לאן הולכת ההתחדשות העירונית; מה הרווח המייצג של מצלאוי וכמה אפסייד יש במניה? "לפחות פי 2"

בזמן שת"א נדל"ן בירידה קלה על השנה, כ0.3%, המנייה של מצלאוי 4.62%  נחתכה בכ-20%, תשואת חסר גם ביחס למדד היזמיות שירד 1.3% באותה תקופה וגם ביחס למתחרות בהתחדשות העירונית. בתחילת יולי אשתקד מצלאוי עוד הצליחה לכמה ימים לחצות שווי שוק של 400 מיליון שקל, אבל כיום היא נסחרת סביב 280 מיליון שקל בלבד. כשאנחנו שואלים את המנכ"ל גלעד אורן, מה הוא חושב על זה הוא מאוד ברור, המכפילים רחוקים מאוד מהמקום שהוא חושב בו צריך להיות השווי. "אני עם הון עצמי של בערך 220 מיליון שקל, אני אמור להיסחר במינימום ב-660 מיליון שקל", הוא אומר. אבל השוק וקצת בצדק, חושש. 

הרבעון הראשון של מצלאוי היה חלש, אפילו חלש מאוד. ההכנסות צנחו בכ-30% ל-62.5 מיליון שקל, לעומת 89.7 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הגולמי כמעט נחתך בחצי ועמד על 9.9 מיליון שקל בלבד, מול 18.7 מיליון שקל ברבעון המקביל, אבל מה שהכי מפחיד זה שיעור הרווחיות הגולמית שירד לכ-15.8%. בשורה התחתונה מצלאוי עברה להפסד נקי של 2.3 מיליון שקל, אחרי רווח של 8.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. גם הוצאות המימון לחצו, והסתכמו נטו ב-7.2 מיליון שקל, לעומת 4.1 מיליון שקל ברבעון המקביל.

אבל אורן נשמע אופטימי. מבחינתו, זה לא שינוי מגמה זה רבעון חריג שנפגע מהמלחמה ומהעצירה באתרי הבנייה והוא אומר לנו, "הרבעון הראשון הוא תוצאה לא מייצגת בכלל", "שליש מהתקופה הביצוע לא כל כך התקדם. הוצאות הנהלה וכלליות והוצאות מימון לא עצרו בחודש הזה, הן רצו רגיל" אז איך צריך להסתכל על הרווח הקשינו? מה הוא חושב על השוק? האם עכשיו, אחרי המלחמה הוא כן רואה התאוששות? את זה נשאיר לכם לקרוא למטה.

בינתיים גם הדירקטוריון מנסה לאותת שהמניה זולה. מצלאוי יצאה אתמול לתוכנית רכישה עצמית של מניות בהיקף של 5 מיליון שקל. זה לא סכום גדול ביחס למאזן, אבל זה רמז עבה. גם סמי מצלאוי בעצמו רוכש ורוכש מניות לאורך כל החודשים האחרונים בסכום שכבר עבר את החצי מליון שקל.

אנחנו גם מדברים אחרי אסיפת בעלי המניות שהייתה די חריגה. בסוף השבוע שעבר בעלי מניות המיעוט, בעיקר המוסדיים, חסמו הקצאת אופציות שביקשה החברה לאשר לאורן כחלק מתנאי כהונתו. בקרב בעלי המניות ללא עניין אישי ההתנגדות הייתה כמעט מוחלטת. אורן לא נפגע, "זו זכותם המלאה", הוא אומר. "אני לא לוקח את זה באופן אישי". הוא גם שולל בפנינו שזה יוריד לו את המוטיבציה "זה לא מרפה את ידיי" הוא אומר, גם ככל שהתוצאות ישתפרו, והן ישתפרו להערכתו, הוא סבור שיהיה מקום להעלות שוב הצעה כזאת. בסופו של דבר אופציות (דובר על אופציות ל-3 שנים קדימה) מצליחות לרתום את המנכ"ל וזה חשוב, אבל יש לציין שכבר יש ברשותו אופציות כך שהוא כבר מגוייס, ובשיחה אפשר בהחלט להתרשם מכך.

