נתנאל אריאל ומיכאל שראל
צילום: ביזפורטל
TV

"מחיר למשתכן ודירה בהנחה - רק מעלה את המחירים ובזבוז כספי ציבור"

"על כל דירה של מחיר למשתכן - 150 אלף שקל הלכו לפח" כך אומר דר' מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר; האם אין משבר דיור? "הצפיפות ירדה בעשור האחרון; מחירי השכירות עלו בצורה הרבה יותר מתונה ובאופן דומה לאינפלציה. הנדל"ן לרכישה בארץ עלה כמו הממוצע בעולם"
נתנאל אריאל | (31)

"על כל דירה של מחיר למשתכן - 150 אלף שקל הלכו לפח" כך אומר דר' מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר וראש פורום קהלת לכלכלה; אבל האם קשה ויקר יותר היום להתגורר בישראל? "הצפיפות ירדה בעשור האחרון. אנשים היום רוכשים וגרים בדירות גדולות יותר, ובכל מקרה יש איפה לגור - המצב ממש לא דומה למה שהיה בארץ בשנות ה-90. מחירי הדירות הדירות עלו יותר אבל ההחזר על המשכנתא עלה פחות מאשר ההכנסה של משקי הבית. הריבית ירדה ולכן קל יותר לאנשים לשלם משכנתא מאשר בעבר. ההחזר החודשי היום נמוך בהרבה בהשוואה ללפני 15 שנים. גם אם לוקחים משכנתא של 2 מיליון יכול להיות שההחזר נמוך יותר מאשר אז".

ובכל זאת המחירים עולים? מי שרוצה יכול לגור בשכירות. המחירים עלו במתינות

לדברי שראל, "מחירי השכירות עלו בצורה הרבה יותר מתונה ובאופן דומה לאינפלציה. מי שרוצה להוציא כסף מהכיס כדי לגור באיזשהו מקום אז כשמסתכלים בממוצע שנתי, ב-15 השנים האחרונות מחירי השכירות עלו בצורה מאוד מתונה - רק קצת יותר ממדד המחירים לצרכן". לדברי שראל, "אם אתה קונה נדל"ן מתוך רצון להשקיע בנכס שיניב שירותי דיור בעתיד אז אתה קונה דירה - ורכישה של דירה זו השקעה (גם אם זו דירה ראשונה). כמו רכישת מפעל או כמו רכישת מניות, מחירי הנדל"ן עלו בצורה חדה אבל ממש לא באופן חריג ביחס לעולם. ישראל נמצאת די באמצע. מה שקרה הוא שהוזלת המשכנתאות מאז משבר הסאב פריים ב-2008 גרמו לעליית מחירים בעולם"

אבל האם הכל מושלם?

שראל מסביר שממש לא: "הממשלה צריכה להוריד רגולציה ובירוקרטיה. אבל מה שהיא לא צריכה לעשות - מחיר למשתכן, דירה בהנחה וכל שאר הדברים האלה - הם צעדים בכיוון הלא נכון. במחיר למשתכן 150 אלף שקל הלכו לפח! מעבר לכך, התוכניות האלה רק מבזבזות כספי ציבור וגורמות לעלייה במחירי הדיור". צפו בראיון המלא:

