תופעות נדל"ן: דירה ליד שינקין בת"א, שמוצעת ב-350 אלף שקל - מה הקאטץ'?
רכישת דירה בתל אביב הפכה להיות משימה כמעט בלתי אפשרית עבור מעמד הביניים, שלא לדבר על זוגות צעירים, כאשר אפילו בשכונות הקשות ביותר בדרום העיר וביפו קשה מאוד למצוא דירות בפחות ממיליון שקל.
אבל מי שמחפש דירה מינימאלית, הן בשטחה והן בהרכבה, יימצא בעיר הגדולה, אפילו במרכזה, דירות בהרבה פחות ממיליון שקל. המחיר הוא – לא תמיד מדובר בנכס חוקי – הן מבחינת רישום והן מבחינת השטח. Bizportal ליקט מאתר רשות המיסים 5 "תופעות נדל"ן" שנמכרו ו-5 מלוח 'יד2' שמוצעות למכירה בעיר הגדולה.
דירות שנמכרו לפי אתר 'מידע נדל"ן' של רשות המיסים:
- ברחוב סירקין 20, במרכז העיר, נמכרה דירת 17 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב-775 אלף שקל
- ברחוב לח"י 39, בשכונת עזרא, נמכרה דירת 25 מ"ר, קומה 1 מתוך 1, ב-294 אלף שקל
- ברחוב פיקוס 17, ביפו ד', נמכרה דירת 25 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-550 אלף שקל
- ברחוב יום טוב 23, בכרם התימנים, נמכרה דירת 18 מ"ר, קומת קרקע, ב-450 אלף שקל
- ברחוב נחל הבשור 18, ביפו א', נמכרה דירת 37 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-830 אלף שקל
דירות שמוצעות למכירה בלוח 'יד2':
- ברחוב מנדלי מוכר ספרים, ליד רחוב הירקון, מוצעת למכירה דירת 18 מ"ר, קומת קרקע, הרשומה כמחסן, ב-565 אלף שקל
- ברחוב בן יהודה במרכז העיר, מוצעת למכירה דירת 9 מ"ר גלריה ב-580 אלף שקל, לפי המודעה ניתן להשכירה ב-1,800 שקל.
- ברחוב יוסף הנשיא, ליד שיינקין, מוצעת למכירה דירת 11 מ"ר, קומת קרקע, הרשומה כמחסן, תמורת 350 אלף שקל
- ברחוב רוני בשכונת התקווה מוצעת למכירה דירת 40 מ"ר, קומה ראשונה, תמורת 650 אלף שקל
- ברחוב שלמה המלך, בצפון הישן, מוצעת למכירה דירת 19 מ"ר, קומת קרקע, ב-590 אלף שקל
- 3.דירת(?!!!) 11מ'??? דירת 9מ'??? על מי הבדיחה כאן? (ל"ת)גיא 13/08/2015 12:01הגב לתגובה זו
- 2.די לקרוא למחסנים בגודל של פחות מ40 מ"ר "דירה" (ל"ת)t 11/08/2015 13:11הגב לתגובה זו
- 1.שאפיק 11/08/2015 11:52הגב לתגובה זואכלתם את הראש עם הכתבות על תל אביב!!!
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
