שוקי הנדל"ן הכי טובים להשקעה בארה"ב: היכן המחיר נחתך 50% מהשיא של 2006?
נדל"ן ארצות הברית לאחר שמחירי הדירות בישראל עלו בכ-80% מאז 2008 והתשואה על נכס באזור המרכז מגיעה לא פעם לשיעור מביך של 2.5%, במקומות מסויימים בארצות הברית עדיין ניתן למצוא בתים במחיר הנמוך משמעותית מערכם ערב משבר הנדל"ן במדינה.
חברת ההשקעות האמריקנית West Realty Advisors בדקה עבור אתר ה-CNNMoney את 10 שוקי הנדל"ן בארצות הברית המתומחרים בחסר:
10: פורטלנד, אורגון: אומנם מחירי הבתים בעיר גבוהים ב-5.78% בהשוואה לשיא המחירים של 2007, אך לפי ההתפתחות הכלכלית של העיר המחירים צפויים להמשיך לעלות במקום לפי חברת ההשקעות.
9. קולומבוס, אוהיו: הגידול בהיקף הייצור של המפעלים בעיר ובמיוחד של ענף התקשורת יוצר הזדמנויות תעסוקה בעיר. משפחה של שני מפרנסים המרוויחים משכורת הגבוהה מעט משכר המינימום יכולים לקנות בית בעיר. המחיר החציוני של בתים בעיר נמוך ב-14.16% בהשוואה לרמות השיא של 2006.
8. מנצ'סטר, ניו המפשייר: העיר הקטנה בעלת האוכלוסייה של 110 אלף נפש רואה שיפור בתעשייה בתקופה האחרונה, ובהשוואה לרמות המחירים הגבוהות של בוסטון הנמצאת באותה המדינה, רמות המחירים בעיר שפויות לפי החברה. המחיר החציוני של בתים בעיר נמוך ב-19.14% בהשוואה לרמות השיא של 2006.
- דיאן קיטון בנתה אימפריה של 100 מיליון דולר ומורשת השקעות מרשימה
- מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
7. שיקגו, אילינוי: המחיר החציוני של בתים בעיר נמוך ב-25.3% בהשוואה לרמות השיא של 2006 ועומד היום על כ-183 אלף דולר, בהשוואה ל-245 אלף דולר ב-2008. West Realty Advisors מודה שמדובר בשוק העיקרי בו ביצעה השקעות ב-18 החודשים האחרונים.
6. ממפיס, טנסי: רמות המחירים בעיר נמוכות ב-25.55% בהשוואה לרמות השיא של 2007 – "מדובר באחת מהזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר כיום", אומרים בחברת ההשקעות.
5. פניקס אריזונה: העיר הוכתה קשות במשבר הנדל"ן, אך גם רשמה זינוק מחירים מרשים. בעיר נרשם שיפור מרשים בתעסוקה ומחיר הבתים החציוני נמוך ב-28.57% ביחס לרמות השיא של 2006.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
4. סאראסוטה, פלורידה: מחירי הבתים בעיר נמוכים בכ-31% בהשוואה ל-2006. לפי בית ההשקעות השיפור בתעסוקה יחד עם מזג האוויר הטוב והמחירים ברי ההשגה הופכים את העיר להשקעה טובה.
3 לאס וגאס, נבאדה: "אולי כעת הזמן להמר על העיר", אומרים בחברת ההשקעות". לדבריהם הרבה כסף נשפך כעת בעיר בהשקעות ובעקבות הביקושים הגוברים לבתים בעיר חל גידול בהתחלות הבנייה בעיר, דבר המונע מהתפתחותה של בועה נוספת. רמות המחירים בעיר נמוכות ב-40.55% מרמות השיא של 2006.
2. אורלנדו, פלורידה: תושבי החוף המזרחי נעים דרומה לכיוון העיר כדי ליהנות ממזג האוויר החם. רמות המחירים בעיר נמוכות בכ-41% בהשוואה ל-2006 והמחיר עומד על כ-139 אלף דולר, נמוך משמעותית ממחיר השיא של 2006 שעמד על 235 אלף דולר.
- 2.יניב 25/10/2015 22:11הגב לתגובה זואין ספק, שהשקעה בנדלן למגורים בארה"ב בשיטת FCV עדיפה ומניבה תשואה החל 9% שנתי: https://www.facebook.com/fcv.co.il?ref=hl
- 1.מישהו רוצה לחדש לכותב שבוסטון זה לא בניו המפשייר (ל"ת)Red Sox 09/06/2015 12:23הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
