לאן מחירי הדירות הולכים? "בנתניה היו אזורים שירדו ב-10%"
נדל"ן המגורים מסכם שנה מאתגרת, אחרי שבשנת 2022 היו עליות מחירים, בשנת 2023 היו ירידות מסוימות במחירי הדירות. מה יעשו מחירי הדירות בשנת 2024? האם יש גידול בעסקאות עם תושבי חוץ, ומהן ההערכות לשוק הנדל"ן לאחרי המלחמה.
דוד לוי, מנהל מקצועי והדרכה באנגלו סכסון מסביר כי הירידות בשוק מסתכמות בסך הכל עד חמישה אחוזים ויש פערים בין הערים.
מה היה בשנת 2023 ומה קורה כרגע בשוק עם המלחמה?
"התחלנו את השנה עם ריבית שעולה ועולה וזה גרם לירידה בכמות העסקאות, ובכמות דורשי הדירות. נקלענו בחודש אוקטובר למלחמה שמייצרת מצב שחלק מהאנשים אומרים שזה לא הזמן לקנות דירות וצריך לחכות תקופה ולראות מה יקרה בשוק".
מה כדאי לעשות בתקופה הזאת?
"מהניסיון שלי בענף הנדל"ן רוב האנשים קונים כשהשוק עולה, כי אם הם רואים שהשוק בעליות, הם אומרים נקנה מהר לפני שהמחירים יעלו יותר. ולמרות זאת דווקא בשוק שהוא יחסית יציב מבחינת המחירים, הרבה יותר נכון לקנות דירה. בשוק עולה ההיצע יורד, ויש פחות דירות קיימות ולכן צריך להתפשר".
- עסקאות יד שניה: דירת גן בת 7 חדרים במרכז בפחות מ-4 מיליון שקל
- איפה נמכרה דירת 3 חדרים ב-3.5 מיליון שקלים? צפו ברשימת עסקאות בולטות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדיף לקנות כשהשוק יציב
מה היתרונות בשוק יציב?
"יש לך היצע יותר גבוה, יש לך מוכרים פחות לחוצים, כי כולם בודקים את המצב, יש לך יותר דירות, יותר זמן לראות. יותר זמן לנהל משא ומתן ומחיר יחסית יציב. ולכן גם אם אתה צריך למכור את הדירה שלך, בסופו של עניין אם תעשה את זה נכון - בק טו בק באמצעות הגורמים הנכונים, תוכל למכור אותה בשוק יציב ולקנות את הדירה בשוק יציב. אם מכרת דירה ב-2 מיליון שקל וקנית ב-3 מיליון שקל, אבל השוק עלה ב-10%, אז הפסדת 100 אלף שקל".
מה מצב מחירי הדירות כיום?
"מניתוח העסקאות בכל הארץ רואים שיש שינויים במקומות מסוימים בארץ, הבדל של חמישה אחוזים בין עיר לעיר. אם נסתכל לפי הממוצע הארצי ואני מסתכל על ירידות הם עד לרמה של 5% לא יותר מזה. הסיבה שגם המוכרים כרגע עצרו את הכל. זה לא שמוכרים שלא לחוצים למכור, עצרו את התהליך ואז הם לא באים לידי ביטוי במחירים שיורדים, אבל אם מישהו חייב למכור הוא פשוט מוכר".
אתה אומר שהייתה ירידה של עד 5% ב-2023 - מה האזורים בהם ירדו המחירים?
"בנתניה היו אזורים מסוימים שהגענו לירידה של 10%. אבל זה רק מהמעט שנסגר וזה אנשים שהיו חייבים למכור. יתכן שזה מצביע רק על מקרים מסוימים. יש ערים שהמחיר בהם יציבים לחלוטין לדוגמא בהרצליה, בתים פרטיים ודירות 3-4 חדרים לא נפגעו, בדירות 5 חדרים המחיר קצת ירד, אבל גם כן מדובר רק בירידה של עד 5%".
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
לצפייה בריאיון המלא:
עלייה בביקוש לשכירות בבאר שבע
לוי מציין כי ב"באר שבע יש בתופעה קצת שונה, השכירויות עלו בצורה יוצאת דופן, רמת הביקוש וההיצע נשארו ברמה זהה. באופן מפתיע אולי למה שהתרגלנו - הביקוש בשוק השכירות בבאר שבע הוא של משפחות. אנחנו רגילים לחשוב על ביקוש לשכירות של סטודנטים בב"ש, אבל דווקא בתקופה זו, בשכונת הפארק ועוד שכונות דומות בעיר ששם יש ממ"ד בנכס וזה כנראה מעלה את המחירים של הנכסים המוגנים שנבנו מ-שנת 1991ומעלה".