מה קורה היום בשוק הנדל"ן? תן את הזווית שלכם. מצלאוי התחילה את ההתחדשות העירונית בישראל, מאז עברו הרבה מים, הרבה שחקנים הצטרפו, והיום זה כבר נראה פחות כלכלי מבעבר. איך אתה מסתכל על המצב?

"תראה, בסופו של דבר נדל"ן זה אווירה. והאווירה בשנתיים וחצי האחרונות במדינה, עם המלחמות שעברנו, החטופים, ההרוגים, ומאות אלפי חיילים בגילאים שאמורים לרכוש דירה ונמצאים במילואים, היא לא אווירה פשוטה. לאדם שהוא לא איש עסקים, רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הכי גדולה שהוא עושה בחייו. בתקופה כזאת האווירה הכללית לא באמת נותנת תחושה נוחה לעשות את זה. תוסיף לזה גם את הריבית הגבוהה שהייתה לאורך כל התקופה.

"מצד שני, הביקושים לא נעלמו. אתה רואה שמחירי השכירות הרקיעו שחקים. אין היום דירות רפאים ריקות שאדם לא מצליח להשכיר. אנחנו חווים את זה גם בפרויקטים שלנו, כשדיירים מתפנים כדי להתחיל פרויקט וקשה להם מאוד למצוא דירה לשכירות. לכן הביקושים לא נעלמו. אני חושב שככל שהאווירה הכללית תשתפר, בעזרת השם עם רגיעה ביטחונית, וככל שהריבית תמשיך לרדת ותהיה בשיעורים שפויים יותר למשכנתאות, נראה את האנשים חוזרים למשרדי המכירות, עושים עסקאות וקונים דירות. כשהחזרי המשכנתה יהיו פחות או יותר באיזון מול מחירי השכירות, השוק יחזור לקדמותו".

אבל כשאתה מדבר על “אווירה”, זה קצת אמורפי. אנחנו נמצאים במצב של דכדוך לאומי ההסכם עם איראן שמתגבש גם מוסיף לזה ויש גם גלי פיטורים בהייטק. אלה דברים שיכולים לעכב עליית ערך בטווח הקצר והבינוני.

• שאפו לבעלי המניות של מצלאוי: עצרו שכר גבוה למנכ"ל
• מצלאוי זכתה בפרויקט התחדשות עירונית של 151 יח"ד בראשון לציון

"כל מה שאמרת, אני מסכים איתך. מצד שני, אנשים בסופו של דבר צריכים מקום לגור. דירת מגורים היא לא מותרות, היא מוצר צריכה בסיסי".

ומה לגבי ההיצע? יש 84 אלפף דירות על המדף זה שווה ערך לביקוש של יותר משנתיים וחצי

"אני חושב שכל הנתונים של ההיצע הם נתונים קצת מוטים. זה לא פיקטיבי, אבל מדובר ב-80 אלף או 86 אלף דירות למכירה בשלבים שונים של בנייה. זה לא שיש היום 80 אלף דירות גמורות, עומדות, מוכנות ומחכות שמישהו ייכנס אליהן.

"צריך לזכור שמדינת ישראל היא מדינה עם ריבוי טבעי גבוה מאוד, מהגבוהים במדינות ה-OECD. תוחלת החיים התארכה בצורה משמעותית, ולצערי יש גם הרבה זוגות שמתגרשים, כך שבית אחד הופך לשני בתים. הצורך השנתי במדינת ישראל במצב רגיל הוא סביב 60 אלף דירות.

"אם יזם התחיל אתמול פרויקט של 500 דירות, אז ה-500 האלה מצטרפות למלאי הדירות למכירה, אבל יש לו שלוש, ארבע או חמש שנים למכור אותן, תלוי בגודל הפרויקט. סביר להניח שרובן יימכרו, אם לא כולן. לכן הנתון הזה קצת מעוות. מצד שני, כשאתה מסתכל על שוק השכירות, דירות מושכרות מהר מאוד. זה אומר שהביקוש קיים. אנשים צריכים לגור במקום כלשהו.

