אקרו וטרה נדל"ן יוצאות לדרך: 730 דירות חדשות בדרום פלורנטין, אכלוס ב-2030

חברת אקרו אקרו -0.58%  , העוסקת בנדל"ן יזמי ובנדל"ן מניב בישראל, יחד עם שותפתה טרה נדל"ן (50%-50%), יוצאות לדרך עם פרויקט WHITE - שכונה חדשה שתוקם מדרום לפלורנטין, על שטח של כ-50 דונם, בין הרחובות הרצל, השלבים והתחיה. 

מדובר על מיזם רחב היקף שמתחיל את שיווק שלב א' בפרויקט גדול של החברות ונמצא בדרום העיר תל אביב - יפו. בשלב הראשון ייבנו כ-275 דירות מתוך סך כולל של 730 דירות שיתפרסו על פני 20 בניינים בני 8-13 קומות. 

לצד הדירות, הפרויקט יכלול גם שטחי מסחר, גינות ירוקות, שבילי אופניים ומוסדות חינוך. האכלוס מתוכנן לשנת 2030, עם לוחות זמנים של כ-4.5 שנים לביצוע. בשלב זה טרם נבחר קבלן מבצע, נקודה שמסקרנת במיוחד לנוכח ההיקף והמורכבות של המיזם.

מחירי הדירות בפרויקט יתחילו בכ-35 אלף שקל למ"ר, רמה שנחשבת נמוכה יחסית לפרויקט חדש באזור פלורנטין. המחירים ככל הנראה מתאפשרים בזכות רכישת הקרקע כבר בשנת 2011, הרבה לפני העליות החדות במחירי הקרקע בעיר, מה שנותן ליזמיות יתרון מסוים שמגולם כיום במחירי המכירה. 

• אקרו זכתה במכרז במתחם לבונטין בתל אביב, בשטח כולל של כ-50 אלף מ"ר
• אקרו: רווח נקי הסתכם ב-51 מיליון שקל - פי 4 מאשתקד; ירידה חדה במכירת דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כך למשל, דירת שני חדרים בשטח של כ-54 מ"ר עם מרפסת של כ-10 מ"ר נמכרת בכ-2.55 מיליון שקל, דירת שלושה חדרים, בשטח של כ-76 מ"ר עם מרפסת של 10.5 מ"ר, מוצעת בכ-3.3 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים, בשטח של כ-101 מ"ר ומרפסת של 14 מ"ר, נמכרת בכ-4.1 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים, בשטח של כ-116.5 מ"ר ומרפסת של 15 מ"ר, נמכרת בכ- 4.75 מיליון שקל.

מעיון בדוחותיה הכספיים של חברת אקרו, נראה כי בזכות עלות קרקע נמוכה יחסית, החברה צופה רווח גולמי חריג של כ-42% מהפרויקט כולו. מדובר על נתון גבוהה מהממוצע של יזמיות הנדל"ן.

כמו כן, השכונה מתוכננת בסמוך לתחנת פארק החורשות של הקו הירוק ולתחנת בלומפילד של הקו האדום, מה שיאפשר חיבור מהיר לרוב חלקי העיר ולמערכת המטרופולינית. בנוסף, הקרבה לנתיבי איילון ולמחלף קיבוץ גלויות צפויה לשפר את הנגישות עבור מי שנדרש לנסוע אל מחוץ לעיר.

• רף ה-3 מיליון דירות נחצה - מפת הדיור עדיין לא שוויונית
• כמה מרוויחים היזמים בהתחדשות עירונית ולמה השמאי הממשלתי מגדיר רווחיות מינימלית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר:...

חשוב לציין - מדובר לא רק בפרויקט יחיד אלא בחלק ממגמה רחבה יותר. יזמים נוספים, בהם גם חברות ציבוריות, כבר רכשו קרקעות במתחם התחיה-הרצל-השלבים, וצפויים לקדם שם פרויקטים בשנים הקרובות. 

רכישת קרקע מוקדמת יכולה לעזור מאד בשורה התחתונה

רמות המחירים שנקבעו ומתחילים סביב 35 אלף שקל למ"ר, מעלים שאלה לגבי ההשפעה על הרווח והרווחיות של חברת אקרו. מצד אחד, מדובר במחיר שנחשב נמוך יחסית לשכונה חדשה בתל אביב. מצד שני, הפער בין בנייה חדשה, מתאימה לתקופה ומלאת תשתיות לבין דירות ישנות במבנים ותיקים עלול לחדד את ההבדל בין "ישן" ל"חדש", ולהוביל לכך שהערך של דירות ישנות יישאר מאחור. 

בהשוואה לשכונות סמוכות - כמו יפו ג’ או נווה שאנן, המחירים בפרויקט הנוכחי מציבים את הפרויקט באמצע: גבוהים משמעותית מהשכונות המוחלשות, אך עדיין נמוכים מהמחירים בשכונות המבוססות יותר במרכז וצפון העיר. 

כמו כן, המהלך ממחיש את החשיבות של רכישת קרקע מוקדמת: אקרו וטרה שילמו ב-2011 כ-105 מיליון שקל בלבד, סכום זעום ביחס לשווי הנוכחי, מה שמאפשר להן להציע מחירים תחרותיים ובד בבד להציג רווחיות גבוהה. בזמן שיזמים שנכנסו לשוק רק בשנים האחרונות במחירי שיא נאלצים להסתפק בשולי רווח נמוכים בהרבה.

ומה לגבי התחבורה?

המתחם ממוקם בסמוך לשתי תחנות רכבת קלות: תחנת פארק החורשות של הקו הירוק ותחנת בלומפילד של הקו האדום. עד 2030, ככל הנראה עם הפעלתם של שני הקווים, צפוי האזור להפוך לנגיש יותר, מה שיכול לשנות את הביקושים באזור.

שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?

שווי השוק של אקרו עומד על כ-2.8 מיליארד שקל. הונה העצמי נאמד בכ-2 מיליארד שקל.

המניה ירדה מתחילת השנה בכ-21% וב-12 החודשים האחרונים בכ-1%.