תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד התקוות הגדולות של שוק הנדל"ן. בזמן שהיצע הדירות נמוך, המדינה מנסה לבנות לגובה דרך פרוייקט של פינוי בינוי ובכך מגדילה את ההיצע מבלי להגדיל את שטח הקרקע. בישראל חסרות מדי שנה כ-55 אלף דירות, והגדלת ההיצע לצד ירידה בביקוש בחוד  שים האחרונים, שמורידה את מחירי הדיור, יכולה לצמצם את הפערים. נכון, בישראל יש בעיה של היצע מוגבל. התחלות הבניה קטנו באופן משמעותי לצד הירידה בביקוש, מה שלא תורם לתהליך שהמדינה רצתה לייצר - ירידה חדה במחירי הדיור. ואולי בגלל זה, תחום ההתחדשות העירונית חשוב כל כך - בטווח הארוך, הוא עשוי לספק פתרון נהדר להגדלת ההיצע.

מי שאחראי על תחום ההתחדשות העירונית הוא מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר. בראיון חג לביזפורטל, הוא מדבר על הכל - משבר הדיור, הורדת רף החתימות הדרוש, חוסר ההיענות של הקבלנים בפריפריה ועוד.

הרבה מאוד מונח על הכתפיים של במברגר. ההתחדשות העירונית מגדילה את ההיצע בעוד 30 אלף דירות בשנה, ורוצה לפתור את משבר הדיור. אבל מצד שני, הליך התכנון והוצאת היתרים ארוך יותר.

מה עושים כדי לשנות את זה, האם ישראל יכולה לייצר 60 אלף יחידות כאלה בשנה ובכך לסגור את הפער בין הביקוש להיצע? האם התחדשות עירונית תפתור את משבר הדיור?

• "2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"
• מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"תחום ההתחדשות העירונית בישראל צומח בהתמדה, ותופס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי, וזאת באופן טבעי, כאשר עתודות הקרקע הפנויות בארץ מוגבלות, ויש צורך לא רק לחדש את המבנים שהתיישנו, אלא גם לנצל באופן מיטבי יותר את הקרקע באזורים הבנויים. המגזר העיסקי מזהה את המפנה הזה, ומסיט חלק משמעותי מכלל הפעילות לתחום. תקציבי הממשלה בשנים האחרונות לטובת קידום תחום ההתחדשות העירונית קפצו בסדרי גודל גם כן, ומסמנים תפיסה חדשה מצד הממשלה בדבר מקומו של התחום בסדר העדיפות הלאומי. בתכנית האסטרטגית לדיור של מדינת ישראל עד לשנת 2040, התחדשות עירונית תופסת חלק משמעותי בפתרון משבר הדיור, וכבר עתה עומדת על כשליש מיחידות הדיור החדשות בישראל. פיתחנו כלים חדשים לקידום ההתחדשות העירונית בהתאמה לתנופה זו, כאשר בין הכלים הבולטים ניתן למנות את הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית שמעניקים לרשויות המקומיות תקציב ממשלתי למימון הפיתוח הציבורי הנדרש, קידום מסיבי של תכנון מפורט של מתחמי התחדשות עירונית חדשים, הרחבת פעילות המינהלות העירוניות בערי ישראל, ועוד".

איך לא הבינו את זה קודם?

"הרחבת הפעילות בשוק, ועידודה בכלים ממשלתיים, הוכיחו את עצמם באופן חד משמעי, ואת התוצאות אנו רואים במספר גבוה של היתרי בנייה, ולא פחות מכך בהיקפי התכנון הגדולים של מתחמים חדשים, אשר יהוו את העתודה לשנים הבאות בתחום זה. לכל מי שעוסק בתחום בשנים האחרונות היה ברור שהתחדשות עירונית היא הכרח המציאות. מרכזי הערים בערי ישראל השונות יעברו בשנים הקרובות תהליך מסיבי של בנייה מחדש, ואנו מכינים כבר היום את התשתית לכך שפעילות זו תתאפשר במעגלים רחבים ככל הניתן, באופן איכותי ויעיל".

ההחלטה להוריד את רף החתימות מ-80 ל-66. כמה היא מסייעת?

"כבר בחוק ההסדרים משנת 2021 הכנסנו תיקון לעניין הרוב הדרוש לצורך קידום פרויקטים של פינוי בינוי, והשנה החלנו את התיקון הזה גם על  פרויקטים מכוח תמ"א 38 וחלופותיה. התיקון נעשה על בסיס התפיסה שרוב של 67% משקף רוב מבוסס ומשמעותי של דיירים המעוניינים בפרויקט התחדשות העירונית באופן פוזיטיבי. מהמידע שקיבלנו ברשות, כמו גם במינהלות העירוניות הפועלות מטעמנו, עולה כי הורדת הרוב הדרוש בחוק הביאה להתקדמות משמעותית ומהירה של פרויקטים שהשיגו את אותו רוב מבוסס הנדרש לקידום הפרויקט, אך היו עלולים להתעכב עוד במשך שנים. עם זאת, לאור פרק הזמן הקצר יחסית שעבר מאז תיקון החקיקה מוקדם לקבוע באופן חד משמעי את היקף השפעת התיקון, ואנו ממשיכים בבחינת השפעתו על השוק".

• רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

המדינה לא עשתה עוול לקשישים והחולים, שלא מוכנים לעבור ומבחינתם מדובר באסון?