• פורטיסימו פונה לחו"ל: סיטי תחפש משקיעים זרים לסלקום
• דלק נכסים תשקיע כ-24 מיליון שקל בתחנת דלק ומסחר במכרז בקריית גת

"נכון, האווירה פחות נעימה, וזו תקופה מאתגרת, אבל זו תקופה שצריך לעבור אותה. אנחנו מנהלים עסקים, מנהלים סיכונים, ונמצאים בסביבה שלא בהכרח תלויה בנו. המצב הביטחוני לא באמת תלוי בשוק העסקים בישראל, אלה דברים שקורים מעלינו. אבל אנחנו למודי ניסיון, יודעים לעמוד באתגרים, והמדינה הזאת כל כמה שנים מתמודדת עם אתגר כזה או אחר. היתרון שלנו כישראלים הוא שאנחנו יודעים להתאים את עצמנו למצבים, להתמודד, וגם לצאת ממשברים מחוזקים יותר".

בוא נלך לתוצאות. הרבעון הראשון היה חלש מאוד, והחברה עברה להפסד נקי. אבל אנחנו לא נמדוד רק רבעונית, איך צריך להסתכל על הרווח המייצג של מצלאוי, 2025 היא רמת הרווח שאנחנו צריכים לקחת כבסיס, או יש סיכוי לרדת מתחת?

"קודם כל, מצלאוי בשנים 2024 ו-2025 הרוויחה יפה מאוד. בשנת 2024 החברה הרוויחה 37 מיליון שקל רווח נקי, ובשנת 2025 הרוויחה 28 מיליון שקל רווח נקי. לחברה שההון העצמי שלה הוא סביב 200 מיליון שקל, זה רווח יפה.

"מהצד השני, אם השוק היה טוב יותר ממה שקורה בפועל, היינו יכולים להגיע גם לרווחים של 60 ו-70 מיליון שקל בתקופות האלה. הרבעון הראשון של 2026 הוא תוצאה לא מייצגת בכלל, כי חודש מרץ היה חודש של מלחמה, ולמעשה סגרו את האתרים ולא יכולנו להתקדם בביצוע. אנחנו מכירים בהכנסות לפי התקדמות בביצוע, וכששליש מהתקופה הביצוע כמעט לא מתקדם, זה משפיע. גם במה שאנחנו בונים לשותפים שלנו, חשבונות הביצוע יצאו נמוכים יחסית כי האתרים היו סגורים ולא פעילים. מצד שני, הוצאות הנהלה וכלליות והוצאות מימון לא עצרו בחודש הזה, הן המשיכו כרגיל.

"לכן אני מעריך שנראה תיקון ברבעונים הבאים. בסוף הבניינים צריכים להסתיים, אנחנו נאיץ את ההתקדמות ונראה את התיקון בהמשך".

בתרחיש שבו השוק לא מתדרדר מכאן, 2025 היא הרצפה של מצלאוי? כלומר, אתה לא רואה את החברה יורדת מרווח שנתי של כ-28 מיליון שקל?

"תראה, זה מאוד תלוי בקצב המכירות בחצי השנה הקרובה. ברובע איילון אנחנו די בסיום של הבניינים, כך שגם ככה מה שנשאר לעשות שם הוא עבודות שקצב ההתקדמות בהן נמוך יותר מאשר בתחילת הפרויקט. אבל אם, כמו שאנחנו צופים, נפתח שיווק בפרויקטים החדשים שלנו בהרצליה, בבת ים וברמת השרון, ואם בפרויקטים הקיימים ברובע איילון יימכר המלאי שעדיין לא נמכר, בערך 50 דירות, אז כן, אנחנו יכולים לראות רווח שאפילו יעבור את הרווח של 2025.

"אבל זה תלוי מכירות ותלוי שוק. במצב הנוכחי, אם הוא יישאר פחות או יותר כפי שהוא היום, אני מעריך שנמצא את עצמנו עם רווח דומה לשנת 2025. אני לא חושב שנרד מתחת לזה".

מה הרווחיות שאתה רואה היום בפרויקטים? יש פרויקטים שאתם לוקחים גם מתחת ל-15%?

"קודם כל צריך להגדיר למה אתה קורא רווח גולמי, כי ההגדרה החשבונאית היא לא בהכרח ההגדרה שאתה מתכוון אליה. ברווח פרויקטלי אנחנו לא לוקחים פחות מ-15%, זה ברור. רווח פרויקטלי כולל בתוכו גם הוצאות מימון, הוצאות שיווק וכל הדברים האלה.

"מבחינת רווחיות גולמית, כלומר מחיר מכירה מול עלות בנייה ישירה, אנחנו מדברים על מספרים של 25%-30%. יש לנו גם יתרון גדול ביחס לאחרים, כי אנחנו הגורם שמבצע את הפרויקט עבור עצמנו. אם הייתי לוקח קבלן חיצוני, היה גלום בתוך העלות רווח קבלני של בערך 7%-8%, ואצלנו אנחנו נהנים מהרווח הזה בעצמנו.

"בפרויקטים שבהם אנחנו לבד ובונים לעצמנו, הרווחיות שלנו טובה יותר ממה שמופיע בדוח אפס. בדוח אפס מחשבים כאילו אתה לוקח קבלן חיצוני, אבל במקרה שלנו זה אותו גוף. לכן אנחנו נהנים גם מהרווח הזה. אפשר לראות גם בדוחות, כולל ברבעון הראשון, שיש רווחיות גולמית טובה בפרויקטים. הבעיה ברבעון הייתה באמת ששליש מהתקופה העסק כמעט נעצר".

אתה אומר שהרבעון החלש הוא תוצאה של המלחמה, אבל הרי גם בלי מרץ, השוק לא בדיוק היה חזק יש מלאי דירות גדול, למה שלא נראה בזה סימן לשחיקה בפעילות, ולא רק תקלה זמנית של חודש אחד?

"אני לא אומר שהשוק קל. ברור שהשוק היום מאתגר יותר, דיברנו על זה, זו אווירה, זו ריבית, אלה קונים שיותר זהירים. אבל ברבעון הראשון אצלנו הייתה פגיעה מאוד נקודתית ומשמעותית בגלל המלחמה. זה לא היה 12 ימים, זה היה חודש שלם. מ-28 בפברואר, כשהתחילה המלחמה עם איראן, קיבלנו הוראה שאי אפשר לעבוד במקומות שאין בהם ממ"ד צמוד ותקני.

"גם באתרי הבנייה, כל חודש מרץ ועוד קצת לתוך אפריל, הייתה הנחיה חד-משמעית: איפה שאין ממ"ד תקני, אי אפשר לשים פועלים שיעבדו. אי אפשר לעבוד על מנופים, אי אפשר לעשות עבודות חוץ, וכל מקום שבו אתה לא יכול להבטיח שהעובדים יגיעו תוך דקה וחצי לממ"ד תקני, אתה לא יכול להפעיל. זה עצר את העבודה בצורה משמעותית".

יש לכם היום ריכוז גדול בבת ים, רובע איילון, סמטת הוורדים, רוטשילד, משה סנה. למה דווקא בת ים?

"חברת מצלאוי מזהה ערי עוגן בכל תקופה. בעבר עיר העוגן שלנו הייתה קריית אונו. זיהינו שם פוטנציאל גדול, עשינו שם הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית, חידשנו את פני העיר ועשינו טוב לעיר. היום אנחנו מזהים שבת ים היא מקום עם פוטנציאל לא ממומש בכלל.

"בת ים היא עיר של בערך 170-180 אלף תושבים, עם חוף ים, במרכז הארץ, עם עירייה טובה שמשקיעה בחינוך ובתרבות ורוצה לקדם את העיר. מצד שני, המחירים שם הם מהזולים בגוש דן. כדי לסבר את האוזן, המחירים בבת ים דומים בערך למחירים באשדוד, וזה לא כל כך נורמלי".

אבל גם על לוד ורמלה ועוד איזורים אומרים שהן במרכז והמחירים עדיין נמוכים, יש כאן תמחור שמתמחר בין השאר אופי של אוכלוסיה.

"לוד ורמלה הן לא השוואה לבת ים, זה סיפור אחר לגמרי. כשאדם בא לרכוש דירה, הוא שואל את עצמו כמה שאלות בסיסיות: איך החינוך לילדים שלי, איך הביטחון האישי שלי, ואיזו סביבת מגורים אני מקבל. יכול להיות שבשנים קודמות בבת ים פחות שמו דגש על הדברים האלה, ובגלל זה ערים אחרות בגוש דן רצו קדימה ובת ים נשארה מאחור. אבל אנחנו זיהינו שיש שם שינוי, שהוא כבר קורה היום.

"יש פוטנציאל לעליית ערך משמעותית בבת ים. לדוגמה, בפרויקט שלנו ברובע איילון, שהתחיל בשיווק ב-2022, דירת שני חדרים נמכרה אז בכ-1.3 מיליון שקל. היום מוכרים את אותה דירה בכ-2 מיליון שקל. זו עלייה של בערך 50% בארבע שנים. אנשים הבינו שהייתה אנומליה, שהמחירים היו זולים מאוד, ושיש פוטנציאל עליית ערך משמעותי.

"אני עומד להתחיל בעוד כמה חודשים פרויקט מגדל יוקרה ברוטשילד בבת ים. המחיר הממוצע שאני מעריך שנמכור בו דירות שם הוא בערך 40 אלף שקל למטר. זה מגדל בחלק הצפוני של בת ים, קרוב מאוד לים. אם תלך עוד חצי קילומטר לכיוון תל אביב, במגדל יוקרה על הים המחירים יכולים להיות הרבה יותר גבוהים. לכן אני רואה שם פער גדול.

"אנשים כבר פונים אליי היום ושואלים מתי נתחיל לשווק את הפרויקט, כי הם מבינים ש-40 אלף שקל למטר יכול להפוך מהר מאוד ל-60 או 70 אלף שקל למטר. בסוף זה על הגבול של יפו, והמרחק קטן מאוד. גם ברובע איילון, במגדל של 44 קומות, אפשר לקנות דירת שלושה חדרים בקומות גבוהות סביב 2.6-2.7 מיליון שקל, עם נוף לתל אביב ולים. אלה מחירים של אשדוד, לא מחירים שמתאימים לגוש דן".

מה יקרה בבת ים בעוד שלוש שנים?

"אני מעריך שבעוד שלוש שנים נראה שהמחירים בבת ים מתיישרים בצורה כזו או אחרת עם מה שקורה מסביב לפריפריה של תל אביב. אני חושב שנראה את המחירים בבת ים לא פחות מרמת גן ולא פחות מגבעתיים. בסופו של דבר, הרכבת הקלה והמטרו יחברו את כל גוש דן למרחב אחד, ולבת ים יש יתרון שאין לערים אחרות שציינתי, וזה חוף הים. זה פקטור משמעותי מאוד למי שמחפש סביבת מגורים.

"בגלל שאנחנו מאמינים בבת ים, בערך המוסף שלה ובפוטנציאל עליית המחירים, אנחנו משקיעים שם הרבה. אבל אנחנו גם מפזרים סיכונים. זה נכון שיש לנו הרבה בבת ים, אבל יש לנו גם פעילות בגוש דן, ברמת גן, בהרצליה, בתל אביב ובקריית אונו".

ומה לגבי הפריפריה? אין שם הזדמנויות מבחינת התחדשות עירונית?

"אנחנו לא נגד פריפריה. אני חושב שבפריפריה יש הזדמנויות, אבל בגלל שאנחנו גם הגורם המבצע של הפרויקטים, וחשוב לנו להיות בתוך הביצוע, בתוך העבודה, לראות את האתרים, אנחנו לא מתרחקים לפריפריה. אני לא רוצה למצוא את עצמי נוסע חצי יום לאתר בבאר שבע, למשל. כשאתה קבלן מבצע וצריך לשנע את כל האופרציה, משאיות, טרקטורים, תבניות, פועלים וכל הדברים האלה, לוגיסטית זה יותר מורכב.

"ברמה הענפית, אני חושב שהפריפריה פחות אטרקטיבית היום להתחדשות עירונית מכמה סיבות. קודם כל, בפריפריה יש הרבה שטחים ריקים לבנייה חדשה, מה שאין באזור המרכז. באשקלון, דימונה, אופקים או נתיבות, יש שכונות שלמות שנבנות במסגרת הסכמי גג, ויש הרבה קרקע לבנייה. לכן אין שם אותו לחץ לעשות התחדשות עירונית.

"מצד שני, ערכי הקרקע נמוכים בהרבה ביחס למרכז. בסוף, התחדשות עירונית היא סוג של עסקת קומבינציה. כדי שזה יהיה כלכלי, צריך מכפילי דירות מאוד גבוהים. למכפילים כאלה יש השלכות רוחב על העיר: תנועה, תשתיות, מבני ציבור ועוד. אני לא יודע אם עיר יכולה לקחת מתחם של 500 יחידות דיור ולהפוך אותו ל-5,000 יחידות דיור בלי שזה ייצור סיפור אחר לגמרי.

"לכן אני חושב שהפריפריה פחות בשלה היום להתחדשות עירונית. אני יודע שרצים שם כל מיני מיזמים, אנשים מנסים לחקות את מה שקורה במרכז, מחתימים דיירים ומבטיחים להם דברים. דה-פקטו, אני לא רואה את זה קורה הלכה למעשה בהיקפים משמעותיים. אולי יש פרויקטים בודדים, אבל לא כמו במרכז, שבו בשנים האחרונות היתרי הבנייה להתחדשות עירונית כבר עולים על ההיתרים לבנייה יזמית רגילה".

בוא נדבר על תוכנית הרכישה העצמית. אתה לא חושב שזה פחות נכון לצאת עכשיו לבייבק, בתקופה שבה החברה צריכה קודם להראות התייצבות בתוצאות?

"בסוף, לבייבק יש כמה סיבות. הסיבה המרכזית היא שהדירקטוריון חושב שהחברה נסחרת בשווי נמוך מאוד ביחס לשווי האמיתי שלה. לכן הוא מזהה הזדמנות לקנות מניות בחזרה. לא החליטו על בייבק בהיקפים של עשרות מיליונים שישפיעו באמת על תזרים החברה.

"כמובן שלפני החלטה כזאת עושים את כל המבחנים שנדרשים לפי החוק, בוחנים את התזרים העתידי של החברה ורואים שאפשר לעמוד בזה. אני גם אגיד יותר מזה, זה לא משהו מחייב. אם חס וחלילה נראה שזה מקשה תזרימית, יכול להיות שלא נעשה את זה. אבל אנחנו לא צופים שזה יקרה.

"אנחנו חושבים שמחיר המניה היום זול מאוד. לפני כמה חודשים המניה הייתה סביב 17.5-18 שקל, והיום היא פחות מ-13 שקל. למעשה היא חזרה לערכים של לפני כשנתיים, גם סמי מצלאוי רוכש מניות בתקופה האחרונה, כי גם הוא מזהה שהמחיר זול ויש הזדמנות.

"אני חושב שהמניה הזדמנותית מאוד. אם תבחן חברות שעוסקות בהתחדשות עירונית, בדרך כלל מכפילי ההון שלהן בממוצע הם בין 3 ל-4. אם למצלאוי יש הון עצמי של בערך 220 מיליון שקל, היא אמורה להיסחר במינימום סביב 660 מיליון שקל. בפועל היא נסחרת סביב 300 מיליון שקל. לכן אני חושב שיש כאן הזדמנות טובה.

"מצד שני, אנחנו רואים שכל חברות הנדל"ן חוות בחודשיים האחרונים ירידות משמעותיות במחירי המניות. בתקופה האחרונה המשקיעים הולכים יותר לעולמות של חברות ביטחוניות וכדומה. אני חושב שזו מכה בכנף, תקופה מסוימת, ושגם כאן מדובר באווירה".

אז אם זו "אווירה" מה ישנה אותה?

"זה כמה פרמטרים. קודם כל, שיהיו שלווה ורוגע במדינה, שלא נחווה מלחמות, איומים והרוגים, דברים שבאמת הורסים את מצב הרוח. דבר שני, הריבית. אנחנו רואים שהריבית במגמת ירידה, ואני מקווה שנראה הורדה משמעותית יותר בזמן הקרוב, גם על רקע ירידה במדד והתחזקות השקל.

