"תיתכן האטה במכירות אבל המחירים לא באמת יירדו"
חברת הנדל"ן רוטשטיין -0.56% אשר בבעלותה גם נכסי קרקע מניבים, מכרה בשנת 2022 אמנם פחות דירות מאשר בשנה שעברה אבל היא לא רואה בכך שינוי מגמה בשוק הנדל"ן. בשנה האחרונה החברה מכרה 302 יח"ד תמורת 721 מיליון שקל (400 יח"ד כולל שת"פ עם חברות נוספות). בשנת 2021 היא מכרה 359 דירות תמורת 811 מיליון שקל (433 יח"ד כולל חברות נוספות). המשמעות היא מחיר של 2.25 מיליון שקל לדירה בשנת 2022. מניית רוטשטיין ירדה ב-18% בשנת 2022 וכעת היא נסחרת במחיר של 39 שקל המבטא שווי שוק של 601.4 מיליון שקל.
"אנחנו לא נמצאים בכלל במחיר למשתכן/ מחיר מטרה ואין לנו אפילו דירה אחת בהם. העדפנו להתמקד ביחידות דיור רגילות ולא בפרויקטים הללו מאחר והצלחנו במשך השנים לרכוש קרקעות בעסקאות מזומן, עסקאות קומבינציה או בהתחדשות עירונית בהיקף מספיק כך שלא נצרך להתעסק בתחום הזה". אומר בראיון לביזפורטל מנכ"ל החברה, אבישי בן חיים. "אני לא אומר שהתחום הזה לא טוב אבל הרווחיות הגולמית נמוכה מאוד ביחס לבנייה הרגילה ולכן העדפנו לא להיות שם. בנוסף יש לנו גם נכסים מניבים בהם מרכזים מסחריים כתוצאה מכך שהחברה מתעסקת בעיקר ב'מגה-שכונות' שאנחנו בונים לצד הקמת מרלו"גים".
"אנחנו ממוקדים מאוד בתחום ההתחדשות העירונית מזה כעשור. לצורך כך הרחבנו פעילות ורכשנו חברה בת בשם 'אנשי העיר' המתמקדת בתל אביב ומתעסקת במעל 60 פרויקטים. מעבר לכך יש לנו בחברה אגף של התחדשות עירונית, כאשר אנחנו מתעסקים עם כ-13 אלף יח"ד בסך הכל. מעבר להתחדשות העירונית יש לנו את הפעילות ה'רגילה' במגורים".
מה קצב הבנייה? איפה אתם בונים וכמה?
"אנחנו בונים היום 1,800 יח"ד במקביל כאשר רוב הביצוע הוא ביצוע עצמי. בפרויקטים שיש לנו שותפים אנחנו משתדלים לקחת קבלן מפתח כי זה עדיף. ההיקף יגדל השנה כתוצאה מכניסה של פרויקטים חדשים ואני חושב שהוא יתייצב על סדר גודל של 2,000-2,200 יח"ד.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- רוטשטיין: זינוק של 88% בהכנסות ברבעון - 274 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"רוב פעילות ההתחדשות העירונית היא בין חדרה לגדרה ובירושלים. ההתחדשות העירונית פחות מתרוממת בפריפריה, אבל אני מניח שאולי כן בהמשך. שאר הפרויקטים של הבנייה מפוזרים בכל הארץ".
מבחינתכם החברה עמדה ביעדי המכירות? מה הלאה?
"בהחלט עמדנו ביעדים ואנחנו מצפים ששנת 2023 לא תהיה פחות טובה משנת 2022. אמנם מכרנו 30 יח"ד פחות מ-2021 אבל זה בטל בשישים מכיוון שזה תלוי במשתנים שונים כך שאי אפשר למדוד את זה במדויק. ישנם הרבה וקטורים שמשפיעים על הנתונים אבל עמדנו בציפיות".
אתם צופים איזושהי חולשה או האטה בשוק הדיור?
- 37.72 16/01/2023 16:26הגב לתגובה זוכי מפחד שיש וכי יש כבר ירידה. הנתונים היום הם על המצב לפני כמה חודשים כי הדיווח תמיד מאוחר. הוא כבר יודע שהדיווח בעוד כמה חודשים יהיה על ירידות דו ספרתיות. זו הדרך היחידה לשמור מכירות בשוק של שמונים אחוז ירידה בביקוש לדירות ולמשכנתאות.
- 36.גולדה 13/01/2023 21:29הגב לתגובה זוהאיש טועה ומטעה
- 35.Amir 11/01/2023 23:40הגב לתגובה זוand if you are deny it you are lair, or ignorance
- 34.אני 11/01/2023 19:43הגב לתגובה זוהוא אומר שאם תהיה האטה אז של אחוזים בודדים ושלא תהיה ירידה במחירים. אבל כבר יש האטה מטורפת של עשרות אחוזים וזה עובדתי עם ירידה חדה במכירות. או שבעצם הוא לא יודע שנמכרו פחות דירות... מוזר.
- 33.א.ע 11/01/2023 19:17הגב לתגובה זוסבלנות, להמשיך לשבת על הגדר ולא לקנות עד אמצע נשנה המחירים ירדו בין 10-20 אחוז
- עפר 16/01/2023 12:00הגב לתגובה זו2-3% תמתינו...
- 32.אני גר ברמת אביב. המחירים יורדים בין 5-10 אחוז ואי 11/01/2023 17:01הגב לתגובה זואני גר ברמת אביב. המחירים יורדים בין 5-10 אחוז ואין קונים. מה אתם מצפים מקבלן? שיגיד שהוא בצרות? תהיו עיתון ולא פירסומון. לא מתאים לכם. מה מחר? כתבה עם שמאים ומתווכים ומנהלי משכנתאות????????
- 31.נו באמת ביזפורטל רוצה שקבלנים ובעלי אינטרסים בנדל"ן יגידו שהמחירים ירדו .תביאו גורמים אוביקטיבים ואני בטוח שהפוצה של האתר תיגדל.תבדקו ותחקרו כמה אספני דירות יושבים בכנסת שפועלים רק למען עצמם ולא למען העם. (ל"ת)המחירים ירדו והרבה 11/01/2023 14:12הגב לתגובה זו
- 30.יוני 11/01/2023 13:08הגב לתגובה זויש כאן ביקוש דמוגרפי..המחירים לא יכולים לרדת , אולי ממש בקטנה.. אין קררע, אין תשתיות, יש מלא בירוקרטיה... ועוד נקודה- שיעור הגירושין הגבוה בישראל מכעיס ביקושים גבוהים נוספים...
- יוסי 11/01/2023 16:05הגב לתגובה זוומה המחירים שהיו לפני 3 שנים
- 29.הוא בונה בישראל הראשונה או השניה (ל"ת)ירון 11/01/2023 12:30הגב לתגובה זו
- 28.מעניין 11/01/2023 11:41הגב לתגובה זוזועקים חמס על האינטרסנטיות... וביננו, זה לא ממש משפיע על המחירים, וגם לא על הביקושים שיתפרצו עם התחלת העליות.
