הדרך להפוך מחוכרים לבעלי הקרקע: מה חשוב לבדוק לפני הקניית בעלות מרמ״י?

בעלי בתים, מגרשים ונכסים מסחריים רבים בישראל רואים בעצמם בעלי הנכס לכל דבר. הם רכשו אותו, מתגוררים בו או מנהלים בו עסק, משלמים ארנונה ולעיתים גם רשומים בטאבו – אך הקרקע עצמה עדיין אינה בבעלותם. במקרים רבים הם מחזיקים בזכות חכירה מרשות מקרקעי ישראל, בעוד הבעלות בקרקע נותרת בידי המדינה.

הפער הזה כמעט אינו מורגש בשגרת החיים. הוא מתגלה בעיקר כאשר רוצים למכור את הנכס, להוסיף בנייה, לנצל זכויות נוספות, לפצל מגרש, לחלק מגרש בין שותפים או יורשים או לבצע פעולה אחרת המחייבת התייחסות לזכויות בקרקע. אז מתברר שלרמ״י עדיין יש תפקיד משמעותי, ולעיתים נדרשים אישורים, טיפול ממושך ואף תשלומים נוספים.

הליך הקניית בעלות נועד לשנות את המצב: לאפשר לחוכרים המתאימים להפוך לבעלי הקרקע ולהפחית את התלות העתידית ברמ״י. אלא שבעוד שבחלק מהנכסים הבעלות עשויה לעבור ללא תשלום, באחרים נדרשת תמורה שיכולה להגיע לסכומים משמעותיים. לכן לפני שמאשרים הצעה או משלמים דרישה, חשוב להבין מה בדיוק מקבלים וכיצד חושב החיוב.

חשוב לציין שהשינויים שחלו עם הזמן בהחלטות ונהלי רמ"י הנם במגמה שלילית ברורה לרעת החוכרים! וישנם מקרים בהם הקניית בעלות ניתנת בחינם וחשוב נצל זאת בהקדם בטרם הדבר ישתנה. 

למה כדאי להפוך מחוכרים לבעלי הקרקע?

כל עוד הקרקע מוחזקת בחכירה, הזכויות בה תלויות בחוזה שנחתם מול רמ״י, בדרך כלל לתקופה מוגדרת ותחת כללים דרקוניים. הקניית בעלות עשויה להעניק לבעל הנכס כמה יתרונות משמעותיים:

• הימנעות מחידוש החכירה בעתיד: בתום תקופת החכירה, שלרוב נקבעת ל־49 שנים, עשוי להידרש חידוש מול רמ״י ולעיתים גם תשלום, בהתאם לסוג הנכס, לחוזה ולזכויות שנרכשו בעבר.

• פחות תלות ברמ״י: בעלות עשויה לצמצם את הצורך בקבלת אישורים מרמ״י לביצוע פעולות שונות בנכס.

• חיסכון אפשרי בתשלומים עתידיים: הקניית הבעלות עשויה לחסוך תשלומים מסוימים לרמ״י בעת תוספת בנייה, שינוי ניצול, פיצול מגרש או מימוש זכויות נוספות.

• ודאות לדור הבא: במקום להעביר לילדים או ליורשים חוזה חכירה שיהיה צורך לחדש או להסדיר בעתיד, ניתן להעביר נכס שבו הקרקע עצמה רשומה בבעלות.

• הקלה במכירת הנכס: נכס בבעלות פרטית עשוי להיות פשוט וברור יותר לבדיקה עבור רוכשים, ללא שאלות הנוגעות לתוקף החכירה ולאישורים או לתשלומים עתידיים לרמ״י.

• הפחתת חוסר הוודאות: כל עוד הנכס נמצא בחכירה, פעולות עתידיות כפופות לחוזה ולהחלטות רמ״י שיהיו בתוקף באותו מועד. הקניית בעלות מאפשרת להסדיר את הזכויות כיום ולהקטין את החשיפה לשינויים עתידיים. 