"מדד תשומות הבנייה עולה, אבל אנחנו פחות חווים את זה אצלנו. אנחנו גורם מבצע בעצמנו ויש לנו הסכמים היסטוריים עם ספקים רבים. אנחנו רואים את העלייה יותר בכוח אדם, אבל ביחס לפרויקט זה לא דרמטי.

"בסוף, כשבן אדם חי באווירה שבה הוא לא בטוח במקום העבודה שלו, וחושש שאולי יפטרו אותו מחר בבוקר, הוא לא ממהר להתחייב למשכנתה ל-25 שנה. זה הרבה פסיכולוגיה. אני מעריך שככל שנסיים את התקופה שאנחנו חווים בשנתיים וחצי האחרונות, נראה אנשים חוזרים למשרדי המכירות, רוכשים דירות וממשיכים הלאה".

אתה רוצה להתייחס לאופציות שהמוסדיים עצרו באסיפה?

"אני חושב שאין קשר אמיתי בין זה לבין התוצאות של החברה. לא זיהינו התנגדות מראש. עשינו את כל מה שביקשו מאיתנו, שלחנו חומרים, נפגשתי עם המוסדיים, ולא הייתה אינדיקציה שהם הולכים להתנגד. 

אז ההתנגדות הפתיעה אותך?

"זה הפתיע אותי קצת, אבל אני מעריך שזה יסתדר. קודם כל, כבר יש לי אופציות של החברה. לפי מדיניות התגמול אמורה להיות חבילת אופציות, והתנהל דין ודברים. הם ביקשו חומרים, קיבלו אותם לפני ההצבעה, ובכל זאת התנגדו. זה לא משהו שמשפיע עליי בשוטף. אני מאמין שצריך לנהל את החברה כמו שצריך, והחברה תראה תוצאות.

"זה לא מרפה את ידיי. אני חושב שאנחנו רואים באופן רחב שיש ממשקים בין בעלי מניות, מנכ"לים ומוסדיים סביב שכר ותגמול. זה לא רק במצלאוי, זה בהרבה חברות אחרות. אני לא לוקח את זה באופן אישי. זו זכותם המלאה, זה מה שהחוק מאפשר להם להחליט. ישבתי איתם ודיברנו. אפשר להעלות את זה שוב, זה לא משהו שאי אפשר לחזור אליו. בסוף מדובר באופציות לעוד שלוש או ארבע שנים, זה לא כסף שרואים מחר בבוקר. יש קשיים, יש לפעמים חוסר תקשורת, ועוברים את זה".

אתה כבר כמעט שנתיים במצלאוי. אתה מתכנן קדנציה ארוכה?

"כן. אני חושב שהחברה הזאת היא חברה מצוינת, עם צבר פרויקטים מדהים. אנחנו כל הזמן מוסיפים עוד ועוד פרויקטים, משקיעים הרבה מאוד בפיתוח עסקי, וזוכים בפרויקטים חדשים. אנחנו ממשיכים לקדם בכל הכוח את הפרויקטים הקיימים כדי להיות מוכנים ליום שבו השוק יחזור לקדמותו והפקק ישתחרר.

"מצד אחד צריך להיות שקולים וזהירים ולנהל סיכונים. מצד שני, צריך להיות מוכנים לרגע שבו השוק ישתחרר. מי שיחליט היום לשבת ולא לעשות כלום, לדעתי יגרום לעצמו נזק בעתיד, כי הוא לא יהיה מוכן כשהשוק יחזור".

אפשר לסכם שיזמי הנדל"ן הם אולי האנשים הכי אופטימיים בישראל.

"אתה לא יכול להיות יזם נדל"ן בלי להיות אופטימי. ענף הבנייה בישראל מרכז סביבו הרבה מאוד גורמים שתורמים למשק, לא רק הבנייה הישירה, אלא גם חומרי גלם, שיווק, מכירות, פרסום ועוד הרבה גורמים שמתפרנסים מהענף. לכן זה אינטרס ראשון במעלה של כל הגורמים בארץ שענף הבנייה יחזור לקדמותו וידע לפרנס את כל מי שסביבו".