- 27.דייייי נו 11/01/2023 11:09הגב לתגובה זולמה אתם מראיינים את מי שלאור יום רוצים להמשיך ולפמפם נדל״ן?? מכירים מישהו שיעיד שהתחום שמתפרנס ממנו עומד לחוות רעידת אדמה? למה שיהיה לו אינטרס להגיד את האמת?? ואז הכתבות שלכן נועדו לשרת אותו ואת מה שרוצה יקרה ע״י שטיפת מוח. די, נמאס
- לא יעזור לאינטרסנטים השאח מדבר בעד עצמו (ל"ת)ירידות מטורפות . 13/01/2023 21:31הגב לתגובה זו
- 26.פינטו ומלול 11/01/2023 09:43הגב לתגובה זואם אין ביקוש המחירים ירדו, יש כוונה להעלות את הריבית, יהיה קושי לקחת משכנתאות, יהיו ירידות, לא יודע של כמה
- 25.אלי 11/01/2023 08:59הגב לתגובה זותתכונן לשנתיים בצורת, השנה הזו הריבית תגיע לשיא ושנה הבאה אולי תתחילצלרדת, נראה מה פאוול חושב. וגם אם תרד לא תחזור למה שהיה . יהיה פה ריבית 4.5-5% בכל מקרה
- 24.ענת מתיתיהו 11/01/2023 08:51הגב לתגובה זו" גובה המחיר כגובה הטמטום " ברגע שיבינו שהמחיר לא תואם (והוא ממש לא תואם ) וברגע שתהיה אלטרנטיבה לכסף שכבר יש! וברגע שישימו מס על השכרת נדלן מכל שקל רווח !!! ! דירה 100 מ"ר תעלה 1.2 מ שקל במקסימום
- 23.88 11/01/2023 08:12הגב לתגובה זוירד כשתהיה ירידה המונית מהארץ. ואז את הנדלן תוכלו לדחוף לחרדים, לערבים ולסודנים שיישארו כאן.
- 22.עוד נביא שקר 11/01/2023 07:58הגב לתגובה זומומחים ממך לא יודעים אז מאיפה הידע הזה
- aaa 11/01/2023 09:49הגב לתגובה זואיכשהו באופן מפליא תחזיות כל הקבלנים היא שלא תהיה ירידה. זה ברור שזה מה שהם יטענו כי אם יטענו אחרת, כולם יחכו על הגדר לירידות המיוחלות. אני בטוח שכל הקבלנים כולל כולם, כבר יודעים שהחגיגה נגמרה וירידות המחירים רק התחילה. תמיד מתישהו המסיבה נגמרת..
- 21.יוסי 11/01/2023 07:25הגב לתגובה זואיך התאפשרה עלייה של עשרים אחוז בשקט ? האם קשור לביטול הצמדת הקרקע לתשומות הבניה במאה אחוז? איך אנשים יכולים לשלם עוד חצי מיליון על דירה תוך שנה? מדאיג מאוד אם תבוא קריסה זה יכלול את שוק ההון ושוק העבודה .מפחיד .
- עובדים זרים לא ישפיעו על שוק העבודה ההייטק נותן את הטון (ל"ת)מתן 11/01/2023 10:21הגב לתגובה זו
- 20.מתן 11/01/2023 07:19הגב לתגובה זומי שקנה דירה בקורונה הפסיד שלא קנה את המניה במקום, בקורונה 10 שקל, עלתה ל 50 שקל, וירדה ל 35 שקל, אם תהיה ירידה בענף תרד ל 20 שקל, איך אומרים הכל יכול לקרות
- 19.מה שעולה חייב לרדת (ל"ת)אלו החיים 11/01/2023 06:17הגב לתגובה זו
- ירד אבל לא השנה (ל"ת)עמית 11/01/2023 08:41הגב לתגובה זו
- מוטי 11/01/2023 11:13כבר ירד, וממשיך לרדת נכון שהקבלנים "מקמטים" את הירידה בהטבות כגון תשלום משכנתא לשנתיים עד 10,000 לחודש (ירידה של 200,000 שח) ובנוסף מטבח חלופי וריהוט מלא... וכל זה על מנת שלא יהיה בלמ"ס איזכור על תחילת ירידות כי אז זה כדור שלג. ברוכים הבאים לעידן חדש
- 18.בתייה 11/01/2023 05:55הגב לתגובה זומחפשת בנרות בקריית ים וקריית חים מערבית ראיתי את האזור התאהבתי
- 17.הנדלן השנה רק יעלה.וממשיך לעלות.המוכרים בעלי ממון (ל"ת)אורנה 11/01/2023 05:44הגב לתגובה זו
- 16.ריח של אינטרס 11/01/2023 03:05הגב לתגובה זוהמחירים בירידה כבר חצי שנה
- 15.השנה המחירים יעלו ב3 אחוזים (ל"ת)עמית 11/01/2023 00:46הגב לתגובה זו
- 14.אלביס 11/01/2023 00:20הגב לתגובה זוחחחחח. כל הקבלנים משלשלים מפחד
- 13.אחד! וגם אחד! 10/01/2023 23:43הגב לתגובה זועֲקַבְיָא בֶּן מַהֲלַלְאֵל אוֹמֵר: הִסְתַּכֵּל בִּשְׁלֹשָׁה דְּבָרִים וְאֵין אַתָּה בָּא לִידֵי עֲבֵרָה. דַּע, מֵאַיִן בָּאתָ וּלְאָן אַתָּה הוֹלֵךְ וְלִפְנֵי מִי אַתָּה עָתִיד לִתֵּן דִּין וְחֶשְׁבּוֹן. מֵאַיִן בָּאתָ - מִטִּפָּה סְרוּחָה, וּלְאָן אַתָּה הוֹלֵךְ - לִמְקוֹם עָפָר רִמָּה וְתוֹלֵעָה, וְלִפְנֵי מִי אַתָּה עָתִיד לִתֵּן דִּין וְחֶשְׁבּוֹן - לִפְנֵי מֶלֶךְ מַלְכֵי הַמְּלָכִים הַקָּדוֹשׁ בָּרוּךְ הוּא.
