לחץ אדיר אצל הקבלנים: יאפשרו רכישת דירה עכשיו וקבלת הטבת מע"מ בהמשך

קבינט הדיור אישר את איפוס מחיר המע"מ ברכישת דירות מקבלן, בתנאים מסוימים וקביעת תכנית מחיר מטרה, אשר צפוי להפחית את מחיר הדירות בכ- 20%.

התגובה המיידית של הציבור צפויה להיות המתנה עם רכישת דירה חדשה, עד למועד שבו החוק יאושר, מה שייצור כרגע קיפאון בשוק הדירות עד שתתבהר התמונה. בנוסף לכך, הזוגות הצעירים חוששים שביום שבו יאושר החוק, תהיה התנפלות על הדירות הקיימות בשוק והעומדות בתנאי הפטור, יהיה קשה יותר לאתר דירה, וקיים חשש שכתוצאה מכך המחירים שלהן יעלו.

מבחינת לוח הזמנים של החקיקה, נקבע כי תוקם ועדה אשר תנסח את התנאים שבהתקיימם יוכלו רוכשי דירות לקבל את ההטבות. הועדה תפעל במשך כ- 60 יום במסגרתם תכתוב ותנסח את הצעת החוק ותבחן את תנאיה.

בתקופת הביניים ועד לאישור הפטור בחקיקה, קיימת עדיין דרך אחרת שבה ניתן לרכוש דירה מקבלן היום, ולנטרל את הסיכון שאולי הדירה תהיה זכאית להנחה של המע"מ לאחר הרכישה, וזאת על ידי היערכות מוקדמת והכנסת סעיפים מסוימים בחוזה רכישת הדירה מול הקבלן.

• ביבי או טיבי? הכלכלה הישראלית בצרות גדולות
• לפיד לנתניהו: "למען טובת ילדינו, הגיע זמנך לרדת מהבמה"

חותמים על חוזה על תנאי עו"ד קרן זוקין, מהמחלקה המסחרית במשרד עוה"ד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, אומרת כי "עד שיעבור החוק בכנסת ויכנס לתוקף, הרי שהשוק צפוי להיכנס לסטגנציה, רוכשי הדירות כבר יושבים על הגדר, מחכים לראות באילו תנאים יהיו זכאים לקבל את ההטבות לרכישת הדירה ואם החוק יחול רטרואקטיבית על מי שרכש דירה בחודשים האחרונים אם לאו".

לדברי זוקין, "על מנת למנוע את הקיפאון בשוק הדירות עד לאישור החוק, ניתן לבחון אפשרות לחתום על הסכמים מותנים לתקופה של כ-90 יום, לפיהם במידה ויאושר החוק והרוכש יהיה זכאי לפטור ממע"מ, כי אז או שהקבלן יפחית את מחיר המע"מ ממחיר הדירה או שתבוטל עסקת המכר המקורית, מבלי שיראו בכך כהפרה של הסכם המכר".

זוקין מציינת, כי אפשר לסכם כי במקרה כאמור הרי שהקונה יידרש לשלם לקבלן "קנס יציאה מוקטן" בכדי להשיב לקבלן את הוצאותיו המשפטיות והאחרות בחתימה של הסכם המכר ובביטולו, וכן בשמירת הדירה עבור הרוכש במשך שלושה חודשים ללא אפשרות למכרה לצד ג' אחר. "הקנס" האמור בוודאי לא צפוי להגיע לכדי 18% ממחיר דירה.

• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במתווה כאמור הרוכש צריך לוודא כי בחוזה המכר ובייפויי הכוח עליהם חותמים הצדדים יוכנסו סעיפים בהם הצדדים מתחייבים לחתום על כל מסמך שיידרש באם יתמלאו התנאים לביטול העסקה ודווח על הביטול לרשויות המס.

"קבלנים רבים לא ימהרו להתקשר בחוזים" "עשיית חוזה על תנאי הינו פתרון אפשרי אשר מאזן בין חוסר הוודאות השורר כיום בשוק לבין הצורך בתנועה והתקדמות", אומרת זוקין, "ואולם יש לקחת בחשבון כי סביר כי קבלנים רבים לא ימהרו להתקשר בחוזים כאמור, שכן הדבר יוצר חוסר וודאות לגבי מלאי הדירות העומדות למכירה בפרויקט שלהם ואף כלל לא ברור האם הדבר יאושר על ידי בנקים מלווים בפרויקטים בהם ניתן ליווי בנקאי. בכל מקרה יש לקחת בחשבון כי התניה כאמור צריכה להיות מלווה בייעוץ וניסוח משפטי בכדי למנוע טענות מצד רשויות המס למכר חוזר".

"אי הוודאות בשוק גדולה מאוד" חברת הבניה צמח המרמן מקדימה את חוק המע"מ. בכל אתרי החברה הרלוונטיים, רוכשי הדירות יכולים להירשם לרכישת דירה והרכישה תיכנס לתוקף כאשר החוק להורדת המע"מ ל-0% ייכנס לתוקף.

לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והיזום בצמח המרמן: "כרגע אי הוודאות בשוק גדולה מאוד, מה שניתן לדעת בוודאות הוא שאין מספיק היצע של דירות זולות בשוק. לכן, כל מי שהגיע מהבוקר למרכזי המכירות של החברה יכול להירשם לרכישת דירה וההסכם ייכנס לתוקף כאשר חוק המע"מ ייכנס לתוקף".

חברת פרי נדל"ן מקבוצת אלדד פרי, הבונה בין היתר פרויקטים ברחובות ועפולה, מאפשרת ללקוחות לבצע הרשמה לדירה שתקפה ל-3 חודשים כבר היום, ובכך לשריין את הדירה שהם רוצים במחיר הנוכחי. כאשר החוק יכנס לתוקף, הם יהיו זכאים לתנאי החוק ולרכוש את הדירה במחיר הכולל את הנחת המע"מ. ובמידה והרוכשים לא יהיה זכאים להיכלל בתנאי החוק, הם יוכלו לבטל את ההסכם ולקבל את מקדמות ההרשמה בסוף התקופה.

חברת אמירי גן, תאפשר אף היא לכל רוכש העומד בקריטריונים של הצעת שר האוצר, שיבצע בקשת רכישה בפרויקט החברה בחדרה, מחיר דירה שיישמר לו מיום בקשת הרכישה ל-4 חודשים קדימה. במידה והסרת המע"מ תיכנס לתקפה יקבל הרוכש את ההנחה בזכות הפטור מהמע"מ . אם הצעת לפיד לא תעבור, הרוכש ייהנה ממחיר רלוונטי או לחלופין יוכל לבטל את בקשת הרכישה.