הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
נכס של ארגו בגרמניה
צילום: יחצ

ירדה 5% ועלתה חזרה: מה קורה במניית ארגו?

מניית ארגו פרופרטיז עולה 7.7% לאחר שהחברה הודיעה על המחיר למניה במכרז המשקיעים שביצעה, וגם - מתי המניה תיכנס למדד ת"א 125?
חיים בן הקון |
נושאים בכתבה נדל"ן חו"ל ת"א 125

ארגו פרופרטיז  ארגו פרופרטיז -2.26%  , העוסקת בהשכרת והשבחת נכסים בגרמניה, פרסמה אתמול כי בכוונתה לגייס הון מהציבור בדרך של מכרז למשקיעים מסווגים. השוק חשש כי ההנפקה תיעשה בדיסקאונט על מחיר השוק, שאז עמד על 90.7 שקל, עבור המשקיעים הגדולים, ומחיר המניה ירד ב–5.4%. היום הודיעה ארגו כי המשקיעים נענו למכרז בהיקף של 350 מיליון ששקל במחיר למניה של 89.5 שקל, והמניה עולה בכ–5%. 

מניית ארגו לקראת כניסה למדד

ארגו מתקרבת אל עבר הכניסה למדד ת״א 125. הרכב המדד מתעדכן פעמיים בשנה – בסוף מאי ובסוף נובמבר, והתאריך הקובע לכניסה למדד הוא שלושה שבועות לפני כן. עדכון המדד הבא יתרחש ב–10 לנובמבר כאשר נכון לכרגע מניית ארגו נמצאת במקום ה-113 בבורסה מבחינת שווי שוק, כאשר היא נסחרת לפי שווי של 1.63 מיליארד שקל.

כניסתה של ארגו למדד ת״א 125 יגביר את החזקות המוסדיים והציבור בחברה וצפוי להגדיל את הסחירות והביקושים למניה. המדד נחשב לאמת המידה של הכלכלה הישראלית, והעובדה שהוא המדד הרחב ביותר מבין מדדי המניות בבורסה הופכת אותו להשקעה פופולארית בקרב הגופים המוסדיים.

ארגו פועלת בגרמניה בשלוש ערים מרכזיות במדינת סקסוניה שמדרום לברלין: לייפציג, דרזדן ומגדבורג. ערים אלה מתאפיינות בצמיחת תמ״ג כפולה מהממוצע בגרמניה, הודות לתעשיות השונות הנמצאות בה.

לארגו אסטרטגיה המנצלת את הייחודיות של הרגולציה בשוק הדיור בגרמניה. תחילה היא רוכשת מבנה ישן, כגון בניין דירות בן 100. את הרכישה היא ממנת ביחס של חצי-חצי הון עצמי והלוואות מבנקים. אחר כך ארגו משביחה את אותם נכסים, מה שמאפשר לה לגבות דמי שכירות גבוהים בעד 47% כשיש תחלופת דיירים. הרגולציה בגרמניה לא מאפשרת לעלות את מחירי שכר הדירה עבור דיירים קבועים, לכן ארגו מחכה עד שתהיה תחלופת דיירים כך שתוכל להשכיר את דירותיה במחיר השוק. ברגע שהנכס מושבח ומניב תזרים גבוה משהניב כשנרכש, ארגו עושה מימון מחדש של הנכס ע״י הלוואה בהיקפים של 100% מערך הנכס - ואף יותר.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן