הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בניה חדשה נדל"ן שוק הדיור בניין
צילום: Istock

התאוששות יחסית בשוק הנדל"ן - גידול של 16% בעסקאות בחודש יוני

לראשונה מאז פרוץ המשבר נרשם גידול במספר העסקאות. ככל הנראה הביקושים הכבושים של החודשים הקודמים החלו להשתחרר; עם זאת, קשה יותר למכור את הדירות - המתנה של 23 חודשים למכירת דירה ושוק הדירות להשקעה ממשיך לדשדש

איתן גרסטנפלד | (8)
נושאים בכתבה הכלכלן הראשי מחירי הדירות

בחודש יוני, לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה נרשם גידול בעסקאות בשוק הנדל"ן, זאת לאחר שלושה חודשים בהן נרשמו ירידות חדות. כך עולה מסקירת הנדל"ן, של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. כך, כמות הדירות החדשות שנמכרו במהלך החודש, הגיעה לרמת שיא מתחילת השנה, עם מכירתן של 4.2 אלף דירות. ככל הנראה הביקושים הכבושים של החודשים הקודמים החלו להשתחרר, אך קשה יותר למכור את הדירות - המתנה של 23 חודשים למכירת דירה - ושוק הדירות להשקעה ממשיך לדשדש.

רמת שיא במספר העסקאות

בחודש יוני, נרשם גידול בעסקאות בשוק הנדל"ן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר שלושה חודשים בהן נרשמו ירידות חדות. סך העסקאות בחודש יוני עמד על 10.9 אלף, גידול של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9.1 אלף, עלייה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בנוסף, נמצא כי זהו חודש יוני החזק ביותר מאז רמת השיא ההיסטורי שנרשם ביוני 2015 (אז חל זינוק חד ברכישות משקיעים טרם הכבדת המיסוי). עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי הרמה הגבוהה של העסקאות, הושגה על רקע זינוק חד של 53% במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". 

מספר העסקאות בחודשי יוני, 2020-2002

 מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

מכירות הקבלנים במהלך החודש, התאוששו משמעותית והגיעו לרמה של 4.2 אלף דירות, הרמה החודשית הגבוהה ביותר מאז תחילת השנה. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) מצטמצם מספר זה ל-2.5 אלף דירות, גידול של 26% בהשוואה ליוני אשתקד. בתוך כך, כמאה דירות נמכרו במהלך החודש לשתי קרנות רי"ט  ("תרמו" 5 נקודות אחוז לגידול בעסקאות).

מכירת דירות חדשות

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

עליה במכירות במרבית האזורים

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה במכירות הקבלנים בשוק החופשי הקיפה את מרבית האזורים, למעט נתניה, רחובות וטבריה. בולט במיוחד אזור ב"ש בו הוכפל מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בהשוואה ליוני אשתקד והגיע לרמתו הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2016.

ניתוח הממצאים מלמד כי גידול חריג זה במכירות הקבלנים באזור ב"ש מתרכז במשפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה, כאשר במקביל לגידול החד שחל ברכישות שני סגמנטים אלו באזור זה, גדל משמעותית שיעור הדירות החדשות בסך רכישות אלו (בפרט בקרב משפרי הדיור).

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

רכישת דירות על ידי משקיעים ללא שינוי

רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה ליוני אשתקד, זאת לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות ברכישות אלו. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 11% בלבד, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

עלייה של 24% ברכישות של זוגות צעירים - באר שבע בראש

רכישות הזוגות הצעירים, עבורם מדובר בדירה ראשונה, הסתכמו בחודש יוני ב-5.8 אלף דירות, עלייה חדה של 28% בהשוואה ליוני אשתקד. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4 אלף דירות, עלייה של 19% בהשוואה ליוני אשתקד לאחר ארבעה חודשים רצופים של ירידות חדות.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי העלייה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני הקיפה את כל האזורים, למעט אזור חדרה בו הוסיפו לרדת רכישות אלו בשיעור של 10%. האזור שהוביל את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני היה אזור ב"ש, בו נרשם גידול חריג של 56% ברכישות אלו, אשר הגיעו לרמת של 590 דירות, אחת הרמות הגבוהות שנרשמו ברכישות אלו באזור זה בשנים האחרונות.

קשה יותר למכור - המתנה של 23 חודשים למכירת דירה

רכישות משפרי הדיור בחודש יוני הסתכמו ב-3.8 אלף דירות, עלייה של 8% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור גידול מתון משמעותית בהשוואה לזה שנרשם בקרב רוכשי דירה ראשונה (בכלל זה בשוק החופשי). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי ת"א, המרכז ונתניה הוסיפו לרדת גם בחודש יוני רכישות משפרי הדיור, כאשר מנגד, כפי שצוין, בולט אזור ב"ש עם גידול חד של 43% ברכישות אלו.

מספר "חודשי המדף", של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, עלה בחודש יוני ל-23 חודש, פרק זמן הארוך בחודשיים בהשוואה למוכרי דירות אלו בחודש מאי האחרון. בהשוואה ליוני אשתקד התארך זמן המכירה בשבעה חודשים.

בהקשר זה מציינים באגף כי לאחרונה עברה בכנסת הצעת החוק המאריכה את פרק הזמן הניתן לרוכשי "דירה בהמתנה" למכור את דירתם הקודמת מבלי שיחויבו במס כמשקיעים (במסגרת חקיקה זו לא תובא בחשבון במניין התקופה החודשים מרץ-אוקטובר 2020).

משפרי הדיור - מספר החודשים בהם עמדה דירה על המדף עד שנמכרה

מקור: סקירת אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    טוביה 12/08/2020 07:13
    הגב לתגובה זו
    המשקיעים זיהו את השבחה העתידית בקריית חיים מערבית ליד הים!!!! דירות שיהיו שוים מליונים
  • ציקי 16/08/2020 17:53
    הגב לתגובה זו
    לא שווים... ודי בחיאת לא נמאס לך כבר מקריית חיים... ביננו - אף אחד לא יקנה - זה הוירוס הזה והמוניטין - עובדות החיים... תתמודד אבל די - אכלת לנו את הראש!
  • 3.
    אני 11/08/2020 12:38
    הגב לתגובה זו
    ואני ממש ממש לא שמח לאידם של אחרים. די ברור שלאחר 3 חודשים ששוק במכירות היה מושבת לחלוטין (מרץ-מאי) שבו לא היתה אפשרות טכנית ממשית למכור שירות החלק השתתק בחודש יוני. מין הסתם אלו שמכרו אלו הם שהיו חייבים למכור עקב שהתחייבו למכור, משמע כנראה שהתחייבו לקנות (משפרי דיור ואחרים). אגב, נתוני המכירות ממש לא מפתיעים, אחרי 3 חודשים של דומיה, היה ניתן לצפות ליותר עסקאות. על פניו ברור שלחץ המוכרים בשוק הוא גדול. ולללא קשר לביקוש, יש לבחון מה האפשרות האמיתית של הרוכשים לרכוש דירה, שהרי הרבה אנשים פוטרו או שבם בחלת. ועכשיו לרוכשים להשקעה: הורדת מס הרכישה לא ממש תהווה גורם מהותי לרכוש או לא לרכוש להשקעה, מחירי הדירות עדיין גבוהים, בטח ביחס לתשואה. אם נוסיף את מצב השוכרים, שהוא בטח ובטח פחות טוב, ממש לא בטוח לגבי בטיחות הש'קים שעליהם חתומים השוכרים ו/או שק הביטחון (שהוא ממש ממש לא ערבות ..). אז לבטח כאב הראש של המשכירים יהיה גדול יותר. הכל אומר שהמשכירים ירצו מקדם ביטחון גבוה יותר מה שאומר שירצו מחירים יותר גבוהים לשכירות, אחת משתיים: מחירי שכירות עולים (מה שממשלא אפשרי) או מחירי דירות למטה..בגדול
  • 2.
    מה קורה עם המחירים ? (ל"ת)
    רון 11/08/2020 12:15
    הגב לתגובה זו
  • המחירים יורדים ולכן יש עליה בכמות העסקות (ל"ת)
    עתיד ודוד 12/08/2020 09:08
    הגב לתגובה זו
  • יש ירידה לא גדולה עדיין של 5-7 אחוז. אבל לדעתי היר 12/08/2020 08:36
    הגב לתגובה זו
    יש ירידה לא גדולה עדיין של 5-7 אחוז. אבל לדעתי הירידה תתעצם. מי שמחזיק את מחירי דירות היקרות זה כל מיני עולים מצרפת עם רכבים של מליון שקל לבעל ולאישה ולמטפלת. הכל לדעתי כסף שחור של פושעים. העיקר יש להם כיפה שחורה וציצית
  • 1.
    אדורם 11/08/2020 12:09
    הגב לתגובה זו
    הממשלה עושה כל מאמץ להעלות את מחירי הנדל"ן, הריבית תישאר נמוכה, התקשורת גם מתגייסת ברובה לטובת הקבלנים. למה בעצם הממשלה תרצה להוריד את המחירים? לא זו בלבד שהדבר יחריף את המשבר הכלכלי , גם ערכם של הנכסים שבידי השרים והח"כים יצנח. לזוגות הצעירים אין אפשרויות טובות. השכרה גם היא לא כדאית במיוחד, ירידה מהארץ היא צעד שרק מעטים ואמיצים עושים אותו. עוד אפשרות היא צורה כלשהי של מרי אזרחי (למשל השתמטות המונית מצה"ל, עם המסר, המדינה רק רוצה להעלות את מחירי הנדל"ן, אז לפחות שייתנו לנו עוד שלוש שנים לעבוד מגיל 18 ולחסוך). זה יכול להצליח כי אי אפשר להכניס את כולם לכלא, אבל צעד כזה לא ייעשה, רק החרדים (ייאמר לזכותם) יכולים להתאגד בצורה נחושה כזו. כך שאנשים ימשיכו לקנות במחירים מנופחים ומפומפמים.
  • ירדן 11/08/2020 14:50
    הגב לתגובה זו
    היו נכונות בכל מקום וזמן שבו נדל"ן קרס. ולמרות זאת הוא קרס.
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן