר כתמריץ לעידוד השוק, ומנגד הקשיחה את תנאי ההלוואות ליזמי הנדל"ן כדי למנוע את היווצרותה של בועה נוספת. בנוסף, ביולי הסירה הממשלה חלק מהגבלות הרכישה שהוטלו על משקיעים זרים והצפי כעת הוא שמשקיעים רבים מקרב 4.2 מיליון הויטנאמים שמתגוררים מחוץ למדינה יסתערו על השוק. וזה אכן עובד – חברת נדל"ן מקומית, הפעילה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי מכרה תוך שעתיים ביריד דירות מקומי 112 דירות.
ומה לגבי המחירים? עבור דירת יוקרה בהו-צ'י-מין סיטי תשלמו בממוצע 1,800 דולר למ"ר, או כ-108 אלף דולר לדירת 60 מ"ר, בהאנוי המחיר עומד על 1,600 דולר, או כ-96 אלף דולר עבור דירת 60 מ"ר, עלייה של כ-12.5% וכ-9% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר ברמות מחירים הקרובות לאלו שהיו נהוגות ערב התפוצצות בועת הנדל"ן.
בום הבנייה בהחלט מורגש בהו-צ'י-מין סיטי, עיר ענקית המונה כ-12 מיליון נפש – בתחילת יולי דווח כי בעיר יוקם אחד מ-10 המגדלים הגבוהים בעולם אשר יתנשא לגובה של 86 קומות ויכלול קניון, מלון, משרדים ודירות. היקף ההשקעה במגדל צפוי להסתכם בכ-1.2 מיליארד דולר. חברת המחקר האמריקנית JLL דירגה את הו-צ'י-מין סיטי כמרכז הכלכלי העולמי שרשם את השיפור החזק ביותר מתוך 120 ערים - "אנחנו רואים משקיעים מקומיים וזרים רבים אשר מנסים להשיג דריסת רגל בעיר", אומר נציג החברה בויטנאם.
הכלכלה הויטנמית צמחה במחצית הראשונה של 2015 בשיעור של 6.28%, החד ביותר מאז 2008 ומלבד זרם המשקיעים הזרים, גם הגידול במשפחות המצטרפות למעמד הביניים מגביר את הביקושים. בנוסף, כ-30 אלף עובדים זרים, חלקם עובדים עבור סניפים של ענקיות הטכנולוגיה סמסונג ואינטל, מעודדים את הרכישות. במחצית הראשונה של השנה נרשם גידול של 174% בהיקף הדירות שנמכרו בהו צ'י מין סיטי ושל 91% בהאנוי.
- 1.כל ירידה למטרת עליה (ל"ת)יוסף 03/08/2015 15:28הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
.jpeg "דירות חדשות")
המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול
אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.
עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה
מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.
שוק הדירות - תמונת מצב
אם מעמיקים
בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני,
אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.
בשוק היד השנייה,
לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר
לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.
- 3 מיליארד שקל בהשקעות ו-7.6 אלף דירות: הסכם הגג הראשון ביהודה ושומרון יוצא לדרך
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה.
מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה
ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.
