בימים הקרובים ייסגר מכרז פומבי לרכישת זכויות בחכירה לבניית 380 יח"ד בשלושה מתחמים בשכונת חורשת האקליפטוס באופקים (עוד 450 יחידות ישווקו במכרז אחר, אבל בתנאים דומים, כלומר בסך הכל 830 יח"ד). השכונה הזאת אינה שכונת אפיקי הנחל המבוקשת, ובכל זאת - מחירי הדירות נמוכים וכמעט זהים כך שאין פער משמעותי עבור מי שרוצה להשתתף בהגרלה.

שלושת היזמים שיזכו במכרז יצטרכו לספק דירה במחיר מנצח, בדומה למחירי שנסגרו השבוע בשכונת הרקפות בעיר באר שבע הסמוכה. כפי שדיווחנו השבוע עוד לפני סגירת המכרז בשכונה החדשה בעיר הדרומית, מחירי הדירות נמוכים מאוד, כך שזוג צעיר שרוצה דירת 4 חדרים ישלם 844 אלף שקל בלבד - בערך 40% הנחה ביחס לדירות דומות באזור. כעת, הציבור החרדי ינסה לזכות בדירה במחיר מציאה, בעיר שכבר התאוששה, לפחות מבחינת עסקאות הנדל"ן, מהטבח הנורא ב-7 באוקטובר.

אז מה קורה באופקים והאם מחיר הדירה אכן זול משמעותית בהשוואה לדירות אחרות? נתחיל בהשוואה. בדקנו מה קורה בשכונת אפיקי הנחל, שם שווקו בעבר דמרי וחברות אחרות דירות במסגרת מחיר למשתכן. המחירים אז החלו ב-750 אלף שקל - זול במיוחד. גם הפעם, מתברר, המחירים לא יהיו רחוקים משם. צריך לזכור שההגרלה ההיא באופקים נערכה בשנת 2020.

• אושרה תוכנית להרחבת אופקים ב-10,000 יח"ד
• הותמ"ל אישרה את רובע התקומה באופקים: 10,000 דירות חדשות בדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מבחינת עסקאות נדל"ן, היא מאחורי הטראומה. אופקים (עיריית אופקים)

ומה קורה הפעם? על פי תנאי המכרז, המחיר למ"ר עמד, נכון לשומה בסוף 2020, 7,439 שקל. לפי שומה עדכנית, המחיר עומד על 10,320 לערך. כלומר, דירת 100 מ"ר לפי השומה הישנה תעמוד על כ-743 שקל (869 אלף שקל כולל מע"מ) ולפי שומה עדכנית כ-1.03 מיליון שקל (1.207 כולל מע"מ). המחיר לאחר הנחה עומד על 905 אלף שקל והמשמעות היא, במקרה הזה, שהמחיר הנמוך יקבל תעדוף.

גם הפעם נראה כי דירות 4 חדרים נמכרות סביב 870 אלף שקל (תלוי בגודל), כשגובה ההנחה המקורי, בהנחה שהדירות יהיו בגודל 100 מ"ר בדיוק, יהיה קרוב ל-330 אלף שקל. בחישוב פשוט, מדובר בהנחה משמעותית של כ-28%. בדירות בגודל שונה ההנחה תשתנה, אך בכל מקרה לא תפחת מ-25%. חשוב לציין כי ההנחה המירבית בפרויקטים מהסוג הזה (מבחינת ההבדל בין מחיר השומה הגובה למחיר בפועל) יכולה להגיע עד 600 אלף שקל, אבל מדובר בדרך כלל בדירות יקרות יותר.

היזמים משווקים שם דירות 3 חדרים סביב 1.33 מיליון שקל וארבעה חדרים סביב 1.5-1.6 מיליון שקל. כלומר, מדובר בהנחה משמעותית, של מעל 40% (אנו מניחים כי בהודעה רמ"י זה יבטא הנחה נמוכה יותר, 36%-30% בשל העובדה שהם לא משווים את השווי למחיר שבו מוכרים היזמים ויש הפחתות שונות). חשוב לציין כי גם בפרויקטים לציבור הכללי ההנחה זהה. המדינה עושה הנחה גדולה מדי לכולם, משום שגם שווי השומה נמוך יחסית למחירי היזמים. אין היום אף יזם שמוכר 4 חדרים באופקים במחיר שנע סביב מיליון שקל.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות