שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה

פרויקט שדה דב בצפון תל אביב ממשיך להתפתח ובאמצעות רפורמת "מורשה להיתר" שני מגדלים חדשים בני 45 קומות במתחם צפויים להיות מהראשונים בישראל לקבל היתר בנייה במסלול הרישוי העצמי. בנוסף, שיכון ובינוי נדל"ן שיכון ובינוי -0.58%  , שקיבלה ב-2024 את היתר הבנייה הראשון להקמת 324 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במתחם, עומדת כיום בפני אחד ממבחני הכדאיות המשמעותיים שלה בשוק הדיור. 

רפורמת "מורשה להיתר" נכנסה לתוקף בסוף 2024 והיא מאפשרת לאדריכלים להנפיק היתרי בנייה במקום הוועדה המקומית, וכעת היא מתרחבת לראשונה גם למגדלים. משרד בר אוריין אדריכלים מגבש בקשות להיתר לשני מגדלים בני 45 קומות במתחם: מגדל FIRST של קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן 1.06%  , בן 45 קומות, ועם 350 יחידות דיור, שצמודים אליו 3 בניינים בני 9 קומות.  לפי הדוחות, החברה כבר מכרה 119 דירות ואת כלל שטחי המסחר בהיקף של כ-898 מיליון שקל, וישנם עוד 56 דירות שנמצאות בהליכי הצטרפות. 

הפרויקט השני הוא המגדל של לוזון רונסון ושמעון אמיר, שיכיל 340 יחידות דיור וכ־3,500 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. 

לדברי האדריכל גידי בר אוריין, למשרדו כיום 10 פרויקטים ברישוי עצמי, ובהם ארבעה בשדה דב, הכוללים שני מתחמי בנייה נמוכה ושני מגדלים. אישור היתר למגדלים במסלול זה ייצור תקדים משמעותי ויאיץ את זמני הרישוי בענף. בר אוריין טוען כי "הרישוי העצמי הוא בשורה לכולם: לעירייה שחוסכת משאבים, ליזמים שמקצרים שנתיים של המתנה ל-8 חודשים, ולרוכשים, משום שמהלך זה עשוי לתרום להוזלת מחירי הדיור".

כיום, מסלול מורשה להיתר מוגבל לבניינים עד גובה 42 מטר (כ-14 קומות), ולכן מגדלי שדה דב ידרשו המתנה לשלב הסופי של רפורמת מכוני הבקרה, שייכנס לתוקף בתחילת 2026 ויאפשר לראשונה רישוי עצמי גם למגדלים. כמו כן, בתל אביב תהליך "תוכנית העיצוב האדריכלית" עדיין איטי יחסית. בשדה דב ארך התהליך מעל שנה, אך בר אוריין מציין כי "כעת הוא מתקדם טוב יותר, ואנו מעריכים שנשלים אותו עד אמצע השנה הבאה". 

• שדה דב: אשטרום תבצע את פרויקט Rainbow של ישראל קנדה
• קבוצת חג'ג' מכרה 3 דירות יוקרה ב-100 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גורמים נוספים הביעו חשש מהאחריות שתוטל עליהם במסגרת הרפורמה, וציינו שעלוליים להגיע לחצים מצד יזמים, ולהציף סוגיות ביטוח, אתיקה והשלכות משפטיות. יו"ר התאחדות האדריכלים, ארנה אנג'ל, הודיעה על הקמת מערך ליווי משפטי לאדריכלים למשך חמש השנים הקרובות: "הרישוי העצמי מעניק סמכויות חסרות תקדים. כוח כזה מחייב אחריות כבדה ותמיכה מקצועית מלאה".

פרויקט השכירות של שיכון ובינוי 

שיכון ובינוי מתכננת להשלים את פרויקט ההשכרה הראשון בספטמבר 2028. הוא כולל מגדל בן 38 קומות ושני מבנים בני שמונה קומות מעל חזית מסחרית. החברה רכשה את הקרקע ב-2021 תמורת 830 מיליון שקל ובהמשך הוסיפה רכש בשני מתחמים סמוכים, שהביאו את היקף הפרויקטים לכ-835 יחידות דיור נוספות.

במקביל להתקדמות התכנונית, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט נפגעה קשות בעקבות עליית הריבית מאז 2022. התשואה על דירות להשכרה ארוכת טווח, שתומחרו בסביבת ריבית נמוכה, צנחה לרמות של 3%-4% נטו והתרחקו מיעדי התשואה של 6%-7% הנדרשים כדי לכסות את עלויות המימון.

• האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?
• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

כל זה מגיע על רקע ירידות מתמשכות בעסקאות הנדל"ן למגורים, הן לעומת השנה שעברה והן לעומת הרבעון שעבר. נתוני החברות מספרים את הסיפור, בעוד הלמ"ס מספר סיפור אחר. המגמה הזו מעלה את מחירי השכירות, היות והמשקיעים אינם ממהרים לרכוש דירות, שמיועדות להשכרה. וכך, אם להוסיף את המגבלה של חוק הוותמ"ל, שמחייב ש-30% מהדירות ייעודו להשכרת לטווח ארוך, כדאיות הפרויקט הולכת ומתערערת (למרות ששיכון ובינוי פועלת להגדיל את התמהיל לדירות שמיועדות לשוק החופשי, ולא רק בפיקוח ממשלתי). 

בנוסף, בשנת 2024 רשמה שיכון ובינוי הפסד נקי של כמיליארד שקל, מתוכם 1.05 מיליארד שקל בהפרשות לירידת ערך, בעיקר בפרויקטי שדה דב. בסך הכול הצטברו מאז 2022 ירידות ערך בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל במתחמים אלה. גם עלויות הבנייה עלו בכ-15% מאז 2021 בשל התייקרות חומרי הגלם ומחסור בעובדים לאחר פתיחת המלחמה.

וכך, שדה דב הופך למבחן כפול, לשיכון ובינוי תיבחן על פי הכדאיות הכלכלית של דיור להשכרה בריבית גבוהה, תחום הסובל מפער של כ-50 אלף יחידות דיור בשנה. שיכון ובינוי מצידה ממשיכה לצמצם חוב (מ־5 מיליארד ל־3.3 מיליארד שקל) ומתמקדת בהתחדשות עירונית, אך פרויקט שדה דב יישאר המבחן המרכזי לעתיד מודל ההשכרה בישראל. בנוסף, זהו מבחן גם עבור רפורמת הרישוי, היות ושדה דב מתוכנן לכלול כ-16 אלף דירות חדשות, והצלחת רפורמת "מורשה להיתר" יכולה להפחית בירוקרטיה ולהפוך את ענף הבנייה למהיר ויעיל יותר.