תגובות לכתבה(31):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 25.
    ערן 16/06/2022 22:59
    הגב לתגובה זו
    עלו בצורה מתונה? ממי קיבלת שוחד להגיד את הדברים האלה? איזה אופק יש לילדים שלנו לקנות דירה בארץ הזו, מי מגן על השוכרים? זו עלייה מתונה? מחירים מופקעים בכל היבט, להתפוצץ מהניתוק
  • לפחות לכלכלנים יש נתונים. אתה סתם מגיב פופוליסט (ל"ת)
    אבי כהן 16/06/2022 23:28
    הגב לתגובה זו
  • 24.
    חנה 16/06/2022 21:47
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן זה החסד היחידי שמדינת ישראל עסתה למען האזרח החלש! לי לא היה שום אפשרות לקנות דירה וזה פשוט אציל אותנו מלזרוק לפח כל חודש סחרות של 3500.ושיש לי משקנטה אני משלמת 3100 להזרח הפשוט זה טוב אבל לכל התיקונים זה באמת נזק כי הכסף ואותם שתחים אלך לאזרח הפשוט ולא אליהם העשירים!!!!!!
  • 23.
    סופסוף 16/06/2022 18:39
    הגב לתגובה זו
    שמבינים את הסכנות של ההתנהלות עכשיו, למרבה הצער, היו כמה וכמה כאלו שהעיפו אותם, כמו השמאי אהוד דנוס ועוד אנשי מקצוע אמיתיים וכנים. לא אוהבים כאלו במשרד, עדיף לעבוד על הציבור, ולהפנות את הזעם והתסכול הציבורי לכיוונים אחרים כמו קבלנים ומשקיעים פרטיים.
  • 22.
    הוא כתב את הכתבה ממרומי הפנטאוס שלו (ל"ת)
    אייל 16/06/2022 13:20
    הגב לתגובה זו
  • מאיפה אתה יודע שיש לו דירה? ניסית בכלל לשמוע אותו? (ל"ת)
    אבי כהן 16/06/2022 23:28
    הגב לתגובה זו
  • 21.
    לכאורה שוב מזיק ובורח (ל"ת)
    תראו את השר הקודם 16/06/2022 11:58
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    אדגר בוקובזה 16/06/2022 11:16
    הגב לתגובה זו
    רוב ההוצאות של הדירה הם מסים, ומי מרווח מהמסים האלה כול עובדי בנק ישראל ולזוג צעיר לוקח משכנתא של מליון שקל ל30 שנה ומה נשאר לו כדי להתקיים לא הרבה אבל לכם נשאר הרבה כדי לקנות דירה שנייה ושלישית כדי להתעשר על חשבון הצעירים
  • אבי כהן 16/06/2022 23:30
    הגב לתגובה זו
    הממשלה לא עושה כלום. הוא מנסה להגיד מה כן אפשר לעשות כדי להוריד את המחירים. אבל העיקר לתקוף. טרחת בכלל לצפות?
  • 19.
    מיכל 15/06/2022 12:09
    הגב לתגובה זו
    תתבייש!! זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה וחיים מהיד לפה. המצב הוא זוועה. אתה נמצא במקום אחר לכן קל לך לדבר. הגיע הזמן שיעזרו לזוגות צעירים לרכוש דירה. המצב של הדיור היום מזעזע וצריך לפתור אותו.
  • 18.
    חזי 15/06/2022 12:01
    הגב לתגובה זו
    לבנות 100 אלף יחידות בגוש דן מיידית. להביא חברות קבלן זרות שיעשו את העבודה
  • 17.
    עומרי מהרצליה 15/06/2022 09:05
    הגב לתגובה זו
    בראיון לא אמרו לו שמדברים על ישראל
  • 16.
    Lary- thinking twice 15/06/2022 08:16
    הגב לתגובה זו
