לאן מחירי הדירות הולכים? "בנתניה היו אזורים שירדו ב-10%"
נדל"ן המגורים מסכם שנה מאתגרת, אחרי שבשנת 2022 היו עליות מחירים, בשנת 2023 היו ירידות מסוימות במחירי הדירות. מה יעשו מחירי הדירות בשנת 2024? האם יש גידול בעסקאות עם תושבי חוץ, ומהן ההערכות לשוק הנדל"ן לאחרי המלחמה.
דוד לוי, מנהל מקצועי והדרכה באנגלו סכסון מסביר כי הירידות בשוק מסתכמות בסך הכל עד חמישה אחוזים ויש פערים בין הערים.
מה היה בשנת 2023 ומה קורה כרגע בשוק עם המלחמה?
"התחלנו את השנה עם ריבית שעולה ועולה וזה גרם לירידה בכמות העסקאות, ובכמות דורשי הדירות. נקלענו בחודש אוקטובר למלחמה שמייצרת מצב שחלק מהאנשים אומרים שזה לא הזמן לקנות דירות וצריך לחכות תקופה ולראות מה יקרה בשוק".
מה כדאי לעשות בתקופה הזאת?
"מהניסיון שלי בענף הנדל"ן רוב האנשים קונים כשהשוק עולה, כי אם הם רואים שהשוק בעליות, הם אומרים נקנה מהר לפני שהמחירים יעלו יותר. ולמרות זאת דווקא בשוק שהוא יחסית יציב מבחינת המחירים, הרבה יותר נכון לקנות דירה. בשוק עולה ההיצע יורד, ויש פחות דירות קיימות ולכן צריך להתפשר".
- עסקאות יד שניה: דירת גן בת 7 חדרים במרכז בפחות מ-4 מיליון שקל
- איפה נמכרה דירת 3 חדרים ב-3.5 מיליון שקלים? צפו ברשימת עסקאות בולטות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדיף לקנות כשהשוק יציב
מה היתרונות בשוק יציב?
"יש לך היצע יותר גבוה, יש לך מוכרים פחות לחוצים, כי כולם בודקים את המצב, יש לך יותר דירות, יותר זמן לראות. יותר זמן לנהל משא ומתן ומחיר יחסית יציב. ולכן גם אם אתה צריך למכור את הדירה שלך, בסופו של עניין אם תעשה את זה נכון - בק טו בק באמצעות הגורמים הנכונים, תוכל למכור אותה בשוק יציב ולקנות את הדירה בשוק יציב. אם מכרת דירה ב-2 מיליון שקל וקנית ב-3 מיליון שקל, אבל השוק עלה ב-10%, אז הפסדת 100 אלף שקל".
מה מצב מחירי הדירות כיום?
"מניתוח העסקאות בכל הארץ רואים שיש שינויים במקומות מסוימים בארץ, הבדל של חמישה אחוזים בין עיר לעיר. אם נסתכל לפי הממוצע הארצי ואני מסתכל על ירידות הם עד לרמה של 5% לא יותר מזה. הסיבה שגם המוכרים כרגע עצרו את הכל. זה לא שמוכרים שלא לחוצים למכור, עצרו את התהליך ואז הם לא באים לידי ביטוי במחירים שיורדים, אבל אם מישהו חייב למכור הוא פשוט מוכר".
אתה אומר שהייתה ירידה של עד 5% ב-2023 - מה האזורים בהם ירדו המחירים?
"בנתניה היו אזורים מסוימים שהגענו לירידה של 10%. אבל זה רק מהמעט שנסגר וזה אנשים שהיו חייבים למכור. יתכן שזה מצביע רק על מקרים מסוימים. יש ערים שהמחיר בהם יציבים לחלוטין לדוגמא בהרצליה, בתים פרטיים ודירות 3-4 חדרים לא נפגעו, בדירות 5 חדרים המחיר קצת ירד, אבל גם כן מדובר רק בירידה של עד 5%".
- לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
לצפייה בריאיון המלא:
עלייה בביקוש לשכירות בבאר שבע
לוי מציין כי ב"באר שבע יש בתופעה קצת שונה, השכירויות עלו בצורה יוצאת דופן, רמת הביקוש וההיצע נשארו ברמה זהה. באופן מפתיע אולי למה שהתרגלנו - הביקוש בשוק השכירות בבאר שבע הוא של משפחות. אנחנו רגילים לחשוב על ביקוש לשכירות של סטודנטים בב"ש, אבל דווקא בתקופה זו, בשכונת הפארק ועוד שכונות דומות בעיר ששם יש ממ"ד בנכס וזה כנראה מעלה את המחירים של הנכסים המוגנים שנבנו מ-שנת 1991ומעלה".
אמרת שפחות מוכרים עכשיו - מה הסיבה לכך?
"הם יושבים וממתינים כי הם מעריכים שאחרי המלחמה המחירים יעלו, ואז הם חוששים שהם יישארו בלי דירה בשוק שעולה".
איך אפשר לקנות ברמת מחירים שכזו?
"זה נכון. יותר ויותר זוגות צעירים ומשפחות מאזור המרכז או מאזורי ביקוש ששם יש מחירים גבוהים שלא יכולים לשלם בגלל הריבית והון אישי. אותם רוכשים קונים יותר ויותר דירות להשקעה בב"ש, אילת ובצפון. חלקם קונים בתוך העיר בה רצו לקנות דירה קטנה יותר באזורי הביקוש שלא מתאימה למגורים שלהם, והם משכירים ושוכרים דירה בשבילם".
תושבי חוץ מגיעים או לא מגיעים?
- 14.דני 13/01/2024 06:01הגב לתגובה זוהעולים החדשים מהים את הפוטנציאל בקריית חיים מערבית שכונת חוף וקריית ים .
- 13.שלומית 12/01/2024 07:52הגב לתגובה זומתווכים הם אנשים לא ישרים, אל תאמיינו להם.
- 12.שלמה 11/01/2024 08:37הגב לתגובה זוזה הפתרון למדינה שרוצה לרושש אותכם
- 11.התחושה שהמחיר עולה קצת (ל"ת)דני 11/01/2024 05:26הגב לתגובה זו
- התחושה היא שאתה מתווך? (ל"ת)נכון דני? 15/01/2024 11:51הגב לתגובה זו
- מה? 11/01/2024 08:38הגב לתגובה זואז אתה יכול לקחת אקמול או רגיעון...
- 10.קונה שפוי 10/01/2024 21:44הגב לתגובה זורק עם נשקים תוך שעה
- 9.יריב 10/01/2024 21:42הגב לתגובה זועיר פח
- 8.חי 10/01/2024 20:01הגב לתגובה זויש עלויות שרק עולים ....תנסו לבנות בית ותבינו !
- מחירי הקרקע נחתכו וזה החלק הכי משמעותי בעלות הבית (ל"ת)אוהד 10/01/2024 21:33הגב לתגובה זו
- 7.72 10/01/2024 19:38הגב לתגובה זובאביב הירידות יגיעו לארבעים אחוז ויותר זו רק ההתחלה.
- 6.מלמד 10/01/2024 19:29הגב לתגובה זומחירי הדירות הולכים לסבתא שלי רק מה היא מתה מזמן
- 5.מרתה לברוסקי 10/01/2024 19:05הגב לתגובה זובמקום 1.5 מיליון רק 3 מיליון אחרי ירידה כמובן .. צוחקים על הרבה טמטום הצרכנים! הכל תלוי בקונים בלבד ! ! ! ! לא חייבים לקנות בכל מחיר .... ואז תהיה התפוצצות בדיוק כמו שהיו העליות ככה יגיעו הירידות ! ושוב הכל תלוי בקונים בלבד
- 4.ישראל 10/01/2024 19:00הגב לתגובה זואתם רוצים לקנות? לבריאותתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתתת תקנו מלא חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
- אורחת 24/01/2024 14:40הגב לתגובה זודירת חדר פצפונת במונקו עולה לפחות 4-6 מיליון ש"ח. דירות משפחה של 4-5 חדרים כבר מגיעות גם ל-20 מיליון ש"ח. בפורטוגל שפעם הייתה זולה, דירה יפה עולה יותר מדירה דומה בישראל, מיליוני שקלים. המצב דומה בפריס.
- 3.גיגסי 10/01/2024 17:36הגב לתגובה זודוד לוי, מנהל מקצועי והדרכה באנגלו סכסון מסביר כי הירידות בשוק מסתכמות בסך הכל עד חמישה אחוזים ויש פערים בין הערים. פה הפסקתי לקרוא
- קובי 12/01/2024 07:39הגב לתגובה זומחירי הדירות בהרצליה ותל אביב קורסים. בשנתיים הבאות יקרסו בעוד 30 אחוז.
- כל מי שישב על הגדר וחיכה - הפסיד תמיד (ל"ת)אורחת 24/01/2024 14:41
- 2.עעעע 10/01/2024 17:00הגב לתגובה זואם יעבור ביטול הפטור ממס שבח על משקיעים ריבית גבוה מלחמה עם עתיד לא ידוע. מחירי הדירות יצנחו ......
- 1.קנה אתה!!!! 10/01/2024 16:53הגב לתגובה זווחפש מי ינענע אותך.
- מתווכים מטעם. ממליצים רק לרוץ ןלקנות. (ל"ת)יעקב 10/01/2024 17:44הגב לתגובה זו
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
