מחירי הדיור בירוחם - האם יש פוטנציאל בנדל"ן הדרומי?
הדבר הראשון שעולה לרוב האנשים בראש כשהם שומעים את המילה "ירוחם" הוא ישוב שכוח אל וזנוח בדרום. אי אפשר לומר שזה לגמרי לא נכון - ירוחם מרוחקת, אבל היא כבר ממש לא ראויה לתדמית השלילית לה זכתה בשנים האחרונות.
המועצה ירוחם
ירוחם ממוקמת בנגב בין דימונה לשדה בוקר, כאשר המרחק ממנה ל"ציוויליזציה" אחרת עם מקומות עבודה מעט יותר מפותחים ומגוונים אינו מבוטל. בירת הנגב, שהיא גם בירת התעסוקה במחוז הדרום היא כמובן באר שבע, מרחק של 35 דקות ברכב פרטי מירוחם. המעטים שנוסעים לעבוד בדימונה השכנה נוסעים כ-20 דקות ברכב הפרטי. תוכלו לשאול את תושבי ערד, הם יודעים היטב מה זה.
כיאה לישראל, אין כמובן מה לדבר על רכבת. אם יש מישהו עובד בתל אביב הוא יאלץ להסתפק בקו אוטובוס אחד ביום שמתחיל את נסיעתו עוד במצפה רמון.
הריחוק הזה של העיירה יצר שני דברים - לחיוב ולשלילה. מצד אחד, המרחק מקשה על פיתוחה של המועצה, חוסר רצון של משפחות צעירות להעביר את חייהם דרומה בידיעה שכל בוקר יאלצו לצאת מחדש את גבולותיה - ולרוב גם לקנות רכב פרטי. לא ניתן להסתמך בעיירה על תחבורה ציבורית. היעדר הפופולאריות של ירוחם מביא באופן ישיר למחירי נדל"ן זולים למדי - דבר טוב לאלו שכן רוצים לעבור אליה, אך פחות טוב לאלה שרוצים לעזוב את המועצה. מנגד, הבידוד של ירוחם יצר בתוכה מרקם חיים ייחודי שבו כולם מכירים את כולם, מעין קיבוץ אחד גדול שבו בעל המכולת מכיר את כל המועצה.
ירוחם הוקמה בתחילת שנות ה-50' המעברה לעולים מהרומניה וזמן קצר לאחר מכן הצטרפו אליה עולים ממרוקו, פרס והודו - דבר שגיוון מאוד את האוכלוסייה. המועצה המקומית מהווה כיום פנינה בדרום בה עוצרים מטיילים רבים, בין היתר ב"אגם ירוחם" שצובר פופולאריות רבה. עיר הבה"דים שהוקמה בסמוך בשנים האחרונות והעברת השטח עליו היא יושבת לירוחם מאפשר לקבל מעיר הבה"דים את מיסי הארנונה על השטח, בסכום שנתי נכבד, ומעלה את הכנסות היישוב ממיסים באופן משמעותי. כל אלו ועוד תורמים לפיתוחה של ירוחם, גם אם הוא נחשב פעמים רבות איטי למדי.
- שכונה חדשה תיבנה בירוחם - 1,600 יחידות דיור מתוכננות
- תופעה חדשה: מתווכים בדרום גובים עמלה של 10% ביחס למחיר הנכס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה התשואה למשקיע בדירה בירוחם?
ירוחם מאכלסת קצת יותר מ-11,000 תושבים והמחיר הממוצע לדירה בה נע סביב 630,000 שקל. השכירות הממוצעת מתקרבת ל-2,000 שקל. מחירי הדיור בירוחם משקפים מחיר ממוצע של 8,400 שקל למ"ר ותשואה שנתית של 3.4%. מדובר בתשואה לא רעה אך עדיין לא גבוהה במיוחד מתשואות הנדל"ן בשאר הערים המרכזיות בישראל שעומדות על כ-2.8% בממוצע. עם זאת, פוטנציאל הפיתוח של ירוחם עשוי לרמוז כי התשואה הנוכחית היא רק ההתחלה וכי טרם נאמרה המילה האחרונה בתחם הנדל"ן במועצה המקומית.
לקריאה נוספת:
>>> ראש העין - מחירי הדירות בירידה.
>>> מחירי הדיור בשדרות: המחירים עלו, אבל יש מציאות - שווה את הסיכון?
>>> מחירי הדיור בערד: 600-800 אלף שקל ויש לכם דירה טובה, אבל...
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
כלל ברזל שצריך לזכור: בפריפריה התשואה למשקיעים לאורך זמן תמיד הרבה יותר גבוהה מהתשואה של הדירות במרכז הארץ. למה זה קורה? נסביר: כשהסיכון גבוה יותר, התשואה שנרצה לקבל כמשקיעים תהיה גבוהה יותר. לכן, נגבה תשואה שמבטאת את הסיכון. למה יש סיכון? כי בפריפריה הביקוש לדירות נמוך יותר ולכן הסיכון של בעל הנכס הוא גדול יותר. על זה, המשקיע דורש עוד פרמיה.
לכן, מסיבות רבות ירוחם עדיין יכולה להיחשב כ"בוסר" בתחום הנדל"ן, אף אחד גם לא יודע להבטיח את עתידה שעל המועצה שכן היא תלויה בגורמים רבים בהם הממשלה שתפתח את האזור. מה שבטוח הוא שיהיה מסקרן לראות בעוד כמה שנים מה יקרה למחירי הדירות בה.
עסקאות נדל"ן בירוחם בחצי השנה האחרונה:
- דירת 4 חדרים ברחוב יצחק שדה, קומה ראשונה, 66 מ"ר, נמכרה ב-800,000 שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב ההגנה, קומת קרקע, 64 מ"ר, נמכרה ב-420,000 שקל.
- קוטג' 5 חדרים ברחוב חשמונאים, 173 מ"ר נמכר ב-1.17 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב הנביאים, קומה ראשונה, 135 מ"ר, נמכרה ב-950,000 שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב ברחוב גוש עציון, קומת קרקע, 98 מ"ר, נמכרה במיליון שקל.
- 2.תושב וותיק 19/04/2023 00:48הגב לתגובה זויאכטה
- 1.מתווך ותיק 17/04/2023 15:55הגב לתגובה זוהמלצה שלי-לתת לכל חייל קרבי משוחרר אדמה בנגב הדרומי ולסבסד את עלויות הבנייה. האזור לא מתאים להשקעה נדלנ״נית אלא להשקעה בילדנו הצעירים.נמלא את המקום בצעירים וצעירות,נפתח את התחבורה הציבורית במקום,ננסה לייצר מקומות תעסוקה ונפריח את השממה. אני רוצה להאמין שאם נפעל כך,הלחץ מהמרכז יירד משמעותית.
- מה אתה מעשן 17/04/2023 19:09הגב לתגובה זואני מת
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