"לצד תיקונים אלו, הכנסנו שורה של תיקוני חקיקה אשר כל יעדם הוא הגנה זכויותיהם של אותן אוכלוסיות אשר לא מעוניינות מסיבות שונות לקדם התחדשות עירונית. בין ההגנות שיצרנו קיימות אפשרויות לקבל דירה באופן מיידי תמורת הדירה ממנה יוצאים, מעבר לבית אבות וקבלת השלמה כלכלית של שווי הדירה, קבלת דירת תמורה קטנה עם השלמה כלכלית ועוד. הרגולציה שיצרנו לנושא מאזנת בין הצורך לקדם פרויקטים חשובים אלו לטובת חידוש סביבות מגורים ישנות, מיגון מפני טילים, חיזוק בפני רעידות אדמה, הגדלת מלאי הדיור ועוד, לבין צרכיהם של האוכלוסיות השונות המתגוררות בשכונות המתחדשות".

למה אין מספיק התחדשות עירונית בפריפריה - כמה המכפיל משפיע, זה לא משתלם לקבלנים (טוענים שמרוויחים בחלק מהפרוייקטים 2%, לעומת 20% ויותר במרכז)? מצד שני, פרסמנו שיש חברות שכן זולגות לפריפריה ומוכנות להרוויח פחות. 

"השנה, לראשונה, אנו רואים את ניצני פעילות ההתחדשות העירונית בהיקפים משמעותיים בערי הפריפריה, עם דגש מיוחד על הערים הנמצאות על השבר הסורי אפריקני ונמצאות בסיכון סיסמי גבוה. תהליך זה החל בעקבות גיבוש תפיסת מדיניות ממשלתית רחבה בשנה שעברה, לגבי האופן בו יש לקדם פינוי בינוי בערי הפריפריה, ואישורה בקבינט הדיור. בד בבד לגיבוש התפיסה הכולל, פורסם קול קורא להתחדשות עירונית בפריפריה בישובים בעלי סיכון סיסמי או בטחוני, בו זכו ארבעה מתחמים בישובים קרית שמונה, מגדל העמק, שלומי ושדרות, שבהם מקודמים כיום פרויקטי התחדשות עירונית באמצעות סובסידיה ממשלתית. ההמלצות שהוצגו לקבינט הדיור כללו כלים מעולם התקצוב והמענקים, המיסוי והתכנון".

ועדיין, חלק מהקבלנים טוענים שיש פרוייקטים שלא רווחיים.

"הוצגה תכנית פעולה סדורה לאיתור מתחמים המתאימים ביותר להליכי פינוי בינוי, תכנון סטטוטורי באותם המתחמים, והוצאתם לפועל באמצעות מתן מענקים לצורך יצירת כדאיות כלכלית, לצד הסדרי מיסוי ייחודיים אשר ישפרו רווחיות של הפרויקטים וכך גם יצמצמו את גובה הסובסידיה הנדרשת מהמדינה. שילוב כל הכלים שהוצגו יאפשר הנעת תהליכי התחדשות עירונית בפריפריה, ולאורך זמן ירחיב את מעגלי הפעילות של התחדשות העירונית בפריפריה עד להיקף הנדרש. השנה התחלנו ביישום ההמלצות, ואנו בעיצומו של הליך מיפוי ותכנון מפורט של המתחמים המתאימים לפינוי בינוי בערי הסיכון הסייסמי המוגבר. לצד זאת, אנו מקימים מינהלות עירונית בכלל היישובים הללו, המנוהלות על ידנו בשיתוף עם העיריות השונות, והן מקדמות התארגנות מיטבית של התושבים לתהליכי ההתחדשות, כך שינוהלו באופן שקוף, הוגן ויעיל".

מה מעכב כיום פרוייקטים של תמא 1/2? איך הממשלה יכולה להגדיל עוד את ההיצע? האם יש לכם הצעות/מדיניות להגדלת ההיצע במקומות נוספים והאם אתה רואה באופק אפשרות להגדלת מספר הקומות בכל פרוייקט (כיום הוא מוגבל).

"בשנים האחרונות יצאה הרשות הממשלתית במהלך רחב של החלפת תכנית תמ"א 38 הארצית בתכניות להתחדשות של בניינים בודדים בסגנון תמ"א 38, ברמה העירונית. מהלך זה שנמצא בשלביו האחרונים עם התקדמותן של התכניות מחליפות התמ"א לאישור במוסדות התכנון, כאשר הרשות הממשלתית מתכננת את מרבית התכניות האלו עבור הערים השונות. תכניות אלו צפויות לא רק לשמר את הפעילות של תמ"א 38, אלא גם להאיץ אותה בשל טיפולן בנקודות החולשה של תכנית תמ"א 38. הטעם העיקרי להחלפתה של תמ"א 38 הוא העדר התייחסות לתשתיות השונות הסובבות את המבנה שעובר תהליך התחדשות מסוג תמ"א 38, כלומר לצד תוספת של דירות ודיירים לבניין, לא נוספו מוסדות ציבור, כיתות לימוד, חניות, תשתיות מים או חשמל וכו'. בתכניות החלופיות החדשות שאנו יוצרים, התכנון של התחדשות הבניין נעשית תוך בחינה רחבה של האזור במטרה לוודא כי כל התשתיות מותאמות לצמיחת האוכלוסייה. לצד זאת, בחוק ההסדרים האחרון הכנסנו תיקון המייצר השוואה בהטבות השונות שיש לפרויקטים של פינוי בינוי לאלו שניתנו לתמ"א 38 וחלופותיה, ואנו צופים כי התכניות החדשות, לצד ההסדרים החדשים שנקבעו כעת בחוק, יביאו להגברת הפעילות מסוג זה".

טוענים שיש בעיה במגזר החרדי, שהוא לא מוכן להיכנס לפרוייקט שאין בו מעלית שבת. זה תוקע פרוייקטים? מה עושים כדי לעזור למגזר הזה, שמשווע לדירות, ואיזה פוטנציאל יש כאן?