אמרת שפחות מוכרים עכשיו - מה הסיבה לכך?
"הם יושבים וממתינים כי הם מעריכים שאחרי המלחמה המחירים יעלו, ואז הם חוששים שהם יישארו בלי דירה בשוק שעולה".
איך אפשר לקנות ברמת מחירים שכזו?
"זה נכון. יותר ויותר זוגות צעירים ומשפחות מאזור המרכז או מאזורי ביקוש ששם יש מחירים גבוהים שלא יכולים לשלם בגלל הריבית והון אישי. אותם רוכשים קונים יותר ויותר דירות להשקעה בב"ש, אילת ובצפון. חלקם קונים בתוך העיר בה רצו לקנות דירה קטנה יותר באזורי הביקוש שלא מתאימה למגורים שלהם, והם משכירים ושוכרים דירה בשבילם".
תושבי חוץ מגיעים או לא מגיעים?
- 14.דני 13/01/2024 06:01הגב לתגובה זוהעולים החדשים מהים את הפוטנציאל בקריית חיים מערבית שכונת חוף וקריית ים .
- 13.שלומית 12/01/2024 07:52הגב לתגובה זומתווכים הם אנשים לא ישרים, אל תאמיינו להם.
- 12.שלמה 11/01/2024 08:37הגב לתגובה זוזה הפתרון למדינה שרוצה לרושש אותכם
- 11.התחושה שהמחיר עולה קצת (ל"ת)דני 11/01/2024 05:26הגב לתגובה זו
- התחושה היא שאתה מתווך? (ל"ת)נכון דני? 15/01/2024 11:51הגב לתגובה זו
- מה? 11/01/2024 08:38הגב לתגובה זואז אתה יכול לקחת אקמול או רגיעון...
- 10.קונה שפוי 10/01/2024 21:44הגב לתגובה זורק עם נשקים תוך שעה
- 9.יריב 10/01/2024 21:42הגב לתגובה זועיר פח
- 8.חי 10/01/2024 20:01הגב לתגובה זויש עלויות שרק עולים ....תנסו לבנות בית ותבינו !
- מחירי הקרקע נחתכו וזה החלק הכי משמעותי בעלות הבית (ל"ת)אוהד 10/01/2024 21:33הגב לתגובה זו
- 7.72 10/01/2024 19:38הגב לתגובה זובאביב הירידות יגיעו לארבעים אחוז ויותר זו רק ההתחלה.
- 6.מלמד 10/01/2024 19:29הגב לתגובה זומחירי הדירות הולכים לסבתא שלי רק מה היא מתה מזמן
- 5.מרתה לברוסקי 10/01/2024 19:05הגב לתגובה זובמקום 1.5 מיליון רק 3 מיליון אחרי ירידה כמובן .. צוחקים על הרבה טמטום הצרכנים! הכל תלוי בקונים בלבד ! ! ! ! לא חייבים לקנות בכל מחיר .... ואז תהיה התפוצצות בדיוק כמו שהיו העליות ככה יגיעו הירידות ! ושוב הכל תלוי בקונים בלבד
- 4.ישראל 10/01/2024 19:00הגב לתגובה זואתם רוצים לקנות? לבריאותתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתת תקנו מלא חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
- אורחת 24/01/2024 14:40הגב לתגובה זודירת חדר פצפונת במונקו עולה לפחות 4-6 מיליון ש"ח. דירות משפחה של 4-5 חדרים כבר מגיעות גם ל-20 מיליון ש"ח. בפורטוגל שפעם הייתה זולה, דירה יפה עולה יותר מדירה דומה בישראל, מיליוני שקלים. המצב דומה בפריס.
- 3.גיגסי 10/01/2024 17:36הגב לתגובה זודוד לוי, מנהל מקצועי והדרכה באנגלו סכסון מסביר כי הירידות בשוק מסתכמות בסך הכל עד חמישה אחוזים ויש פערים בין הערים. פה הפסקתי לקרוא
- קובי 12/01/2024 07:39הגב לתגובה זומחירי הדירות בהרצליה ותל אביב קורסים. בשנתיים הבאות יקרסו בעוד 30 אחוז.
- כל מי שישב על הגדר וחיכה - הפסיד תמיד (ל"ת)אורחת 24/01/2024 14:41
- 2.עעעע 10/01/2024 17:00הגב לתגובה זואם יעבור ביטול הפטור ממס שבח על משקיעים ריבית גבוה מלחמה עם עתיד לא ידוע. מחירי הדירות יצנחו ......
- 1.קנה אתה!!!! 10/01/2024 16:53הגב לתגובה זווחפש מי ינענע אותך.
- מתווכים מטעם. ממליצים רק לרוץ ןלקנות. (ל"ת)יעקב 10/01/2024 17:44הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
