זכות במקרקעין גם ללא הסכם תקף

מאת עו"ד ניר בורנשטיין

בפסק דין שניתן לאחרונה, נדון טיבן של זכויות שנרכשו בקרקעות חקלאיות באזור זיכרון יעקב – ובפרט אם הן בגדר זכות במקרקעין
חשבים |
נושאים בכתבה חשבים

בפסק דין שניתן לאחרונה (14.5.2015) על ידי ועדת הערר בחיפה, נדון טיבן של זכויות שנרכשו בקרקעות חקלאיות באזור זיכרון יעקב – ובפרט אם הן בגדר זכות במקרקעין. מטבע הדברים, ההשלכות של שאלה זו הן השלכות משמעותיות לרוכש (סוגיית החבות או אי החבות במס רכישה). בפסק הדין ו"ע 4631-12-13 ד"ר לאונרד גולדברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, נדונו הנסיבות שבהן במועד המכירה לא היה הסכם חכירה תקף בין המוכרים לבין רשות מקרקעי ישראל. העורר רכש את הזכויות מהמוכרים ביום 11.12.2012, ואילו הסכם החכירה התקף עם המינהל פקע יותר משלוש שנים קודם לכן. בהסכם המכר הצהירו המוכרים כי הם זכאים להירשם כחוכרים, אך לטענת הרוכש המצב המשפטי בפועל הוא הקובע. בהיעדר חוזה חכירה תקף על המקרקעין אין מדובר ברכישת זכות במקרקעין, ולא די בציפייה בלבד.

בפסק דין שניתן על ידי כבוד השופטת וינשטיין דחתה ועדת הערר את הערר על בסיס העובדות שהוכחו. תחילה קבע בית המשפט כי הגדרת "זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") היא רחבה ומבוססת בעיקרה על מבחן מהותי ולא פורמלי, וכי נטל השכנוע מוטל על העורר (משתמע בהחלט כי לעניין זה הובאו בחשבון גם הצהרות המוכר במסגרת הסכם המכר). לאור הראיות שהוצגו, המינהל לא התנגד לישיבת המוכרים על הקרקע (ובדיעבד אף האריך את הסכם החכירה באופן רטרואקטיבי), ועל כן ניתן להסיק בנסיבות העניין כי יש לראות בזכות זו "הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל שמבחינת תוכנה ניתן לראות בה כחכירה". מונח זה, הנכלל בגדר הגדרת "זכות במקרקעין", פורש באופן רחב הכולל לא רק את "ההסכם המשולש" המקובל בקרקעות חקלאיות בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית ואגודת המושב החקלאי, אלא, לגישת בית המשפט, יש להחילו על מקרים נוספים שמהם ניתן להסיק פרקטיקה של הרשאה מתחדשת לאור השנים הרבות, כבעניין הנדון. גם התנהגות הצדדים בפועל, עיבוד הקרקע וכו', העידה לגישת בית המשפט על כך שהמוכרים הם בעלי זכות החזקה הייחודית, וכך גם ציפיות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם המכר.

לחלופין, ולכל הפחות, קבע בית המשפט כי המוכרים מכרו לעורר זכות לקבלת זכות במקרקעין, בהתייחס לזכאותם של המוכרים להירשם כחוכרי המקרקעין.

לגישתנו יש לפרש את פסק הדין בהתאם לנסיבותיו על רקע הראיות העובדתיות שהוצגו. הכלל הבסיסי הוא כי לצורך קיומה של זכות במקרקעין יש להצביע על זכות אכיפה בעלת תוקף משפטי, כפי שנקבע בפסיקות בית המשפט העליון כמו שרבט (ע"א 156/83) ומחסרי (ע"א 726/86, 727/86 מנהל מס שבח מקרקעין נ' אביגיל מחסרי(. אין להסיק ממנו הלכה כללית ביחס למי שיושב על מקרקעין ללא זכות חוקית (כגון פולש), ובוודאי אין להסיק מכך הלכה ביחס למקרקעין בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ואשר ביחס אליהן אין חזקה עובדתית המצביעה על חידוש זכויות החכירה.

הכותב - ממשרד אלתר עורכי דין

 

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מילואימניקים. קרדיט: Xמילואימניקים. קרדיט: X

יועץ מס זייף מסמכי מילואים כדי לחמוק מתשלום מס - יצא ל"שרת" בעזה מהבית

כתב אישום חריג הוגש נגד אמיר ימין בגין זיוף שירות מילואים וניצול מלחמת חרבות ברזל לביטול חובות מס

עוזי גרסטמן |

יועץ מס מזייף מסמכים. רואה חשבון עוזר ללקוח להונות את רשויות המס. עורך דין מלמד לקוח איך לשקר לשופטים. מקצועות "מכובדים", נמצאים בשנים האחרונות במדרון תדמיתי תלול. אין כבוד - כנראה שהכל כסף. המקרה הבא לא נעים לאוזן הישראלית - לזייף ולהגיד שאתה במילואים כדי לברוח מחובה ציבורית, מהתמודדות עם חובות. זה ניצול ציני של המצב בארץ, אבל רשות המסים יודעת לאתר את המתחזים.  

רשות המסים הגישה כתב אישום חריג נגד אמיר ימין בגין זיוף שירות מילואים וניצול מלחמת חרבות ברזל לביטול חובות מס.

פרקליטות מחוז תל אביב (מיסוי וכלכלה) הגישה כתב אישום נגד ימין, יועץ מס בן 45 מחדרה, בגין זיוף מסמכי מילואים והונאת רשות המס במהלך מלחמת חרבות ברזל. על פי כתב האישום, ימין, שנקלע לחוב מס שבח בעקבות עסקת מקרקעין שביצע בדצמבר 2018, הגיע להסדר פריסת תשלומים עם משרדי מיסוי מקרקעין בחדרה ביוני 2023. כשלא עמד בהסדר, הוטלו עיקולים על חשבונות הבנק והנדל"ן שלו בדצמבר 2023. כלומר, מדובר על יועץ מס שחייב מס לרשות המס. הוא הגיע להסדר פריסה עם הרשויות, וכדי לא לשלם זייף שהוא במילואים. 

יש כאן אולי עיוורון, מצוקה גדולה, אבל מה הוא חשב לעצמו - שרשויות המס לא יודעות להצליב נתונים עם מאגרי המידע בצבא? 


כתבה מעניינת - חשד נגד בעלים ומנכ"לים להונאת משקיעים בעשרות מיליוני שקלים

פטריק דרהי (יוטיוב)פטריק דרהי (יוטיוב)

התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת

העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם

רן קידר |
נושאים בכתבה פטריק דרהי

קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה. 

זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.

הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה. 

אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של  i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה. 

איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.