לדברי דוד רום -המתמחה בליווי הליכים מול רמ"י, “היתרון אינו רק האפשרות להפוך לבעלי הקרקע היום, אלא גם צמצום חוסר הוודאות, הבירוקרטיה והתשלומים שעלולים להתעורר בעתיד”.

חשוב להדגיש שהקניית בעלות אינה יוצרת זכויות בנייה ואינה מבטלת את הצורך בהיתר, בתשלום היטל השבחה או בעמידה בתוכניות החלות על המגרש. היא מסדירה את מערכת היחסים מול רמ״י ומעניקה לבעל הנכס בעלות בלעדית ומוחלטת בקרקע.

מהי הקניית בעלות?

הקניית בעלות היא הליך שבמסגרתו זכות החכירה בקרקע המנוהלת על ידי רמ״י הופכת לזכות בעלות מוחלטת.

• רמ"י תשלם 2.3 מיליון שקל על עיכוב בהיתר בנייה
• העליון אשרר אשם תורם בשל ביצוע פעולות עסקיות ברגע האחרון

נסביר כי בחכירה, בעל הנכס מחזיק בזכויות בקרקע לתקופה מוגבלת בהתאם לחוזה שנחתם מול רמ״י. ואילו בבעלות, הקרקע עצמה עוברת לידיו וניתנת לרישום על שמו לתמיד.

השינוי עשוי לצמצם את הצורך לפנות לרמ״י לצורך פעולות מסוימות בנכס ולחסוך תשלומים עתידיים הנובעים ממערכת היחסים עם הרשות. 

לדברי דוד רום, שמאי מקרקעין המתמחה בשומות ובהשגות מול רשות מקרקעי ישראל, “אנשים שומעים את המילה ‘בעלות’ ומניחים שההחלטה פשוטה: אם אפשר להפוך לבעלים, ודאי שכדאי לעשות זאת. בפועל צריך לבדוק מהו המחיר, כיצד הוא חושב ומה הבעלות תאפשר לאותו נכס בעתיד”.

מי עשוי להיות זכאי להקניית בעלות?

ההליך רלוונטי בעיקר לבעלי זכויות חכירה מהוונת בנכסי מגורים ותעסוקה במגזר העירוני. הוא עשוי לחול על בתים צמודי קרקע, מגרשי מגורים, דירות מסוימות בבנייה רוויה, נכסים מסחריים ומגרשי תעשייה ומלאכה.

הזכאות אינה נקבעת רק לפי סוג הנכס או גודל המגרש. יש לבדוק גם את חוזה החכירה, מטרת ההקצאה, מצב ההיוון, הזכויות שנרכשו בעבר, השימוש שנעשה בו והאם קיימים חובות, הפרות או מגבלות המונעים את השלמת ההליך.גם במגזר הכפרי חשוב להבחין בין סוגי הזכויות. חלקת מגורים בנחלה, מגרש שפוצל מנחלה, משק עזר ומגרש מגורים ביישוב קהילתי אינם בהכרח כפופים לאותם כללים. לכן לא ניתן להסיק על הזכאות רק משום שהנכס מנוהל על ידי רמ״י.

האם הקניית הבעלות נעשית ללא תשלום?

בחלק מהמקרים כן. בין הנכסים שעשויים להיות זכאים להקניית בעלות ללא תמורה נכללים דירות מסוימות בבנייה רוויה ונכסים מהוונים מסוימים למגורים או לתעסוקה ששטחם אינו עולה על 280 מ״ר. קיימות גם אפשרויות נוספות בהתאם למיקום הנכס, לזכויות שנרכשו ולתנאים החלים עליו.

חשוב להדגיש שהשטח לבדו אינו מבטיח פטור מתשלום. נכס בשטח של עד 280 מ״ר לא יקבל בהכרח בעלות ללא תמורה אם חוזה החכירה, מצב ההיוון, מטרת ההקצאה או מצב הזכויות אינם עומדים בתנאים.

כיצד נקבע התשלום כאשר ההקניה אינה בחינם?

במגרשי מגורים בבנייה נמוכה, שיעור התשלום עשוי להיקבע לפי שטח המגרש. במגרשים ששטחם מעל 280 מ״ר ועד 540 מ״ר מדובר, בכפוף לתנאים, בשיעור של 4.5% מערך הקרקע. במגרשים מעל 540 מ״ר ועד 1,000 מ״ר השיעור עשוי להגיע ל־9%.

במגרשים גדולים יותר ובנכסי תעסוקה, החישוב עשוי להיות מורכב יותר ולהתבסס על שומה פרטנית. במקרים אלה נבחן לעיתים הפער בין שווי הזכויות שכבר נרכשו על ידי החוכר לבין שווי הבעלות המלאה.

לכאורה מדובר בחישוב המבוסס על אחוזים קבועים, אך האחוז הוא רק חלק מהתמונה. השאלה המרכזית היא על איזה שווי הוא מחושב. גם שיעור נמוך יחסית עלול להוביל לדרישת תשלום גבוהה מאוד כאשר מדובר בקרקע יקרה או בנכס הכולל זכויות בנייה משמעותיות.

משום כך, לפני קבלת החלטה מומלץ לבצע בדיקת הקניית בעלות ברמ״י ולבחון לא רק את גובה הדרישה, אלא גם את הנתונים והזכויות שעליהם היא מבוססת.

האם אפשר להשיג על דרישת התשלום?

כאשר דרישת התשלום מבוססת על שומה פרטנית והמפרט הכספי מאפשר זאת, ניתן לבחון הגשת השגה שמאית. כאשר החיוב מבוסס על טבלה או ערך ממוכן, יש לבצע בדיקת כדאיות לבקשת שומה פרטנית - שרק עליה ניתן יהיה להשיג.

לא בכל מקרה השגה היא הצעד הנכון. יש לבדוק מראש את גובה המחלוקת, הטענות האפשריות, סיכויי ההליך והיחס בין העלות לבין החיסכון האפשרי.

בנוסף, חשוב לפעול סמוך לקבלת המסמכים. לשומות ולדרישות תשלום של רמ״י מתלווים מועדים מוגדרים להגשת בקשות לתיקון טעות, טענות מסוימות או השגה. המתנה ממושכת עלולה להביא לאובדן האפשרות לפעול במסלול המתאים.

הפחתה של 3.56 מיליון שקל במגרש תעשייה

החשיבות של בדיקת השומה בולטת במיוחד בנכסים גדולים ובעלי זכויות מורכבות.

במקרה שטופל במשרדו של דוד רום, חברה ותיקה קיבלה שומת רמ״י לצורך הקניית בעלות במגרש תעשייה בראש העין. השומה המקורית התבססה על שווי קרקע של 9.87 מיליון שקל.

בבדיקת השומה התגלו סוגיות מהותיות שהצריכו שילוב בין טיפול משפטי לבין השגה שמאית. לאחר ניהול ההליכים הופחת שווי הקרקע ל־6.31 מיליון שקל – הפחתה של 3.56 מיליון שקל, כ־36% מהשווי המקורי.

מובן שכל מקרה נבחן בהתאם לנתוני הנכס, ואין בתוצאה של תיק אחד כדי להבטיח תוצאה דומה במקרה אחר.

האם הקניית בעלות תמיד משתלמת?

באופן כללי התשובה היא כן! אך רמת הכדאיות משתנה מנכס לנכס. 

כאשר הבעלות ניתנת ללא תשלום, ברור שצריך לבצע זאת בהקדם האפשרי. 

אך כאשר נדרש תשלום, צריך להשוות בין העלות הנוכחית לבין התועלת האפשרית בעתיד.
נציין גם שהקניית בעלות מעלה את שווי הנכס ברב המקרים.