הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

• "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

מבצעי הנחות בהיקף של קרוב ל-30 אלף דירות

היקף הדירות שנמכרו בשנים האחרונות בשיטות מימון אלה עומד על קרוב ל-30 אלף דירות, מה שממחיש את ההיקף הפוטנציאלי של גביית מס מבחינת מע"מ. עם זאת, בחודשים האחרונים חלה ירידה במבצעים האלו בעקבות מגבלות שהטיל בנק ישראל על מימון נדחה והלוואות גישור.

אם ההנחות חייבות במע"מ, הרי שנצר מצב שככל שההנחות גדולות יותר כך המע"מ על ההנחה גדול יותר. החברה טוענת כי כאשר המדינה מחשבת את מלוא הסכום של הדירה (המחיר הנקוב כולל הריבית המגולמת) כבסיס למע"מ, היזם מחויב במס גבוה יותר, מבלי שהתוספת הזו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.  נוצר, לטענת החברה, מצב פרדוקסלי שבו ככל שהתנאים שהיזם מציע לרוכש נוחים יותר, כך הוא נענש במס גבוה יותר.

• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל

הנושא ידון בית משפט, אבל בינתיים יש כאן תובנה חשובה נוספת בין השורות. היזמים משחקים במשחק כפול. הם לא רוצים להגיד שהם מורידים את המחיר של הדירה, אז הם "עובדים" על הלמ"ס ומשאירים את המחיר הנקוב כמו שהוא. הלמ"ס כזכור לא מודד הנחות. אבל הם יודעים כמובן שזה לא המחיר ואז הם מדווחים למע"מ על מחיר נמוך בהרבה - ואם כך, אז הם בעצם מודים שהמחירים ירדו. זה לא מבצע נקודתי או הנחה נקודתית, זו ירידת מחירים. ירידת מחירים שמוסכמת בין כל היזמים שלא ניתן להודות בה. נקרא לזה הנחה, אבל לא להוריד מחירים כי אז יהיה כדור שלג של ירידות אמיתיות. אבל אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה. 

ברגע שהחלטתם יזמים יקרים שהמחיר ללא שינוי תשלמו את המחיר, ואת המע"מ.