    למה ה"כבודו" חושב שתוכנית הם כושלים? כי בשתי מדדים שהוא בחר להציג לא היה שיפור? הם המדדים היחידים? אין השפעה של גורמים אחרים למדדים אלו? חבל שאין חובה לסמן קתבות מסוג זה בסימון כמו של משרד הבריאות "זהירות ! מכיל מבט חד-צדדי בלבד... "
  • 15.
    אריה 15/06/2022 08:12
    הגב לתגובה זו
    עוד 150 אלף הלכו לפח כי במקרה הטוב, תצטרך לשכור דירה ל 3 שנים לפחות במקום לקנות דירה יד 2 או מוכנה ולהיכנס מידית לגור בה. ואז תוכל לבחור מיקום סוג גובה אזור וכו
  • 14.
    אולי הבעיה היא: 15/06/2022 07:43
    הגב לתגובה זו
    טוב שעזבת את בנק ישראל. לדעתי אפשר לשלוח את כולם שם הביתה. היה צריך להגביל משקיעים עם הורדת הריבית הראשונה אי שם ב2008. היה ברור שהמחירים הולכים לקפוץ בסביבת ריבית נמוכה ולא נעשו שום צעדים כדי להגן על הדור הצעיר. סטנלי פישר קבר כאן דור וחצי והלך. האסון החברתי הכי גדול שקרה כאן זה מחירי הנדלן בעשור האחרון ועוד לא שילמנו את החשבון על המינוף המטורף שיתפוצץ לנו בפנים.
  • 13.
    אזרח 15/06/2022 05:24
    הגב לתגובה זו
    לא ברור איך נפלנו לבדיחה הלא מצחיקה הזו של דיור בהגרלה. דירה זה מוצר צריכה בסיסי, לא רולטה. תארו לכם שעל כל 5 דירות להגרלה היו פשוט בונים דירה נוספת ובכך מורידים את המחירים לכל האוכלוסיה ולא למי שיש לו "מזל"?! או דווקא מי שבקומבינה קיבל את ההנחה (ראה ערך שכר ממוצע של 38,000 של הזוכים בתל אביב)
  • 12.
    מיק 15/06/2022 04:40
    הגב לתגובה זו
    רוצים לעלות מחירים ולכןזה הדיבור
  • 11.
    נבלות נמאסתם 15/06/2022 01:21
    הגב לתגובה זו
    של החזירים המנותקים שיושבים באחוזות פאר מכספים שנבזזו מהאזרחים ובזמן שהם מתענגים על פנסיות מוגזמות מהכסף שלנו- מדברים נגד הדור הצעיר שבלעדיו לא הייתה פה מדינה שמגינה על התחת השמן והרופס והזחוח והמצחין שלהם.
  • 10.
    שם 14/06/2022 23:59
    הגב לתגובה זו
    קשקשן שיעשה חמוצים עדיף
  • 9.
    גיבובי טימטום 14/06/2022 23:48
    הגב לתגובה זו
    כמה אמירות שאין בהן שום הגיון.ברור שמדבר מתוך קפיטיזם.ואינטרס.איך אפשר להגיד על הדבר הכי טוב שקרה פה.מחיר למשתכן שזה פוגע במישהו.יש לו מושג כמה צעירים רכשו דירה במיליון שח?הוא מעדיף שישלמו 4מ או חמש כמו המחיר הממוצע במרכז.ואיך אומר אמירה חסרת בסיס כמו מחירים עלו בכל העולם?יש לי חברים עם וילה ויאכטה ב אוסטרליה.שערכן לא מתקרב לדירה ברמתגן 3 חד אז בחיאת טוב שעזב את האוצר.אוי לנו מאוצר כזה
  • ג 15/06/2022 08:56
    הגב לתגובה זו
    מהירח, הוא מגיע מאזרחים אחרים. למה אני צריך לממן את הדירה הסופר יקרה שלך בגליל ים?
  • זוג צעיר 16/06/2022 10:45
    ההנחות מגיעות ממחיר הקרקע, פשוט מוכרים את הקרקע בפחות זה לא מגיע מתשלום מיסים. עם ההגיון שלך המדינה צריכה להקפיא שיווק הקרקעות ל 10 שנים ואז תמכור לפי 5 מיליון בפריפרייה ליחידת דיור חבל שהמדינה תפסיד כסף או בכלל תקפיא ל 50 שנה ואז תמכור ב 50 מיליון ליחידת דיור.
  • 8.
    שם 14/06/2022 23:15
    הגב לתגובה זו
    קבלנים לא יכולים למנוע מאנשים פרטיים למכור דירות. וגם להם עצמם, יש מספיק הוצאות שלוחצות אותם למכור בתקופות כאלה כדי להיות מסוגלים לכסות אותן. ריביות המשכנתא עלו בלמעלה מ- 300% רק מאז דצמבר האחרון ועוד צפויות להגיע עד 500%, זה מטורף! אפילו הייטקיסטים כבר לא עומדים ברמות המחירים הנוכחיות עם ריביות כאלה. אפילו אם שני בני הזוג מהנדסים בהייטק יתכן ותהיה להם בעיה רצינית עם לקיחת משכנתא בתקופה הקרובה בהיעדר מספיק הון עצמי. וגם אם יש להם, ספק אם ירוצו לעשות זאת. אנשים עדיין לא מפנימים את המצב כי העיתונות מדלגת על העובדות החשובות. המחיר הריאלי של דירה ממוצעת במרכז התייקר בכמליון ש״ח תוך חודשים בודדים בלבד ואין כמעט מי שמוכן לקנות במחירים כאלה (חוץ מאנשים עשירים במיוחד). בזמן הזה אנשים הפסידו מאות אלפים בבורסה ועכשיו גם השכר שלהם מפסיק לעלות.
  • 7.
    מושון 14/06/2022 22:59
    הגב לתגובה זו
    בן אדם קוקו
  • 6.
    אבישי 14/06/2022 22:23
    הגב לתגובה זו
    המשקעים מתחילים להזייה והוא עושה הכל להרגיע את המצב יותר נכון להרדים אותו
  • 5.
    גיל 14/06/2022 21:46
    הגב לתגובה זו
    היום אנשים צריכים לקחת משכנתא ל 30 שנה עם החזר של 5000-7000 שקל.לפני 20 שנה המשכנתאות היו על סך 500 אלף שקל ולאיזור 15 שנה עם החזר של 3500-5000 שקל.אמנם המשכורות היו יותר נמוכות אבל עדיין ההבדל מטורף כל משכנתא היום זה ל 25-30 שנה ואנשים מסיימים את המשכנתא אחרי שיצאו לפנסיה.הזוי שאנשים כאלו היו באוצר
  • 4.
    אדם מנותק ופרווילג, מחירי הנדלן הגבוהים בעולם (ל"ת)
    שי 14/06/2022 21:42
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    ה...קלקלן הראשי...תרם להיוצרות בועת הנדל"ן (ל"ת)
    יוסי לוי 14/06/2022 18:47
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אנונימי 14/06/2022 18:33
    הגב לתגובה זו
    מי שלא קונה כבר לא יקנה בחיים
  • 1.
    אנונימי 14/06/2022 18:31
    הגב לתגובה זו
    אישורי הבניה לוקחים שמונה שנים, כל הרווח הולך לפח.חברות הדיור הציבורי עשו מיליונים מההרשמה על גב הציבור.עמיגור, עמידר ומילגם המושחתים.כל מי שלא זכה מרגיש החמצה ורץ לקנות וככה המחירים עולים, תחושת הפספוס.בקיצור תוכנית גרועה כמו כחלון הגרוע שהתחיל אותה.מדינה של מהמרים בהגרלות.
  • רוני 14/06/2022 23:26
    הגב לתגובה זו
    לא מכיר את כל הפרוייקטים דל מחיר למשתכן אבל מכיר את פרוייקט גליל ים. הדירות נימסרו ביולי אוגוסט 2021 לאחר הערך 4 שנים מחתימת חוזה. עלות דירה 4 חדרים לאחר הצמדה למדד תשומות הבניה עלתה בממוצע 2-2.1 מיליון שח וכיום הערכה כי דירה עסו שווה מעל 3.5 מליון . אולי יותר (כרגע חסומות למכירה). גם אם מפחיתים את עלות השכירות ל-4 שנים והוצאות המימון עדיין יוצאים נשכרים. נראה לי כי גם ברעננה המצב דומה. כמובן שיש אתרים שטרם החלה בהם הבניה והזוכים בצרות צרורות מבחינת העלויות.
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.