ההתאוששות נמשכת: עלייה של 57% במכירת דירות חדשות; ת"א ולוד בצמרת
שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש: בשלושת החודשים שבין פברואר-אפריל נמכרו כ-22,640 דירות, עלייה של 35.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2023) ושל 23.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נובמבר 2023-ינואר 2024 - כך עולה מנתוני הלמ"ס. זו בשורה משמחת בעיקר עבור היזמים, אחרי זינוק 42% ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון.
כמחצית הדירות הנמכרות - חדשות
47.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-10,780 דירות, כחמישית (21.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאשתקד זו עלייה של 57.3% בדירות החדשות שנמכרו ושל 30.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
מניתוח הנתונים עולה כי 52.4% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024 הן דירות יד שנייה, כ-11,860 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 20.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 17.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.
נתוני דירות אפריל (למ"ס)
בחודש אפריל 2024 נמכרו 6,890 דירות, עלייה של 78.4% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (ובניכוי עונתיות 29.9%. בהשוואה לחודש הקודם, מרץ, נרשמה ירידה של 13.6% ובניכוי עונתיות המגמה הפוכה ונרשמה עלייה של 3.7%.
- הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
- בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש יוני 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.5% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש יולי 2023 ועד כה נרשמה עלייה בקצב של 3.0% בממוצע בסך הדירות שנמכרו.
מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש ספטמבר 2021 עד פברואר 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 4.0%, ואילו ממרץ 2023 ועד עכשיו נצפתה עלייה של 2.9%. בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.4%, ומספטמבר עד אפריל 2024 – עלייה ממוצעת של 3.0% בחודש.
איפה נמכרו הכי הרבה דירות?
מחוז המרכז מוביל עם 25.9% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024. במחוז זה נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות (28.2%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.9%). אחריו נמצא מחוז הדרום עם 20.6% מסך הדירות שנמכרו: 21.5% מהדירות החדשות ו-19.8% מסך הדירות יד שנייה.
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
נתוני מכירות לפי אזורים (למ"ס)
ומה לגבי הערים המובילות? תל אביב-יפו, ירושלים, אשקלון, אשדוד ולוד (כאן תוכלו לקרוא את הניתוח שכתבנו בחודש שעבר על לוד הצומחת) מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל, עם יותר מ-400 דירות. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע וחיפה עם כ-800 דירות.
כמה דירות נותרו למכירה?
בסוף אפריל 2024 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,040 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 18.3 חודשים. להזכירכם, בסוף מרץ 2024 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,680. המשמעות היא פשוטה: יותר מ-600 דירות ירדו מהמלאי, בד בבד עם עליית מחירי הדירות - נתון לא מעודד במיוחד עבור מי שחושב שמחירי הדירות יירדו. חשוב לומר: לא כל הדירות האלה מוכנות, זאת בניגוד למה שחושבים רבים, כך שההיצע, כלומר דירות מוכנות, נמוך בהרבה ומהווה אחוז קטן יחסית.
- 7.אאא 13/06/2024 04:06הגב לתגובה זווממשיך לעלות. אחוז מזערי מהאוכלוסייה יכולה לקנות בת"א, אבל היא כ - 15% מהדירות הלא מכורות. בדרך לפיצוץ.
- 6.גולני 11/06/2024 14:09הגב לתגובה זוהיום עברתי ליד הבנק למשכנתאות ובחוץ עמדו בתור מעל עשרה אנשים כדי השומר יאפשר להם להיכנס כדי לקבל משכנתא אז מה הפלא שהמחיר בשמיים וכל זה באיזור הכי מסוכן על כדור הארץ אז לך תבין את העדר
- 5.לא מבין מאיפה כולם משיגים מיליונים לקנות דירה במדינה הי (ל"ת)משה 50 10/06/2024 20:24הגב לתגובה זו
- 4.יש מחסור וביקוש כבוש. ועליה עוד מעט בגלל אנטישמיות.. (ל"ת)קבלןסקי 10/06/2024 18:34הגב לתגובה זו
- 3.דירותא 10/06/2024 12:16הגב לתגובה זו10000 דירות שנמכרו לכאורה עי קבלים מהווה בערך 6% מהמלאי הבנוי של קבלנים מכירות על הנייר הם לא מחייבות את הקונה יש לו זכות ביטול
- 2.לא יעזרו לכם הפמפומים ובלא יעזרו לכם כל הפמפומים ומבצעי ה10.90 שוק הנדלן בדרך להיתרסקות (ל"ת)רועי 10/06/2024 11:54הגב לתגובה זו
- 1.נוני 10/06/2024 11:39הגב לתגובה זואתה ממש צודק התנפלות על קניית הדירות פה במזרח התיכון נימשכת ולא חשוב המחיר וכרגיל הכל נחטף עוד בהתחלת הבניה אין הסבר לזה וזה שווה לחקור מה הסיבה הרי לזה והגיון בריא אין כל קשר
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
בית שמש (הדמייה alin)בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
כמה עולה דירה בבית שמש, מה הרכב האוכלוסייה בעיר? ודברים שצריך לדעת על בית שמש
בית שמש, ממשיכה להיות אחת הנקודות הצומחות ביותר במפת הדמוגרפיה הישראלית, בעיקר בזכות אופייה החרדי והביקוש לדיור זול ומשפחתי. העיר מציגה גידול אוכלוסין חד, עליות מתונות במחירי הנדל"ן, התמודדות עם עומסי תשתיות והרחבה מתוכננת של שכונות חדשות. השבוע אושרה תוכנית "שכונה ו' 1", שמוסיפה 2,653 יחידות דיור חדשות, ומדגישה את המתח בין הצורך בהתרחבות לבין שמירה על איזון סביבתי וחברתי. .
אוכלוסיית בית שמש מונה כ-185,000 תושבים, על פי אומדנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. זהו גידול של כ-3.5% בהשוואה לשנה קודמת, והעיר מדורגת במקום ה-11 מבחינת גודל בארץ. הגידול נובע בעיקר ממשפחות חרדיות גדולות, עם שיעור ילודה גבוה, כ-4.5 ילדים למשפחה בממוצע, הגבוה ביותר בישראל. בעשור האחרון, האוכלוסייה גדלה ביותר מ-50%, והעירייה מתכננת להוסיף אלפי יחידות דיור כדי להתמודד עם הלחץ. עם זאת, הגידול יוצר אתגרים, כמו צורך בהשקעה בתשתיות חינוך. כ-40% מהאוכלוסייה הם ילדים מתחת לגיל 18. כמו כן יש בעיות עם התחבורה הציבורית שמתקשה לעמוד בקצב. תקציב העירייה לשנת 2025, כ-1.2 מיליארד ש"ח, מקצה חלק ניכר לבנייה חדשה, אך גם להשקעות בתחבורה, כמו שדרוג קווי אוטובוסים. למרות זאת, מכיוון שכ-70% מהתושבים תלויים בתחבורה ציבורית, הפקקים בכניסות גוברים, במיוחד בכביש 3855
קרוב ל-85% מהתושבים בעיר הם חרדים, רובם שייכים לזרמים חרדיים ליטאים או חסידיים, עם דגש על אורח חיים דתי-מסורתי שכולל חינוך נפרד לבנים ובנות, מסחר כשר ומבנים ציבוריים מותאמים. התמהיל כולל גם כ-10% דתיים-לאומיים ו-פחות מ-10% חילונים, בעיקר בשכונות ותיקות כמו רמת בית שמש או מרכז העיר, שבהן יש מוסדות חינוך מעורבים ושירותים כלליים. כלכלית, העיר תלויה במסחר קמעונאי ובשירותים, עם אבטלה נמוכה יחסית (כ-6%) בקרב גברים חרדים עובדים, אך נמוכה יותר בקרב נשים, מה שמעודד תוכניות הכשרה מקצועיות.
שוק הנדל"ן בבית שמש; כמה עולה דירה ממוצעת?
מחירי הדירות עלו בכ-4% בשנה וזאת למרות שברוב רחבי הארץ היו ירידות. המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-1.95 מיליון ש"ח. דירת 2 חדרים (60-70 מ"ר) נמכרת ב-1-1.35 מיליון ש"ח, בעיקר בשכונות פריפריאליות. דירת 3 חדרים (80-95 מ"ר) מגיעה ל-1.5-1.8 מיליון ש"ח, ודירת 4 חדרים (100-120 מ"ר), הנפוצה ביותר, נעה סביב 1.9-2.4 מיליון ש"ח. דירות גדולות (מעל 120 מ"ר) יכולות להגיע למעל 2.5 מיליון ש"ח , בשכונות כמו רמת שמעון. המגמה מושפעת מביקוש גבוה מצד משפחות חרדיות ומשקיעים, לצד תוכניות ממשלתיות להוזלת דיור. קרבה לירושלים (20 דקות נסיעה) מגבירה את האטרקטיביות, אך גם את הלחץ על תשתיות. פרויקטים כמו פינוי-בינוי, שמציעים 3,200 דירות חדשות, צפויים לייצב מחירים בטווח הקצר.
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- העסקה שחושפת: הקרן הנורבגית מכרה ומי עלולה להיות הבאה בתור?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות לדוגמא:
ברמת בית שמש ד': דירת 3.5 חדרים, 92 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-1.65 מיליון ש"ח, כולל חניה ומעלית; הקונה, משפחה חרדית.
בשכונת נוה מסרק: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-2.42 מיליון ש"ח.
ברמת שמעון: דירת 2 חדרים, 65 מ"ר, נמכרה ב-1.05 מיליון ש"ח.