- 12.LOL (ל"ת)דינה 10/01/2023 23:05הגב לתגובה זו
- 11.צחי 10/01/2023 22:45הגב לתגובה זולא היה בהיסטוריה דבר אחד שרק עלה לעולם
- 10.סתם אחד 10/01/2023 22:24הגב לתגובה זומרגישים שהוא מפחד
- ואני חושש 11/01/2023 06:52הגב לתגובה זויתייקר עוד חצי שנה באופן משמעותי, ואז או שיקנו באופקים, או שלא יקנו בכלל.
- 9.מדבר מתוך אינטרס (ל"ת)אינטרס 10/01/2023 22:15הגב לתגובה זו
- 8.חחחחח (ל"ת)ש 10/01/2023 21:10הגב לתגובה זו
- 7.קלקלן 10/01/2023 20:47הגב לתגובה זושנתיים ברווח. אם הוא כל כך בטוח
- 6.שווה לשמור את הכתבה לעוד שנה ואז לאמת את הדובר מול 10/01/2023 20:44הגב לתגובה זושווה לשמור את הכתבה לעוד שנה ואז לאמת את הדובר מול העבדות
- בינתיים 11/01/2023 06:53הגב לתגובה זוקרה מאז למחירי הדירות, לביקוש ולמלאי...
- 5.הנדל"ו ירד, יורד וימשיך לרדת, טעיתי (ל"ת)דוד הגרוזיני האמיתי 10/01/2023 20:19הגב לתגובה זו
- 4.תמכור וקנה מכל בא ליד למה לשכנע ציבור את מי זה מעניין? (ל"ת)נוכלים עושקי העם 10/01/2023 20:03הגב לתגובה זו
- 3.אלי 10/01/2023 20:01הגב לתגובה זוהמחירים כבר יורדים בהתחלה כל מיני מבצעים....בלי הצמדות...אבל הכיוון לירידה
- 2.רונן 10/01/2023 19:53הגב לתגובה זוכל אלה צריכים להיחקר
- usrael 11/01/2023 08:57הגב לתגובה זולא להאשים את המוכרים -יש הרבה מאוד צרכנים ישראלים ללא תחושות ולכן משלמים כל מה שהמוכרים מבקשים. חשבתם שהנישראלי המצוי חכם? אז חשבתם
- 1.אייל 10/01/2023 19:50הגב לתגובה זוברור שיגיד שהמחירים לא ירדו, לקח הלוואות והתחייבויות במאות מיליונים .סכנת פשיטת רגל להרבה קבלנים בארץ
- מיכל 10/01/2023 20:13הגב לתגובה זועדיף לסייע לצעירים במימון שכירות מאשר לחלץ קבלנים מפשיטות רגל
- רונן 10/01/2023 22:07עדיף לכולם שהמחירים ירדו ולהפסיק את השגעון המטורף של השנים האחרונות.
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
